Domov » Internet

Kdo by měl sepsat předběžnou kupní a prodejní smlouvu? Předběžná kupní a prodejní smlouva

Předběžná dohoda o prodeji bytu je oficiální dokument, který potvrzuje vůli prodávajícího a kupujícího podepsat hlavní dohodu o stanovených konkrétních podmínkách. Všechny jsou předepsány v textu této smlouvy, vypracované ve formě hlavní. To je důležité mít na paměti Nedodržení těchto požadavků bude mít za následek jeho neplatnost.

Dokument musí obsahovat informace o rezidenční nemovitosti, dohodnutý termín podpisu hlavní smlouvy a všechny podstatné podmínky transakce. Právní základ pro uzavření tohoto typu kupní smlouvy je předepsán v čl. 429 občanského zákoníku Ruské federace.

Článek 429 občanského zákoníku Ruské federace. Předběžná dohoda

  1. Předběžnou dohodou se strany zavazují uzavřít budoucí smlouvu o převodu majetku, provedení díla nebo poskytování služeb (hlavní smlouva) za podmínek stanovených předběžnou smlouvou.
  2. Předběžná dohoda se uzavírá ve formě stanovené pro hlavní smlouvu, a pokud není stanovena forma hlavní smlouvy, pak psaní. Nedodržení pravidel o formě předběžné dohody má za následek její neplatnost.
  3. Předběžná dohoda musí obsahovat podmínky umožňující stanovení předmětu a další podstatné náležitosti hlavní smlouvy.
  4. Předběžná dohoda stanoví lhůtu, ve které se strany zavazují uzavřít hlavní dohodu. Není-li taková lhůta v předběžné dohodě uvedena, musí být hlavní dohoda uzavřena do jednoho roku ode dne uzavření předběžné dohody.
  5. V případech, kdy se strana, která uzavřela předběžnou dohodu, vyhne uzavření hlavní dohody, použijí se ustanovení uvedená v čl. 445 odst. 4 tohoto kodexu.
  6. Závazky stanovené předběžnou dohodou zanikají, pokud před uplynutím lhůty, ve které musí strany hlavní smlouvu uzavřít, tato nebude uzavřena nebo jedna ze stran nezašle druhé straně nabídku na uzavření této smlouvy.

Je důležité pochopit, že když je vypracován a schválen každou ze stran, kupující se nestává vlastníkem nemovitosti specifikované v dokumentu, ale pouze získává příležitost podepsat budoucí smlouvu za podmínek uvedených v té stávající.

Velmi často po sepsání předběžné kupní a prodejní smlouvy dá kupující prodávajícímu určitou částku Peníze. Tento krok je však nesprávný – platba podle tohoto dokladu by vůbec neměla nastat. V tomto případě může text uvádět, jakou část zálohy prodávající obdrží při uzavření hlavní smlouvy.

Jaká jsou nebezpečí uzavření smlouvy?

Někdy ji strany při uzavírání předběžné dohody považují za „přibližnou“ nebo nezávaznou. Podle koncepcí občanského zákoníku je však tento typ smlouvy ve skutečnosti odložen do okamžiku, kdy nastane určitá událost, ale zároveň je pro strany povinny splnit její podmínky.

Proto při podpisu takového dokumentu je třeba střízlivě posoudit jeho výhody a nevýhody.

Změny cen mezi podpisem předběžné a hlavní smlouvy. Vzhledem k tomu, že tento dokument přesně uvádí konečnou cenu kupovaného bytu, může při čekání na podpis hlavní smlouvy dojít jak ke skoku, tak ke kolapsu cen nemovitostí.

V takových podmínkách je pravděpodobné, že nastane situace, kdy buď prodávající nebude spokojen se starou cenou (např. v nových podmínkách by tento byt stál více, nebo obdržená částka nebude stačit na koupi nového bydlení ), nebo kupující (např. ceny výrazně klesly a v nových podmínkách by se dal byt koupit levněji).

Odpovědnost u soudu. Pokud si jedna ze stran dohody podpis hlavní smlouvy rozmyslí, může ji k tomu druhá strana donutit soudní cestou. Takový tato možnost je stanovena v ustanovení 4 čl. 445 občanský zákoník. Poškozený má v tomto případě plné právo požadovat od druhého náhradu všech vzniklých nákladů.

Zde je však třeba mít na paměti - předběžná dohoda pozbývá platnosti, pokud není hlavní smlouva podepsána před uplynutím stanovené lhůty, nebo pokud některý z účastníků písemně neoznámí úmysl ji podepsat. jako datum, místo a čas události.

Vklad. Kupující obvykle při uzavření této smlouvy zaplatí prodávajícímu zálohu jako záruku splnění převzatých závazků.

Koncept zálohy znamená, že pokud kupující nebude chtít v budoucnu podepsat hlavní smlouvu, peníze zůstávají prodávajícímu. A pokud prodávající dokument nepodepíše, je povinen zaplatit kupujícímu dvojnásobek zálohy.

Na druhou stranu jsou v soudních řízeních stále častěji uznána za neplatná ustanovení smlouvy obsahující údaje o provedeném vkladu. Proto je v tomto případě nejlepší sepsat předběžnou smlouvu a spolu s ní smlouvu o vkladu.

Snížení rizika


Předběžná dohoda je podepsána stranami, aby se snížilo riziko dalšího nedokončení transakce. Existuje několik důvodů, proč je vhodné jej formalizovat.

Kupující ještě nemá požadovanou částku peněz- možná čeká na příchod finančních prostředků, schválení půjčky atd.

Prodavač nedoplnil dokumenty, kterou je nutné předložit při prodeji domu. Proto na to potřebuje více času.

Majitel v tento moment je nepřítomen ve městě a potřebuje čas na návrat nebo vystavení plné moci k prodeji nemovitosti.

Před transakcí je nutné provést některá opatření, například zrušit registraci nebo získat povolení od opatrovnických orgánů.

Kterákoli ze smluvních stran vstupuje do dědictví (proces obvykle trvá až šest měsíců) a chce upevnit svou touhu dokončit transakci. Dokud notář nevystaví potvrzení o dědictví, aby listina nabyla právní moci, je lepší takovou listinu nepodepisovat.

Nákup bydlení pomocí dotace nebo pokladního certifikátu. Někdy jsou peníze přijaty podle těchto dokumentů až poté, co transakce projde státní registrací, což může trvat 2–3 týdny.

Mohou existovat i další důvody, které by mohly strany přimět k uzavření předběžné dohody. Zahrnutí podmínek, které jsou významné pro kteroukoli stranu, do dokumentu snižuje riziko dalšího narušení plánované transakce.


Předběžná dohoda musí obsahovat následující informace:

  • kompletní údaje o prodávajícím a kupujícím bytu;
  • adresu a Detailní popis zakoupené bydlení;
  • charakteristický datum, před kterým musí strany podepsat hlavní dohodu o transakci;
  • kupní cena bytu, jakož i načasování a způsoby převodu finančních prostředků kupujícím;
  • uvedení druhu nemovitosti, ve které se toto bydlení nachází, a na základě jakých dokladů toto právo vzniklo;
  • informace o osobách registrovaných v bytě a také o tom, kdo může pokračovat v užívání bytu, dokud nebude podepsána hlavní smlouva;
  • veškeré akce, které je třeba provést k dokončení transakce. Je uveden přesný časový rámec vyhrazený pro jejich dokončení.

Odpovědnost za to, že nejsou splněny závazky z předběžné smlouvy nebo nikdy nepodepsána ta hlavní.

Jak skládat?


Je velmi důležité kvalifikovaně vypracovat předběžnou kupní a prodejní smlouvu, protože to pomůže vyhnout se rizikům a nakonec povede k uzavření transakce za podmínek uvedených v dokumentu. Vzor předběžné smlouvy o koupi a prodeji bytu si můžete stáhnout z internetu, ale tento přístup není vždy účinný.

Z každé ze stran se na podpisu této smlouvy musí podílet osoby, které podepíší i tu hlavní. To znamená, že pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví více osob, musí být v této smlouvě také uvedeny všechny. Totéž platí pro kupující, pokud nákup provádí více osob.

Je velmi důležité, aby v této fázi byly přítomny všechny strany transakce. Pokud je například jeden z vlastníků pryč a zbytek ujistí, že „není proti“, může se nakonec ukázat, že nepřijímá závazky k prodeji, a proto se finále nezúčastní transakce, což vede k jejímu zhroucení.

Smlouva musí co nejpřesněji a úplně popsat bydlení, které je předmětem jejího uzavírání. Musíte plně uvést adresu bytu, patro, přesnou plochu (společnou a obytnou), počet a umístění pokojů. K tomuto dokumentu je povoleno připojit technický plán bytu ze ZISZ.

Prodávající zde může požádat o uvedení informace, že byt byl kupujícím zkontrolován a nemá na něj žádné stížnosti.

Je důležité přesně uvést částku, za kterou bude transakce provedena. Faktem je, že do budoucna nepodléhá změnám ani v případě výrazných výkyvů tržních cen nemovitostí. Také zde můžete jasně uvést, jak kupující zaplatí - zcela nebo po částech, se zálohou nebo bez ní. Při vkládání peněz na splátky se vyplatí uvést termíny, kdy musí být každá částka uhrazena. Navíc je evidován způsob platby za kupovaný byt - hotovost, bankovní převod, platba na plastovou kartu atd.

Jedním z nejdůležitějších bodů dokumentu je uvedení lhůty, ve které musí být hlavní dohoda podepsána. Je třeba mít na paměti, že pokud není uvedeno Přesné datum, pak musí být hlavní smlouva uzavřena do jednoho roku ode dne uzavření té předběžné.

Navzdory protiprávnosti převodu zálohy po podpisu této smlouvy to její účastníci stále často dělají. Pokud k převodu došlo, pak může dokument konkrétně specifikovat další akce s převedenými penězi - kdy se vrátí kupujícímu a kdy zůstanou prodávajícímu. Můžete také jasně uvést, že tato částka jde na úhradu nákladů na byt.

Dalším důležitým bodem, který by měl být promítnut do smlouvy, je výsledek kontroly titulních dokumentů k bydlení. Je nutné uvést údaje o osvědčení o registraci, absenci věcných břemen na bytě - hypotéku, nájem, zatčení, jakož i zaznamenání skutečnosti, že objekt není předmětem zcizení.

Běžné chyby


Někdy při koupi bytu v domě, který je stále ve výstavbě, developer chce s kupujícím podepsat předběžnou kupní a prodejní smlouvu. To je však nesprávné, protože předmětem smlouvy je bydlení, které nebylo v době podpisu postaveno.

Při sestavování je velmi důležité uvést všechny významné podmínky. Absence jakýchkoli doložek může následně vést ke sporům mezi stranami nebo dokonce k neplatnosti uzavřené smlouvy. Doklad může být považován za neplatný, pokud nejsou úplně nebo nesprávně uvedeny osobní údaje stran, vlastnosti bytu a kupní cena.

Nejednoznačné a obecné rozmazané fráze. Je nutné jasně stanovit práva a povinnosti stran, jaké konkrétní úkony musí k uzavření hlavní smlouvy učinit a do jakého data tak musí učinit.

Předběžná dohoda - Jedná se o dokument, který potvrzuje vůli stran koupit a prodat byt.

Je závazné, a pokud se jedna ze stran vyhýbá, může druhá strana žalovat na jejím základě.

Dokument však nezaznamenává převod vlastnictví a nepodléhá státní registraci. Musí obsahovat údaje o stranách, popis bytu nebo podílu a částku, za kterou se prodává.

Obchodům s nemovitostmi často předchází předběžná kupní a prodejní smlouva, jejíž podmínky jsou uvedeny v občanském zákoníku. Garantuje, že kupující a prodávající v budoucnu uzavřou základní smlouvu, podle které kupující nemovitost koupí a prodávající k ní převede vlastnické právo.

Zvláštnosti

Při uzavření tohoto typu smlouvy se kupující ještě nestává úplným vlastníkem nemovitosti, ale získává pouze právo v budoucnu formalizovat hlavní transakci nákupu a prodeje této nemovitosti.

V jakých případech má smysl sepisovat předběžnou smlouvu o koupi a prodeji nemovitosti ()? Strany se uchýlí k uzavření takové dohody, když:

  • kupující ještě nemá určitou částku na koupi nemovitosti a musí čekat na výskyt té či oné události, aby peníze dostal: vstup do dědických práv, schválení hypotéky;
  • prodávající potřebuje čas na shromáždění/vyřízení potřebných dokumentů;
  • majitel nemovitosti se nachází v jiném městě/zemi: musíte počkat na jeho přítomnost nebo vydat plnou moc k dokončení transakce třetí stranou jménem vlastníka.

Mohou nastat i další okolnosti, kvůli kterým jsou zájemci o zcizení nemovitosti nuceni uzavřít předběžnou kupní a prodejní smlouvu.

Tedy předběžná smlouva o koupi a prodeji domu a Pozemek, bytu nebo jiného nebytového prostoru slouží jako záruka, že kupující v budoucnu koupí nemovitost prodávajícího. Kromě toho bude hlavní smlouva uzavřena za podmínek uvedených v předběžné smlouvě.

Požadavky na tento typ smlouvy

  • je to písemné;
  • notářské ověření není povinné, ale strany se mohou dohodnout, že si listinu nechají ověřit notářským úřadem;
  • v budoucnu se strany zavazují uzavřít hlavní kupní a prodejní smlouvu za podmínek uvedených v předběžné smlouvě;
  • podstatné podmínky, které musí být promítnuty do dokumentu a které budou následně obsaženy i v hlavní smlouvě: předmět obchodu (adresa nemovitosti, její účel, celková/obytná plocha, počet podlaží, počet pokojů a další vlastnosti ), náklady na byt/dům/pozemek, údaje o kupujícím a prodávajícím (údaje o pasu, adresa skutečné místo bydliště), pokud je transakce prováděna prostřednictvím zástupce: údaje o plné moci a údaje o zmocněném zástupci;
  • Předběžná smlouva o koupi a prodeji domu/bytu/pozemku obsahuje specifikaci podmínek, za kterých bude hlavní kupní a prodejní transakce uzavřena. Pokud nejsou uvedeny konkrétní lhůty, má se standardně za to, že hlavní dohoda musí být stranami podepsána nejpozději do jednoho roku ode dne uzavření předběžné dohody.

Odpovědnost stran

Podle ustanovení občanského zákoníku platí, že pokud se jedna strana vyhýbá hlavnímu závazku: uzavření hlavní smlouvy, má druhá strana právo podat žalobu, aby přinutila neplatiče uzavřít obchod a uhradit veškeré náklady vzniklé v důsledku tohoto obcházení .

Pokud obě strany transakce ignorují, předběžná bude považována za ukončenou. Závazky stanovené předběžnou dohodou zanikají i uplynutím doby platnosti, po kterou bylo nutné provést hlavní koupě a prodej nemovitosti.

Při sepisování předběžné smlouvy o prodeji a koupi pozemku/domu/bytu/bytových prostor () můžete také poskytnout dodatečné podmínky týkající se plnění závazků stran. Mezi takové podmínky patří zaplacení zálohy nebo zálohy kupujícím.

Záloha je určitá peněžní částka, která je převedena na prodávajícího a je zohledněna při budoucích platbách za prodávaný předmět během provádění hlavní transakce nákupu a prodeje. Pokud byla záloha převedena, ale závazky nevznikly nebo nebyly splněny, je prodávající povinen vrátit kupujícímu všechny peníze v plné výši. Záloha tak není spolehlivou zárukou splnění závazků.

Vklad je úplně jiná věc. Pokud kupující odmítne plnit závazky vyplývající z transakce, záloha zůstává prodávajícímu v původní výši a kupující o své peníze přichází. Pokud prodávající odmítne splnit své závazky, je záloha vrácena kupujícímu ve dvojnásobné výši. Kauce tedy působí jednak jako ručitel za splnění závazků ze smlouvy, jednak jako náhrada za jejich neplnění.

V praxi přináší použití zálohy pro kupujícího velká rizika: přestože prodávající vypíše účtenku, že v případě nesplnění závazků peníze vrátí, existují případy, kdy se podvodník s přijatými penězi prostě vypaří. Abyste se takovému výsledku vyhnuli, má smysl obrátit se na právní nebo realitní kancelář a nechat celou částku kauce do úschovy třetí osobě. Samozřejmě byste měli kontaktovat pouze spolehlivé velké společnosti s dobrou pověstí. Zaměstnanci organizace jsou také povinni sepsat potvrzení o přijetí peněz a zavazují se zajistit jejich bezpečnost.

Sečteno a podtrženo

  • Předběžná dohoda je zárukou, že strany uzavřou hlavní kupní a prodejní smlouvu v budoucnu za předem dohodnutých podmínek.
  • K zajištění plnění závazků smluvních stran můžete využít zálohu nebo zálohu.
  • Popsaná dohoda nevyžaduje státní registraci.

Předběžná dohoda o záměru, sepsaná dříve, slouží připojištění pro každého účastníka transakce.

Pravděpodobně mnoho občanů, kteří se museli vypořádat s transakcemi na trhu s nemovitostmi, řešilo předběžné dohody. Tyto dokumenty slouží jako dobrý nástroj pro ukládání povinností plánujícím stranám uzavření obchodu ve stanovené lhůtě.

Mnozí pravděpodobně vyjádřili pochybnosti o relevanci takových prozatímních dohod. Proč by se mělo odkládat řízení o koupi a prodeji nemovitosti a sepisovat předběžná dohoda, když už tak učinili všichni účastníci se dohodli na hlavních podmínkách obchodu?

Někdy je potřeba čas a během této doby může jedna ze stran odmítnout. V těchto případech je velmi výhodná předběžná dohoda, která zafixuje úmysl uzavřít obchod. Ne nadarmo se takový dokument často nazývá „Dohoda o záměru“.

Tato transakce je uzavřena mezi zainteresovanými stranami po dosažení požadovaných dohod, pokud každý účastník má další úmysly provést nákup a prodej, s přihlédnutím ke všem dohodnutým podmínkám.

Důvody, proč nelze dokument podepsat okamžitě, jsou různé. Kupující například nedisponuje sjednanou částkou a může ji poskytnout až po nějaké době, nebo prodávající potřebuje připravit podklady k nemovitosti apod.

Za předběžnou dohodu lze považovat dokument, který specifikuje vzájemné závazky každé strany. Díky takové dohodě mohou přijímat všichni účastníci plné záruky plánované transakce, protože se zavazují nést osobní zodpovědnost za jeho selhání.

Proto je podepsána předběžná dohoda za účelem ochrany zájmů stran a také pojištění proti nečestnému chování stran transakce.

V jakých případech se dohoda uzavírá?

Co se v takových dohodách obvykle podepisuje? Protože vše, co je ústně řečeno, nemůže mít v moderním právním řádu právní sílu, doporučuje se, aby každý důležitý bod související s připravovanou transakcí byl písemně uveden v kupní smlouvě.

Vyžaduje samostatný popis všechny podmínky předem dohodnuté mezi stranami transakce.

Pokud pomineme podrobné zvážení celé struktury dokumentu, můžeme říci, že v předběžné dohodě by mělo být vždy jasně uvedeno naprosto vše stávající podmínky uzavřené transakce. V případě nedodržení nebo úplné absence předběžných dohod nebude transakce považována za uzavřenou a nemůže mít žádnou právní sílu.

V předběžné dohodě musí být uvedeno alespoň 3 hlavní podmínky:

  1. První podmínkou je předmětem dohody. Zde je podrobný popis celé nemovitosti, například byt uvedený na. Abychom se v budoucnu vyhnuli nejrůznějším rozhovorům o tom, že byl dohodnut prodej dalšího bytu nebo domu, dokument uvádí přesnou adresu a také hlavní rysy obytného prostoru.
  2. Druhá podmínka je náklady na objekt, podle kterého má být hlavní smlouva uzavřena. Tato podmínka by měla být každému jasná. Její dodržování je důležité pro prodávajícího i kupujícího, protože pokud v dokumentu není sjednaná cena, vlastník může například prohlásit, že transakci neodmítne, ale zároveň bude požadovat majetku částku převyšující dříve sjednanou cenu opakovaně.
  3. Třetí podmínka - lhůta pro uzavření hlavní smlouvy. S ohledem na změny v organizaci hospodářství státu se doporučuje neuvádět v předběžné dohodě příliš dlouhé časové období. V dnešní době se na realitní trh neustále objevují nové nemovitosti. Tyto změny mohou být přínosem pro vlastníky nebo kupující. Předběžné dohody se proto doporučuje uzavírat na minimální dobu.

Pokud ve fázi uzavírání předběžné dohody majitel a kupující projednají všechny podrobnosti transakce, pak v budoucnu nebude koordinace a provádění základní dokumentace týkající se nákupu a prodeje obytných prostor představovat vůbec žádné potíže. Postup je velmi jednoduchý: Všechny podmínky jsou převedeny z textu předběžné dohody do hlavního dokumentu.

Podmínky ukončení

Velmi populární může být v některých situacích možnost předběžné dohody. Realitní kanceláře se v mnoha případech řídí pouze svými zájmy a ne vždy se starají o bezpečnost lidí, kteří jsou ochotni zaplatit peníze a očekávají, že za to dostanou normální nemovitost.

Pokud z podmínek předběžné dohody nevyplývala platba části dohodnuté peněžní částky, lze takovou transakci ukončit vzájemnou dohodou na obou stranách podpisem požadovaný dokument. Pokud jeden z účastníků nevyjádří přání ukončit dohodu, lze tak učinit za účasti.

Peníze vynaložené na související výdaje se při ukončení smlouvy nevrací, pokud není dohodnuto předem. Takové transakce jsou vždy uzavírány na papíře a podléhají následnému ověření notářem, když je přímo zvažována předběžná dohoda.

V případě výpovědi z důvodu nedodržení dohodnutých podmínek má právo účastník transakce, který výpověď inicioval inkasovat pokutu a má možnost donutit druhého účastníka k uzavření hlavní dohody, ovšem se zapojením soudů.

Nastane-li situace, že předběžná dohoda zanikne z důvodu nedodržení stanovených lhůt účastníky, postupuje se podle příslušných podmínek z důvodu neplnění povinností uložených účastníkům smlouvou.

Proto před uzavřením předběžné dohody musíte zajistit následující:

  • Formulář označuje přijatelné sled úkonů pro jednostranné ukončení;
  • Dokument také období musí být uvedeno během níž je plánován postup pro uzavření hlavní dohody;
  • Podrobnosti smlouvy sled akcí při dokončení hlavní transakce;
  • Poskytuje podmínky pro vrácení zaplacených finančních prostředků potenciálnímu kupujícímu jako záloha.

Při splnění všech výše uvedených podmínek lze předběžnou dohodu snadno ukončit s minimálními riziky a ztrátami pro každou stranu. Přirozeně je lepší, aby se postup uzavírání a rušení takových transakcí prováděl pouze za pomoci kvalifikovaných právníků.

Důležité: Předběžná dohoda je běžný dokument a nezahrnuje platbu žádných peněžních příspěvků, ale pouze zavazuje strany transakce, aby provedly přípravné činnosti v dohodnutém časovém rámci, aby mohly uzavřít hlavní transakci v blízká budoucnost.

Zákon nebrání převodu finančních prostředků na základě takové smlouvy. Vzhledem k tomu, že jiné stávající možnosti platby zálohy po dohodě nejsou považovány za běžné, je nutné v předběžných dohodách uvést, že podle uzavřené smlouvy bude převedena peněžní částka potvrzující plnou vážnost úmyslů každé ze stran. k transakci a také dostupnosti pokuty, která bude jedné ze stran uložena v případě neúspěchu dohody.

Je třeba jasně rozlišovat mezi zálohou a. Hlavním rozdílem je, že v případě jednostranného ukončení transakce má prodávající právo ponechat si zálohu, ale záloha je vrácena.

Někdy může být uzavření hlavní transakce spojeno s dalšími riziky, za jejichž přítomnosti je nežádoucí formalizovat předběžnou dohodu:

  • Pro jednu nemovitost lze sepsat několik předběžných dohod;
  • Platba za nedokončenou rezidenční nemovitost v;
  • Pravděpodobnost existence nepříznivé podmínky sepsat předběžnou dohodu;
  • Někdy je možné prodat jednu nemovitost více kupujícím současně. Prodávající může uzavřít dohody s několika potenciálními kupci, přijímat od nich a jednoduše zmizet.
  • Někdy se v průběhu dokončování obchodu ukáže, že na nemovitost bylo vloženo zástavní právo, o jehož existenci prodávající nemusí vědět. To objasní sám notář při dokončení hlavního obchodu.
  • Pokud jsou v bytě či domě přihlášeny nezletilé děti, nelze nemovitost prodat bez předchozího souhlasu opatrovníků. Při uzavírání předběžných dohod nejsou poskytovány informace o dětech registrovaných v domě, takže při sepisování hlavní dohody mohou nastat problémy.

Vzor smlouvy na rok 2016

Vzor předběžné smlouvy na rok 2015 obsahuje úplné znění seznam všech možných podmínek, jakož i odpovědnosti, které musí být specifikovány později při dokončení hlavní transakce. Jedná se o jeden z nejzávažnějších dokumentů, které lze podepsat před koupí a prodejem rezidenční nemovitosti.

Při správném uzavření smlouvy musí být uvedeny vyčerpávající informace o každém účastníkovi transakce. Popsáno s maximální přesností předmět transakce. Je také nutné upřesnit doba, při které musí být uzavřena hlavní smlouva.

Více o tom, proč je potřeba sepsat předběžnou dohodu, se dozvíte ve videu.

Co znamená předběžná dohoda a je opravdu nutná? Video konzultace objasní řadu bodů týkajících se odpovědí na otázku: „Proč potřebujete sepsat takovou dohodu?

Uzavření a podpis předběžné kupní a prodejní smlouvy je velmi důležitou součástí budoucí hlavní transakce. Na jejím základě se obě strany vzájemně v budoucnu zavazují podepsat hlavní kupní a prodejní smlouvu.

Hlavním pravidlem při sepisování smlouvy je zvážit nejdůležitější záležitosti. Tento dokument by měl obsahovat jasný plán dalších akcí. Kromě toho je třeba počítat se všemi možnými riziky.

Pravidla pro sepsání smlouvy

Tato smlouva se uzavírá běžnou písemnou formou.

Dokument je oficiální pouze tehdy, když byly mezi stranami transakce uzavřeny dohody, které jsou naopak v dokumentu co nejjasněji uvedeny.

Odpovědnost stran při uzavírání a podepisování takového dokumentu

Hlavní stanovené body odpovědnosti obou stran jsou:

  1. Pokud není hlavní dohoda podepsána a uzavřena před uvedenou dobou vinou prodávajícího, pak bude povinen složit kupujícímu zálohu. Výše zálohy musí být zaplacena ve dvojnásobné výši;
  2. Pokud k podpisu hlavní smlouvy nedošlo vinou kupujícího, pak se záloha, kterou již prodávajícímu zaplatil, nevrací.

Základní podmínky smlouvy

Při uzavírání předběžné kupní a prodejní smlouvy musí být oběma stranami jasně uvedeny všechny možné body a také podmínky pro uzavření hlavní transakce. Tento dokument zahrnuje:

Úvodní část

Nejprve byste si měli zapsat název kompilovaného dokumentu. Pokud z nějakého důvodu chybí, pak bude nutné pečlivě prostudovat hlavní část tohoto dokumentu.

Stejně důležité je uvést datum podpisu dokumentu. Tato skutečnost svědčí o tom, že dohoda vstoupila v platnost se vším, co z ní vyplývá.

Pokud se na tuto problematiku podíváte z právního hlediska, pak je tato skutečnost velmi důležitá v době uzavírání a podpisu dohody. Velmi důležité je uvedení místa, kde byl dokument podepsán.

Správně sestavená smlouva a všechny body, které jsou v ní uvedeny, jsou klíčem k budoucímu úspěchu. Při sepisování takového dokumentu musí být uvedeny všechny údaje prodávajícího i kupujícího, konkrétně jejich kontaktní údaje, celé jméno a pozice.

Předmět budoucí transakce

Hlavním předmětem smlouvy jsou zvláště významné podmínky transakce. Tato část dokumentu striktně stanoví podstatu právního vztahu, do kterého obě strany transakce vstupují.

Zde jsou jasně uvedena veškerá práva obou stran, jejich vzájemné povinnosti, částka k úhradě za zakoupené zboží, jak a v jakém čase budou platby prováděny, strohý popis všech lhůt a další nuance.

Dodatečné podmínky obchodu

Tento bod je zcela nepovinný při vypracovávání předběžného dokumentu, ale tak či onak hraje významnou roli při provádění oběma stranami vlastní práva a odpovědnosti.

Jiné podmínky dohody

Toto ustanovení smlouvy může obsahovat nejrůznější technické problémy. Konkrétní doporučení k otázce sepsání dohody zcela závisí na typu transakce.

Dnes můžete takovou dohodu snadno vypracovat sami, ale pokud se jedná o velmi velkou a seriózní transakci, je nejlepší se uchýlit ke službám kvalifikovaných odborníků.

Zodpovědnost obou stran při uzavírání předběžné dohody

Neméně důležitým bodem při sestavování takového dokumentu je odpovědnost obou stran transakce.

Tato otázka zahrnuje:

  • Pokud kupující jakýmkoliv způsobem porušil předepsané platební podmínky, má prodávající plné právo požadovat zaplacení penále. Její výše musí být rovněž uvedena v předem uzavřeném dokladu.
  • Pokud byly z jakéhokoli důvodu prodávajícím porušeny podmínky pro převod zboží, má kupující plné právo požadovat zaplacení penále. Procento právě tohoto trestu musí být také přísně předepsáno. Od okamžiku, kdy prodávající obdrží písemnou výzvu kupujícího, do několika kalendářních dnů se zavazuje zaplatit celou požadovanou částku. Pokud prodávající nesouhlasí s požadavky kupujícího, musí vypracovat a zaslat odůvodněnou odpověď.
  • Úplné zaplacení smluvní pokuty vůbec nezbavuje obě strany smlouvy jejího plnění, stejně jako náhradu za všechny ztráty.

Řešení sporů

Tato skutečnost je důležitá při podpisu předběžné kupní smlouvy a musí být uvedena v dokumentu.

Tato položka zahrnuje:

  • Případné sporné situace, které vzniknou v souvislosti s plněním této smlouvy, si kupující a prodávající řeší sami. Je důležité dodržet celý postup reklamace.
  • Všechny existující nároky musí být podány výhradně písemně. Je důležité připojit veškerou dokumentaci potvrzující všechny stávající požadavky v ní stanovené. Je důležité, aby taková reklamace byla podepsána a zapečetěna oprávněnou právnickou osobou.
  • Toto tvrzení by mělo být přezkoumáno během několika dnů od jeho předání a podpisu. Na lhůty musí být upozorněn samotný odesílatel.
  • Pokud neobdržíte žádnou odpověď nebo pokud odesílatel obdrží zamítnutí reklamace, musí všechny spory posoudit Rozhodčí soud.

Doba platnosti předběžné dohody

Podle ustanovení 4 článku 429 občanského zákoníku Ruské federace byla v době podpisu předběžné dohody jedna z povinné položky je období, ve kterém se obě strany transakce vzájemně zavazují podepsat konečnou dohodu.

Pokud tato doložka chybí, lze hlavní smlouvu sepsat do 1 roku od sepsání předběžné smlouvy.

Uzavření a podpis hlavní kupní a prodejní smlouvy přímo souvisí s okamžikem, kdy prodávající obdržel list vlastnictví a zároveň obdržel od kupujícího zálohu v plné výši.

Na základě toho můžeme říci, že podmínky si obě strany transakce nastavují způsobem, který jim vyhovuje.

Kromě toho je důležité, aby v případě naléhavé potřeby vzájemný souhlas obě strany transakce, termín se může změnit.

Hlavní chyby při uzavírání předběžné kupní a prodejní smlouvy

Je důležité, že v procesu podepisování předběžné dohody nemusí být zohledněny všechny hlavní podmínky budoucí transakce.

Tato skutečnost přispívá ke vzniku velmi závažných neshod při uzavírání a podepisování hlavní smlouvy. Navíc v takových situacích může být předběžná dohoda prohlášena za neplatnou.

K tomuto výsledku může dojít, pokud nebyly v předem uzavřeném dokumentu uvedeny všechny hlavní podmínky transakce. Faktem je, že bez těchto údajů nemá dokument právní sílu.

Na základě toho musí obě strany transakce přistupovat k otázce sepsání předběžné kupní a prodejní smlouvy maximálně zodpovědně, při vědomí plné míry odpovědnosti.

Důležité: Předběžná kupní a prodejní smlouva je vyhotovena ve 3 vyhotoveních. Jeden z nich musí zůstat právnická osoba, která ve skutečnosti tento dokument potvrdila. Zbývající dvě smlouvy musí být uzavřeny mezi kupujícím a prodávajícím.

Veškeré spory vzniklé v důsledku implementace pravidel smlouvy nebo všechny z ní vyplývající mohou být řešeny pouze způsobem stanoveným právními předpisy dané země.

Posledním bodem této smlouvy jsou podrobnosti o obou stranách transakce, a to:

  • Údaje o pasu obou stran transakce - celé jméno;
  • Adresa sídla osob;
  • Adresa, na které sídlí každá osoba v transakci;
  • identifikační číslo každé strany;
  • Možné bankovní údaje;
  • Běžný účet obou stran;
  • Podpisy každé strany transakce.

Správná příprava takového dokumentu a všechny v něm jasně uvedené podmínky jsou klíčem k úspěšné budoucí transakci.

Před sepsáním a podpisem předběžné kupní a prodejní smlouvy je prostě kupující povinen důkladně zkontrolovat všechny možné dokumenty a dům jako celek. To je největší chyba a nedopatření.

Je tedy nutné zkontrolovat:

  • celou domovní knihu a ujistěte se, že nikdo není přihlášen v zakoupeném bytě;
  • pečlivě zkontrolujte veškerou právní dokumentaci. Pokud tomu nerozumíte, vezměte si s sebou k transakci kompetentního právníka, aby zkontroloval a prostudoval všechny dokumenty;
  • mluvit se svými sousedy a zjistit si o prodávajícím bytu co nejvíce;
  • Nikdy byste neměli podepisovat takový dokument, aniž byste si nejprve prohlédli byt;
  • Stejně tak je důležité, aby kupující nezanechal zálohu předem, zejména ve velkých velikostech.

Musíte být velmi opatrní a opatrní!

Vzoreksmluvní dokument předkup odbyt:

http://belforma.net/ smlouvy.

Hledání vhodného bydlení, které splňuje naše kritéria, se často stává velmi pracným procesem, který zabere velký početčas. Ani po nalezení vysněného bydlení však není jeho okamžitá koupě vždy možná – prodávající nebo kupující mohou mít různé překážky.

Ve většině případů jsou takové okolnosti způsobeny zpožděním spojeným se schválením hypotéky a nedostatkem dokumentů nezbytných pro transakci. V dnešním článku si povíme o způsobu, jak oficiálně zaznamenat dohody mezi prodávajícím a kupujícím.

Co je předběžná kupní a prodejní smlouva?

Předběžná kupní a prodejní smlouva (PPSA) je dokument, který odráží záměry stran provést transakci v budoucnu.

Dokument odráží podmínky budoucí transakce, jako je cena, podmínky a další závazky stran vůči sobě navzájem. Smlouva navíc specifikuje odpovědnost stran v případě, že vzájemné závazky nebudou splněny.Dokument nepodléhá evidenci u státních účetních orgánů, nicméně kterákoli ze stran může u soudu požadovat náhradu za nesplnění povinnosti.

(PDKP) neumožňuje stranám odmítnout transakci jen proto, že prodávající našel jiného kupujícího ochotného zaplatit více, nebo naopak, protože se kupujícímu podařilo zaujmout jinou nabídkou. Tento dokument je však platný pouze do podpisu hlavní kupní smlouvy nebo do nesplnění závazků z ní vyplývajících. To znamená, že se jedná pouze o dohodu o záměru a samotný dokument nemůže být podkladem pro platbu nebo převod nemovitosti.


PDKP musí splňovat standardy uvedené v čl. 429 Občanského zákoníku Ruské federace, jinak může být tato dohoda prohlášena za neplatnou se všemi z toho vyplývajícími důsledky. Například prodejce, který našel štědřejšího kupce, odmítne splnit smlouvu a uzavře výhodnější obchod a soudní zrušení dokumentu znamená, že neponese žádnou finanční odpovědnost. I přesto, že PDKP není nutné evidovat, bylo by lepší nechat dokument notářsky ověřit – notář také zkontroluje soulad textu s právními normami.

Co je předběžná dohoda?

Existuje několik typů předběžných dohod o koupi a prodeji nemovitosti:

  • Předběžná dohoda mezi Developerem a Spoluinvestorem;
  • Předběžná dohoda o hypotečním programu;
  • Předběžná dohoda s platbou předem.

Předběžná dohoda s Developerem

Existuje Federální zákon o sdílené výstavbě, který říká, že developer musí získávat peníze od akcionáře výhradně v rámci smlouvy o sdílené účasti (smlouva o podílové spoluúčasti). Zákon poskytuje akcionářům ochranu před protiprávním jednáním developerů a před dalšími riziky, která s činností developera nesouvisejí. Některé společnosti se ale snaží tento zákon obcházet, neboť developera staví do dost přísného rámce, co se týče plnění povinností vůči akcionářům. To druhé je často nabízeno "schéma vyúčtování" výměnou za podmínky, které se zdají mnohem příznivější ve srovnání s těmi, které nabízejí ostatní vývojáři v rámci DDU.

Pro kupující (spoluinvestorům stavby) Navrhuje se uzavření předběžné smlouvy o koupi a prodeji bydlení, které je ve fázi výstavby. Hlavní kupní a prodejní smlouvu lze uzavřít až po dokončení domu a získání statutu nemovitosti. Na neexistující objekt nelze uzavřít kupní smlouvu, ale zákon nezakazuje investovat do výstavby a v takových případech je této okolnosti využíváno.



Stavební firma uzavře PDCP a obdrží platbu od zájemce, který vystupuje jako spoluinvestor (tato investice se nazývá kauce), a přebírá závazky k provedení stavby. Součástí výčtu povinností developera je i podpis konečné kupní a prodejní smlouvy se spoluinvestorem, na jejímž základě dojde k přeregistraci vlastnictví. Na ochranu investice spoluinvestora mu stavební firma vystaví směnku na částku rovnající se velikosti investice. Tento návrh zákona nepůsobí jako „právo na reklamaci“ (podobné právo zahrnuje podepsání DDU), ale za podmínek PDCP společnost buď uzavře hlavní smlouvu, nebo je povinna vrátit peníze výměnou za předloženou směnku.

Rizika koupě domu od developera přes PDKP

Jedná se o poměrně riskantní formát transakce, jelikož v případě úpadku společnosti nebo vzniku finančních problémů, které brání dokončení stavby, nebude společnost schopna zaplatit účet. V zásadě může společnost dokonce odmítnout převod dokončeného bydlení (pokud by se například během výstavby výrazně zvýšily tržní ceny). Klientovi je jednoduše vrácena částka vyúčtování a kompenzace a je nalezen nový kupec, od kterého v době dokončení Stavební práce můžete vzít mnohem více peněz.


Kromě, PDKP není registrován v Rosreestr (na rozdíl od DDU) a developer může prodat stejný byt více kupcům, ti pak budou muset mezi sebou bojovat u soudu, kdo je vlastníkem; Na druhé straně musí projít DDU státní registrace, a pokud po dokončení výstavby stále existují žadatelé o bydlení (kdo podepsal PDCP s vývojářem), pak soud rozhodne ve prospěch vlastníka DDU.

Předběžná dohoda o hypotečním programu

Tento typ smlouvy je nutný při žádosti o hypotéku v bance a týká se to především obchodů na sekundárním trhu. Pro nákup bydlení od developera se používá trochu jiné schéma - banka posuzuje platební schopnost žadatele a na základě souhlasu úvěrové instituce (zdokumentováno), dlužník jde podepsat smlouvu s developerem. Je třeba poznamenat, že ani jedna banka neposkytne peníze na „směnkové schéma“, protože jde o příliš riskantní transakci, hypotéky jsou nyní vydávány výhradně v rámci DDU.

Předběžná dohoda je nutná, pokud mluvíme o tom o transakci s bytem, ​​který je již připraven a v současné době je někým ve vlastnictví. Banka má zájem o:

  • listinné potvrzení souhlasu vlastníka s prodejem nemovitosti;
  • Sjednaná hodnota transakce;
  • Načasování transakce;
  • Postup pro vypořádání v rámci transakce a postup pro převod majetku.

Předběžná dohoda s platbou předem

Tento dokument je nejčastěji podepsán na sekundárním trhu s bydlením, aby se zdokumentovaly podmínky nadcházející transakce a zdůvodnila částečná platba finančních prostředků. Podepsání takového dokumentu pomáhá kupujícímu vyhradit si právo na nákup, protože poté prodávající na určitou dobu pozastaví veškeré úsilí o nalezení klienta, i když ziskovějšího. V zásadě lze tuto dohodu snadno nahradit dohodou předem.


Pokud rychlost transakce není pro prodejce kritickým parametrem, může například počkat, až kupující inkasuje požadovanou částku. Záloha v tomto případě umožní náhradu ztrát, pokud kupující nebude schopen zajistit splnění závazků ze své strany. Kupující se nemusí bát, že by dobré bydlení „ušlo“ a může v klidu vybírat peníze.

Hlavní body předběžné dohody

Za prvé, dokument obsahuje informace o stranách transakce. Musí být uvedena jména všech, kteří mají v současné době vlastnická práva k nemovitosti. Každý z nich nemá právo prodat vám obytný prostor jednotlivě, pouze s písemným a notářsky ověřeným souhlasem a plnou mocí ostatních. Pokud nebudou zahrnuti všichni, kdo se mohou nějakým způsobem domáhat bydlení, pak se může stát následující: nový vlastník bude povinen prostřednictvím soudu nahradit žadateli ušlé dávky. Kupující dále zadává jména všech budoucích vlastníků (např. jeho manžela);

Informace o obytném prostoru. Po všech informacích o vstupu do smluvní vztah jsou upevněny na obou stranách, je nutné uvést adresu bytu, jeho metráž, počet pokojů, katastrální číslo a podobně. Co nejpřesnější popis objektu eliminuje nesprávnou interpretaci dokumentu;

Zadá se datum transakce. Strany transakce společně projednají a určí čas potřebný k vyřešení všech problémů a přípravě požadovaných dokumentů. Stanovená lhůta by měla být zobrazena jak ve formě čísel, tak i slovně, aby se předešlo případnému nedorozumění;

Pro prodávajícího je přesvědčivým důkazem, že klient skutečně hodlá po uplynutí stanovené doby koupit tento konkrétní obytný prostor, složení hotovosti. Po přijetí již prodávající nemovitost k prodeji neuvádí. Zúčastněné osoby si výši zálohy dohodnou samy. Je zvykem nechávat zálohu maximálně 10 % smluvní ceny nemovitosti.

V souladu s tím je třeba si ujasnit, jak s těmito penězi naložit v případě neplnění smluvních povinností, například pokud kupující náhle najde jiný byt, který je pro něj cenově či lokalitou vhodnější. Aby se prodávající chránil před škodami spojenými například s odmítnutím výnosnějšímu kupujícímu, může si ponechat přijaté finanční prostředky jako pokutu za neplnění povinností kupujícího. Pokud s těmito zásadami nesouhlasíte, měli byste podrobně prodiskutovat všechny platební podmínky a také možnost vrácení, pokud máte v úmyslu pokračovat ve vyhledávání. Kupující by měl ve smlouvě vidět doložku o tom, jak prodávající nahradí škodu, pokud odmítne splnit podmínky smlouvy.

Další důležitý bod. Majitel (nebo každý z vlastníků) musí doložit písemné potvrzení o přijetí finančních prostředků, na kterém bude uvedena částka a datum přijetí.


Účastníci musí jasně definovat cenu transakce po podpisu předběžné a hlavní dohody, cena zůstává nezměněna. Jiná ustanovení smlouvy mohou naznačovat, že se cena může změnit ( například pokud kupující najde peníze až po roce nebo nastanou jiné okolnosti);

Je stanoven postup, podle kterého bude platba probíhat. Při dirigování bezhotovostní platbou, jsou uvedeny údaje o všech bankovních účtech, které budou do této operace zapojeny;

Odpovědnost za porušení smluvních povinností je předepsána. Všechny podmínky musí být dohodnuty a zaznamenány písemně;

Samostatná klauzule definuje povinnosti prodávajícího ohledně implementace dodatečných opatření. Pokud například kupujete bydlení na sekundárním trhu, ujistěte se, že všichni dříve registrovaní obyvatelé byt opustili.

Závěr

Pomocí této smlouvy můžete dohodnout všechny body, které budou obsaženy v hlavním dokumentu a všechny tyto body budou beze změn převedeny do kupní smlouvy. Pokud existují nějaké pochybnosti o některém z ustanovení, je nejlepší počkat na závěr, protože změny v budoucnu nemusí být možné. (bez jakýchkoliv ústupků).

Pokud se kupující rozhodne převést zálohu, pro jistotu je lepší tak učinit za přítomnosti nezainteresovaných svědků (nesouvisí s prodejcem). Důrazně doporučujeme, abyste si smlouvu před podpisem pečlivě přečetli. Nevěřte vývojáři, který nabízí pohádkové podmínky při uzavírání PDCP – taková pokušení velmi často vedou k hořkým zklamáním.

Igor Vasilenko