Kdo mora sestaviti kupoprodajno predpogodbo? Predhodna kupoprodajna pogodba

Predpogodba o prodaji stanovanja je uradni dokument, ki potrjuje željo prodajalca in kupca, da podpišeta glavno pogodbo o določenih posebnih pogojih. Vsi so predpisani v besedilu tega sporazuma, sestavljenega v obliki glavnega. Pomembno je upoštevati to Neupoštevanje teh zahtev bo povzročilo njegovo neveljavnost.

Dokument mora vsebovati podatke o stanovanjski nepremičnini, dogovorjeni datum podpisa glavne pogodbe in vse bistvene pogoje posla. Pravna podlaga za sklenitev tovrstne prodajne pogodbe je predpisana v 2. čl. 429 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Člen 429 Civilnega zakonika Ruske federacije. Predhodni dogovor

1. S predpogodbo se stranki zavežeta, da bosta v bodoče sklenili pogodbo o prenosu premoženja, opravljanju dela ali opravljanju storitev (glavna pogodba) pod pogoji, določenimi s predpogodbo.
2. Predpogodba se sklene v obliki, ki je določena za glavno pogodbo, če pa oblika glavne pogodbe ni določena, se pisanje. Neupoštevanje pravil o obliki predpogodbe ima za posledico njeno ničnost.
3. Predpogodba mora vsebovati pogoje, ki omogočajo določitev predmeta, kot tudi druge bistvene pogoje glavne pogodbe.
4. Predpogodba določa rok, v katerem se stranki zavežeta skleniti glavno pogodbo. Če tako obdobje ni določeno v predpogodbi, mora biti glavna pogodba sklenjena v enem letu od dneva sklenitve predpogodbe.
5. V primerih, ko se stranka, ki je sklenila predpogodbo, izogne ​​sklenitvi glavne pogodbe, se uporabljajo določbe četrtega odstavka 445. člena tega zakonika.
6. Obveznosti iz predpogodbe prenehajo, če pred potekom roka, v katerem morata stranki skleniti glavno pogodbo, ta ni sklenjena ali ena od strank drugi stranki ne pošlje ponudbe za sklenitev te pogodbe.

Pomembno je razumeti, da ko ga sestavi in ​​odobri vsaka stran, kupec ne postane lastnik nepremičnine, navedene v dokumentu, ampak le pridobi priložnost podpisati prihodnjo pogodbo pod pogoji, določenimi v trenutni.

Zelo pogosto po sestavi predhodne kupoprodajne pogodbe kupec prodajalcu da določen znesek denar. Vendar je ta poteza napačna - plačilo po tem dokumentu sploh ne bi smelo biti. V tem primeru je lahko v besedilu navedeno, koliko akontacije prejme prodajalec ob sklenitvi glavne pogodbe.

Kakšne so nevarnosti sklenitve pogodbe?

Včasih pri sklenitvi predpogodbe stranke transakcije menijo, da je "približna" ali nezavezujoča. Vendar pa je v skladu s koncepti civilnega zakonika ta vrsta sporazuma dejansko odložena do nastopa določenega dogodka, hkrati pa je obveznost strank, da izpolnijo njegove pogoje.

Zato pri podpisu takega dokumenta treba je trezno oceniti njegove prednosti in slabosti.

Spremembe cen med podpisom predhodne in glavne pogodbe. Ker je v tem dokumentu natančno navedena končna cena kupljenega stanovanja, lahko med čakanjem na podpis glavne pogodbe pride tako do skoka kot do padca cen nepremičnin.

V takih razmerah je verjetno, da bo prišlo do situacije, ko bo prodajalec nezadovoljen s staro ceno (na primer, v novih pogojih bi to stanovanje stalo dražje ali pa prejeti znesek ne bo zadostoval za nakup novega stanovanja). ), ali kupca (cene so se na primer močno znižale, v novih razmerah pa bi stanovanje lahko kupili ceneje).

Odgovornost na sodišču. Če si ena od pogodbenih strank premisli glede podpisa glavne pogodbe, jo lahko druga stranka v to prisili prek sodišča. Takšna možnost je določena v 4. členu čl. 445 civilnega zakonika. V tem primeru ima oškodovanec vso pravico zahtevati od drugega povrnitev vseh nastalih stroškov.

Vendar pa morate upoštevati - predpogodba postane neveljavna, če glavna ni podpisana pred iztekom določenega roka ali če kateri od udeležencev ni pisno sporočil, da jo namerava podpisati, tudi kot datum, kraj in čas dogodka.

Depozit. Običajno kupec ob sklenitvi te pogodbe plača prodajalcu varščino kot garancijo za izpolnitev prevzetih obveznosti.

Koncept depozita pomeni, da če kupec v prihodnosti ne želi podpisati glavne pogodbe, denar ostane pri prodajalcu. In če prodajalec dokumenta ne podpiše, je dolžan kupcu plačati dvojni znesek varščine.

Po drugi strani pa se vse pogosteje v sodnih postopkih klavzule pogodbe, ki vsebujejo podatke o pologu, priznavajo za neveljavne. Zato je v tem primeru najbolje sestaviti predpogodbo in skupaj z njo depozitno pogodbo.

Zmanjšanje tveganja

Predpogodbo podpišeta stranki, da se zmanjša tveganje nadaljnje neizpolnitve posla. Obstaja več razlogov, zakaj ga je priporočljivo formalizirati.

Kupec še nima potrebne količine denarja- morda čaka na prihod sredstev, odobritev posojila ipd.

Prodajalec ni dopolnil dokumentov, ki jih je treba predložiti ob prodaji stanovanja. Zato za to potrebuje dodaten čas.

Lastnik v ta trenutek je odsoten iz mesta in potrebuje čas, da se vrne ali izda pooblastilo za prodajo nepremičnine.

Pred transakcijo je treba sprejeti nekaj ukrepov, na primer odjavo ali pridobitev dovoljenja skrbniških organov.

Katera koli pogodbena stranka vstopi v dedovanje (postopek običajno traja do šest mesecev) in želi utrditi svojo željo po dokončanju posla. Vendar je bolje, da takšnega dokumenta ne podpišete, dokler notar ne izda potrdila o dedovanju, da bo dokument začel veljati.

Nakup stanovanja s subvencijo ali denarnim potrdilom. Včasih se denar prejme v skladu s takšnimi dokumenti šele po tem, ko je transakcija opravila državno registracijo, kar lahko traja 2-3 tedne.

Obstajajo lahko tudi drugi razlogi, ki bi stranki lahko spodbudili k sklenitvi predpogodbe. Vključitev pogojev, ki so pomembni za katero koli stranko, v dokument zmanjša tveganje za nadaljnje motnje načrtovane transakcije.

Predpogodba mora vsebovati naslednje podatke:

• popolni podatki o prodajalcu in kupcu stanovanja;
• naslov in natančen opis kupljeno stanovanje;
• specifična datum, pred tem morajo stranke podpisati glavno pogodbo za transakcijo;
• kupnina stanovanja, kot tudi čas in načine prenosa sredstev s strani kupca;
• navedbo vrste nepremičnine, v kateri je to stanovanje, in na podlagi katerih dokumentov je ta pravica nastala;
• podatki o osebah, prijavljenih v stanovanju, pa tudi o tem, kdo lahko še naprej uporablja stanovanje do podpisa glavne pogodbe;
• vsa dejanja, ki jih je treba izvesti za dokončanje transakcije. Naveden je natančen časovni okvir, dodeljen za njihovo dokončanje.

Odgovornost za neizpolnjevanje obveznosti iz predpogodbe ali za to, da glavna ni nikoli podpisana.

Kako sestaviti?

Zelo pomembno je, da kompetentno sestavite predhodno pogodbo o nakupu in prodaji, saj bo to pomagalo preprečiti tveganja in na koncu pripeljalo do sklenitve posla pod pogoji, določenimi v dokumentu. Vzorec predpogodbe za nakup in prodajo stanovanja lahko prenesete z interneta, vendar ta pristop ni vedno učinkovit.

Iz vsake stranke morajo pri podpisu tega sporazuma sodelovati tiste osebe, ki bodo podpisale tudi glavno. To pomeni, da če je nepremičnina v skupni lasti več oseb, morajo biti v tej pogodbi tudi vsi navedeni. Enako velja za kupce, če nakup opravi več oseb.

Prisotnost vseh udeležencev transakcije je v tej fazi zelo pomembna. Če je na primer eden od lastnikov odsoten, ostali pa zagotavljajo, da »ni proti temu«, se lahko na koncu izkaže, da ne sprejema obveznosti za prodajo in zato ne bo sodeloval v finalu. transakcije, kar vodi v njen razpad.

V pogodbi mora biti najbolj natančno in popolno opisano stanovanje, ki je predmet njene sklenitve. V celoti morate navesti naslov stanovanja, nadstropje, natančno površino (skupno in stanovanjsko), število in lokacijo sob. Temu dokumentu je dovoljeno priložiti tehnični načrt stanovanja iz ZTI.

Prodajalec lahko zahteva, da se tukaj navede podatek, da si je kupec ogledal stanovanje in glede tega nima nobenih pritožb.

Pomembno je natančno navesti znesek, za katerega bo transakcija izvedena. Dejstvo je, da se v prihodnje ne spreminja, tudi v primeru večjih nihanj tržnih cen nepremičnin. Tudi tukaj lahko jasno navedete, kako bo kupec plačal - v celoti ali po delih, z ali brez predujma. Pri polaganju denarja v obrokih je vredno navesti datume, ko je treba posamezen znesek plačati. Poleg tega se zabeleži način plačila za kupljeno stanovanje - gotovina, bančno nakazilo, plačilo na plastično kartico itd.

Ena najpomembnejših točk dokumenta je navedba obdobja, v katerem je treba podpisati glavno pogodbo. Upoštevati je treba, da če ni določeno točen datum, potem mora biti glavna pogodba sklenjena v enem letu od datuma izvedbe predhodne.

Kljub nezakonitosti prenosa predujma po podpisu tega sporazuma, njegovi udeleženci to še vedno pogosto počnejo. Če je prišlo do prenosa, lahko dokument posebej določi nadaljnja dejanja z nakazanim denarjem - kdaj se vrne kupcu in kdaj ostane pri prodajalcu. Prav tako lahko jasno navedete, da je ta znesek namenjen za poplačilo stroškov stanovanja.

Druga pomembna točka, ki bi se morala odražati v pogodbi, je rezultat preverjanja lastninskih dokumentov za stanovanje. Treba je navesti podatke o potrdilu o registraciji, odsotnost bremen na stanovanju - hipoteka, najem, aretacija, pa tudi evidentiranje dejstva, da predmet ni predmet odtujitve.

Pogoste napake

Včasih ob nakupu stanovanja v stavbi, ki se še gradi, investitor želi s kupcem podpisati predpogodbo o prodaji in prodaji. Vendar je to napačno, saj je predmet pogodbe stanovanje, ki ob podpisu še ni bilo zgrajeno.

Pri sestavljanju je zelo pomembno navesti vse pomembne pogoje. Odsotnost kakršnih koli klavzul lahko kasneje povzroči spore med strankama ali celo razveljavitev sklenjene pogodbe. Listina se lahko šteje za nično, če osebni podatki strank, lastnosti stanovanja in kupnina niso v celoti ali napačno navedeni.

Dvoumno in splošno zamegljene fraze. Jasno je treba določiti pravice in obveznosti strank, katere natančne ukrepe morajo sprejeti za sklenitev glavne pogodbe in do katerega datuma je treba to storiti.

Predhodni dogovor - To je dokument, ki potrjuje željo strank po nakupu in prodaji stanovanja.

Je zavezujoča in če se ena od strank izmika, lahko druga na njeni podlagi toži.

Vendar dokument ne beleži prenosa lastništva in ni predmet državne registracije. Vsebovati mora podatke o strankah, opis stanovanja oziroma deleža in znesek, po katerem se prodaja.

Pred transakcijami z nepremičninami je pogosto sklenjena predhodna kupoprodajna pogodba, katere pogoji so določeni v civilnem zakoniku. Zagotavlja, da bosta kupec in prodajalec v prihodnje sklenila temeljno pogodbo, po kateri bo kupec kupil nepremičnino, prodajalec pa prenese lastništvo na njej.

Posebnosti

Pri sklenitvi tovrstne pogodbe kupec še ne postane polnopravni lastnik nepremičnine, ampak le prejme pravico v prihodnosti formalizirati glavno kupoprodajno transakcijo za to nepremičnino.

V katerih primerih je smiselno sestaviti predpogodbo za nakup in prodajo nepremičnine ()? Stranki se zatečeta k sklenitvi takega sporazuma, kadar:

• kupec še nima določene vsote denarja za nakup nepremičnine in mora počakati na nastop enega ali drugega dogodka, da prejme denar: vstop v dedno pravico, odobritev hipoteke;
• prodajalec potrebuje čas za zbiranje/izvedbo potrebnih dokumentov;
• lastnik nepremičnine se nahaja v drugem mestu/državi: počakati morate na njegovo prisotnost ali izdati pooblastilo za izvedbo transakcije s strani tretje osebe v imenu lastnika.

Obstajajo lahko tudi druge okoliščine, zaradi katerih so zainteresirani za odtujitev nepremičnine prisiljeni skleniti predpogodbo o prodaji in prodaji.

Tako je predpogodba za nakup in prodajo hiše in zemljišče, stanovanje ali drug stanovanjski prostor služi kot jamstvo, da bo kupec v prihodnosti kupil nepremičnino prodajalca. Poleg tega bo glavna pogodba sklenjena pod pogoji, določenimi v predpogodbi.

Zahteve za to vrsto pogodbe

• je v pisni obliki;
• notarska overitev ni obvezna, lahko pa se stranki dogovorita, da listino overi notarska pisarna;
• v prihodnje se stranki zavezujeta, da bosta sklenili glavno kupoprodajno pogodbo pod pogoji, določenimi v predpogodbi;
• bistveni pogoji, ki se morajo odražati v dokumentu in bodo pozneje vključeni tudi v glavno pogodbo: predmet posla (naslov nepremičnine, njen namen, skupna/bivalna površina, nadstropje, število sob in druge značilnosti) ), stroški stanovanja/hiše/parcele, podatki o kupcu in prodajalcu (podatki o potnem listu, naslov dejansko mesto prebivališče), če se transakcija izvaja prek zastopnika: podatki o pooblastilu in podatki o pooblaščencu;
• Predpogodba za nakup in prodajo hiše/stanovanja/zemljišča vključuje določitev pogojev, v skladu s katerimi bo sklenjen glavni kupoprodajni posel. Če konkretni roki niso določeni, se privzeto šteje, da morata stranki glavno pogodbo podpisati najpozneje v enem letu od datuma sklenitve predpogodbe.

Odgovornost strank

Če se ena stranka izogne ​​izpolnitvi glavne obveznosti: sklenitvi glavne pogodbe, ima druga stranka po določbah civilnega zakonika pravico vložiti tožbo, da prisili utajenca k sklenitvi posla in povrne vse stroške, ki so nastali zaradi te utaje. .

Če obe stranki transakcije ne upoštevata, se bo predhodna transakcija štela za prekinjeno. Obveznosti, določene s predpogodbo, prenehajo tudi, če poteče čas veljavnosti, v katerem je bilo treba opraviti glavni kupoprodajni posel nepremičnine.

Pri sestavi predpogodbe za nakup in prodajo zemljišča/hiše/stanovanja/stanovanjskih prostorov () lahko zagotovite tudi dodatni pogoji v zvezi z izpolnjevanjem obveznosti strank. Takšni pogoji vključujejo plačilo predujma ali varščine s strani kupca.

Predujem je določen denarni znesek, ki se nakaže prodajalcu in se upošteva pri prihodnjih plačilih za predmet, ki se prodaja, med izvedbo glavne kupoprodajne transakcije. Če je bil predujem nakazan, obveznosti pa niso nastale ali niso bile izpolnjene, je prodajalec dolžan kupcu vrniti ves denar v celoti. Predujem torej ni zanesljivo jamstvo za izpolnitev obveznosti.

Nakazilo je povsem druga zadeva. Če kupec noče izpolniti obveznosti iz posla, depozit ostane pri prodajalcu v prvotnem znesku, kupec pa izgubi svoj denar. Če prodajalec noče izpolniti svojih obveznosti, se varščina vrne kupcu v dvojnem znesku. Tako depozit deluje kot porok za izpolnitev pogodbenih obveznosti in kot nadomestilo za njihovo neizpolnitev.

V praksi uporaba depozita predstavlja veliko tveganje za kupca: čeprav prodajalec napiše potrdilo, da bo vrnil denar, če ne bo izpolnil svojih obveznosti, obstajajo primeri, ko goljuf preprosto izhlapi s prejetim denarjem. Da bi se izognili takšnemu izidu, se je smiselno obrniti na pravno ali nepremičninsko pisarno in celoten znesek varščine prepustiti v hrambo tretji osebi. Seveda se morate obrniti le na zanesljiva velika podjetja z dobrim ugledom. Zaposleni v organizaciji morajo napisati tudi potrdilo o prejemu denarja in se zavezati, da bodo zagotovili njegovo varnost.

Spodnja črta

• Predpogodba je zagotovilo, da bosta stranki v prihodnje sklenili glavno kupoprodajno pogodbo pod vnaprej dogovorjenimi pogoji.
• Za zagotovitev izpolnitve obveznosti strank lahko uporabite depozit ali predplačilo.
• Opisani sporazum ne zahteva državne registracije.

Predpogodba o nameri, sestavljena pred, služi dodatno zavarovanje za vsakega udeleženca v transakciji.

Verjetno se je veliko državljanov, ki so imeli opravka s posli na nepremičninskem trgu, soočalo s predhodnimi pogodbami. Takšni dokumenti so dobro orodje za nalaganje obveznosti strankam, ki načrtujejo sklenitev posla v določenem roku.

Mnogi so verjetno izrazili dvom o ustreznosti takšnih vmesnih sporazumov. Zakaj bi bilo treba postopek nakupa in prodaje nepremičnine odložiti in sestaviti predpogodbo, če so vsi udeleženci že dogovorili o glavnih pogojih posla?

Včasih je potreben čas in v tem času lahko ena od strani zavrne. V teh primerih je zelo primeren predhodni dogovor, ki bo popravil namero za sklenitev posla. Ni zaman, da se tak dokument pogosto imenuje "sporazum o nameri".

Ta posel je sklenjen med zainteresiranima strankama po sklenitvi želenih dogovorov, če ima vsak udeleženec nadaljnje namene za izvedbo kupoprodajnega postopka ob upoštevanju vseh dogovorjenih pogojev.

Razlogi, zakaj dokumenta ni mogoče takoj podpisati, so različni. Na primer, kupec nima na razpolago dogovorjenega zneska in ga lahko zagotovi šele čez nekaj časa, ali pa mora prodajalec pripraviti dokumentacijo za nepremičnino itd.

Predpogodba se lahko šteje za dokument, ki določa medsebojne obveznosti vsake stranke. Zahvaljujoč takšnemu dogovoru lahko vsi udeleženci prejmejo popolna jamstva za načrtovano transakcijo, saj se zavežejo, da bodo nosile osebno odgovornost za njen neuspeh.

Zato je predpogodba podpisana zaradi zaščite interesov strank, pa tudi zaradi zavarovanja pred nepoštenim ravnanjem strank v poslu.

V katerih primerih se sklene pogodba?

Kaj se običajno podpisuje v takih pogodbah? Ker vse, kar je ustno navedeno, v sodobnem pravnem sistemu ne more imeti pravne veljave, je priporočljivo, da se vse pomembne točke v zvezi s prihajajočo transakcijo pisno navedejo v kupoprodajni pogodbi.

Potreben je ločen opis vsi pogoji, o čemer sta se stranki posla predhodno dogovorili.

Če izpustimo podrobno obravnavo celotne strukture dokumenta, lahko rečemo, da mora predpogodba vedno jasno navajati popolnoma vse obstoječih pogojev sklenjenega posla. V primeru neskladnosti ali popolne odsotnosti predhodnih dogovorov se transakcija ne šteje za sklenjeno in ne more imeti pravne veljave.

Predpogodba mora omeniti vsaj 3 glavni pogoji:

1. Prvi pogoj je predmet sporazuma. Tukaj je podroben opis celotne nepremičnine, na primer stanovanja, navedenega na. Da bi se v prihodnosti izognili vsem vrstam pogovorov o tem, da je bila dogovorjena prodaja drugega stanovanja ali hiše, dokument navaja točen naslov, pa tudi glavne značilnosti bivalnega prostora.
2. Drugi pogoj je stroški predmeta, na podlagi katerega se sklene glavna pogodba. Ta pogoj bi moral biti vsem jasen. Njeno izpolnjevanje je pomembno tako za prodajalca kot za kupca, saj lahko, če v dokumentu ni dogovorjene cene, lastnik na primer izjavi, da ne bo zavrnil posla, hkrati pa zahteva nepremičnine znesek, ki večkrat presega predhodno dogovorjeno ceno.
3. Tretji pogoj - rok za sklenitev glavne pogodbe. Ob upoštevanju sprememb v organizaciji državnega gospodarstva je priporočljivo, da v predpogodbi ne navedete predolgega obdobja. Danes se na trg nepremičnin nenehno pojavljajo nove nepremičnine. Te spremembe lahko koristijo lastnikom ali kupcem. Zato je priporočljivo, da se predhodni dogovori sklenejo za minimalno obdobje.

Če se v fazi sklenitve predpogodbe lastnik in kupec pogovorita o vseh podrobnostih transakcije, potem usklajevanje in izvedba osnovne dokumentacije v zvezi z nakupom in prodajo bivalnega prostora v prihodnosti ne bo predstavljala nobenih težav. Postopek je izjemno preprost: Vsi pogoji se prenesejo iz besedila predpogodbe v glavni dokument.

Pogoji odpovedi

Možnost predhodnega dogovora je v nekaterih situacijah lahko zelo priljubljena. V mnogih primerih nepremičninske agencije vodijo le lastni interesi in jim ni vedno mar za varnost ljudi, ki so pripravljeni plačati denar in pričakujejo, da bodo v zameno prejeli normalno nepremičnino.

Če pogoji predpogodbe ne pomenijo plačila dela dogovorjenega zneska denarja, se lahko takšen posel prekine sporazumno na obeh straneh s podpisom zahtevani dokument. Če eden od udeležencev ne izrazi želje po prekinitvi pogodbe, se to lahko stori z vključevanjem.

Denar, porabljen za s tem povezane stroške, se ob prekinitvi pogodbe ne vrne, razen če je tako dogovorjeno vnaprej. Takšni posli so vedno sklenjeni na papirju in jih je treba naknadno overiti pri notarju, ko se predpogodba neposredno obravnava.

V primeru odpovedi zaradi neizpolnjevanja dogovorjenih pogojev ima udeleženec posla, ki je dal odpoved, pravico pobrati kazen in ima možnost prisiliti drugega udeleženca, da sklene glavno pogodbo, vendar z vpletenostjo sodišč.

Če pride do razveze predpogodbe zaradi neizpolnjevanja določenih rokov s strani udeležencev, se postopek izvede po ustreznih pogojih zaradi neizpolnjevanja obveznosti, ki so udeležencem naložene s pogodbo.

Zato morate pred sklenitvijo predhodnega dogovora zagotoviti naslednje:

• Obrazec označuje sprejemljivo zaporedje dejanj za enostransko odpoved;
• Tudi dokument mora biti določeno obdobje v katerem je predviden postopek sklenitve glavne pogodbe;
• Podrobnosti sporazuma zaporedje dejanj pri zaključku glavne transakcije;
• Prispeva pogoje za vračilo vplačanih sredstev potencialnemu kupcu kot predujem.

Če so izpolnjeni vsi zgoraj navedeni pogoji, se lahko predpogodba enostavno prekine z minimalnimi tveganji in izgubami za obe strani. Seveda je bolje, da se postopek sklenitve in preklica takšnih poslov izvaja le s pomočjo usposobljenih odvetnikov.

Pomembno: Predpogodba je navadna listina in ne pomeni plačila kakršnih koli denarnih vložkov, temveč le zavezuje pogodbene stranke, da v dogovorjenem roku opravijo pripravljalna dejanja, da lahko sklenejo glavni posel v Bližnja prihodnost.

Zakon ne preprečuje prenosa sredstev po taki pogodbi. Ker druge obstoječe možnosti plačila depozita po dogovoru ne veljajo za običajne, je treba v predhodnih pogodbah navesti, da bo v skladu s sklenjeno pogodbo nakazana vsota denarja, ki potrjuje popolno resnost namenov vsake od strank. na transakcijo, kot tudi razpoložljivost kazni, ki bo v primeru neuspeha dogovora naložen eni od strank.

Treba je jasno razlikovati med vnaprej in. Glavna razlika je v tem, da ima prodajalec v primeru enostranske prekinitve posla pravico obdržati varščino, predujem pa se vrne.

Včasih je sklenitev glavne transakcije lahko povezana z dodatnimi tveganji, ob prisotnosti katerih je nezaželeno formalizirati predhodni dogovor:

• Za eno nepremičnino se lahko sestavi več predpogodb;
• Plačilo za nedokončano stanovanjsko nepremičnino v;
• Verjetnost obstoja neugodne razmere sestaviti predpogodbo;
• Včasih je možno eno nepremičnino prodati več kupcem hkrati. Prodajalec lahko sklene dogovore z več potencialnimi kupci, prejme od njih in preprosto izgine.
• Včasih se med postopkom zaključevanja transakcije izkaže, da je na nepremičnini vpisana zastavna pravica, za obstoj katere prodajalec morda ne ve. To bo notar razjasnil sam ob zaključku glavnega posla.
• Če so v stanovanju ali hiši prijavljeni mladoletni otroci, nepremičnine ni mogoče prodati brez predhodnega soglasja skrbnikov. Pri sklepanju predhodnih pogodb podatki o otrocih, prijavljenih v hiši, niso navedeni, zato lahko pride do težav pri sestavljanju glavne pogodbe.

Vzorec pogodbe za leto 2016

Vzorec predpogodbe za leto 2015 vsebuje popolno seznam vseh možnih pogojev, kot tudi odgovornosti, ki jih je treba določiti pozneje ob zaključku glavne transakcije. To je eden najresnejših dokumentov, ki jih je mogoče podpisati pred nakupom in prodajo stanovanjske nepremičnine.

Pri pravilni sklenitvi pogodbe je treba zagotoviti izčrpne informacije o vsakem udeležencu v transakciji. Opisano z največjo natančnostjo predmet posla. Prav tako je treba navesti obdobje, med katerim mora biti sklenjena glavna pogodba.

Več o tem, zakaj morate sestaviti predpogodbo, izveste v videu.

Kaj pomeni predpogodba in ali je res potrebna? Video posvetovanje bo razjasnilo številne točke v zvezi z odgovori na vprašanje: "Zakaj morate sestaviti takšno pogodbo?"

Sklenitev in podpis kupoprodajne predpogodbe je zelo pomemben del bodočega glavnega posla. Na podlagi tega se obe stranki zavezujeta, da bosta v prihodnje podpisali glavno kupoprodajno pogodbo.

Glavno pravilo pri sestavljanju pogodbe je upoštevati najpomembnejša vprašanja. Ta dokument mora vsebovati jasen načrt za nadaljnje ukrepe. Poleg tega je treba upoštevati vsa možna tveganja.

Pravila za sestavo pogodbe

Ta pogodba je sklenjena v navadni pisni obliki.

Dokument je uraden šele, ko so med strankami posla doseženi dogovori, ki so v dokumentu čim bolj jasno zapisani.

Odgovornost strank pri sklenitvi in ​​podpisu take listine

Glavne navedene točke odgovornosti obeh strani so:

1. Če glavna pogodba ni podpisana in sklenjena pred navedenim rokom po krivdi prodajalca, potem bo dolžan dati kupcu varščino. Znesek varščine mora biti plačan v dvojnem znesku;
2. Če do podpisa glavne pogodbe ni prišlo po krivdi kupca, potem se varščina, ki jo je že plačal prodajalcu, ne vrne.

Bistveni pogoji pogodbe

Ob sklenitvi kupoprodajne predpogodbe morata biti obe stranki jasno opredeljeni vse možne točke in pogoji za sklenitev glavnega posla. Ta dokument vključuje:

Uvodni del

Najprej morate zapisati ime dokumenta, ki se sestavlja. Če iz nekega razloga manjka, bo treba skrbno preučiti glavni del tega dokumenta.

Enako pomembno je navesti datum podpisa dokumenta. To dejstvo pomeni, da je sporazum z vsem, kar pomeni, začel veljati.

Če pogledate na to vprašanje s pravnega vidika, potem je to dejstvo zelo pomembno v času sklenitve in podpisa pogodbe. Navedba kraja podpisa dokumenta je zelo pomembna.

Pravilno sestavljena pogodba in vse točke, ki so v njej navedene, so ključ do prihodnjega uspeha. V postopku sestave takega dokumenta morajo biti navedeni vsi podatki prodajalca in kupca, in sicer njihovi kontaktni podatki, polno ime in položaj.

Predmet bodoče transakcije

Glavni predmet pogodbe so posebej pomembni pogoji posla. Ta del dokumenta natančno določa bistvo pravnega razmerja, v katerega vstopita obe stranki posla.

Tu so jasno navedene vse pravice obeh strank, medsebojne obveznosti, znesek, ki ga je treba plačati za kupljeno blago, kako in ob katerem času se bodo plačila izvajala, natančen opis vseh rokov in drugo. nianse.

Dodatni pogoji dogovora

Ta točka je pri pripravi predhodnega dokumenta povsem neobvezna, vendar tako ali drugače igra pomembno vlogo pri izvajanju obeh strani lastne pravice in odgovornosti.

Drugi pogoji dogovora

Ta klavzula pogodbe lahko vsebuje vse vrste tehničnih vprašanj. Posebna priporočila glede vprašanja sestave pogodbe so v celoti odvisna od vrste posla.

Danes lahko takšno pogodbo enostavno sestavite sami, če pa gre za zelo veliko in resno transakcijo, je najbolje, da se zatečete k storitvam usposobljenih strokovnjakov.

Odgovornost obeh strank pri sklenitvi predpogodbe

Enako pomembna točka pri pripravi takega dokumenta je odgovornost obeh strank v transakciji.

To vprašanje vključuje:

• Če je kupec kakor koli kršil predpisane plačilne pogoje, ima prodajalec vso pravico zahtevati plačilo kazni. Njen znesek mora biti naveden tudi v predsklenjenem dokumentu.
• Če je prodajalec iz kakršnega koli razloga kršil pogoje za prenos blaga, ima kupec vso pravico zahtevati plačilo kazni. Tudi odstotek te kazni mora biti strogo predpisan. Od trenutka, ko prodajalec prejme pisno zahtevo kupca, se v nekaj koledarskih dneh zaveže plačati celoten zahtevani znesek. Če se prodajalec ne strinja z zahtevami kupca, mora sestaviti in poslati utemeljen odgovor.
• Celotno plačilo kazni nikakor ne odvezuje pogodbenih strank od njene izvršitve, kot tudi nadomestilo za vse izgube.

Reševanje sporov

To dejstvo je pomembno ob podpisu kupoprodajne predpogodbe in mora biti navedeno v dokumentu.

Ta postavka vključuje:

• Morebitne sporne situacije, ki nastanejo v zvezi z izvajanjem te pogodbe, rešujeta kupec in prodajalec sama. Pomembno je upoštevati celoten postopek zahtevka.
• Vse obstoječe reklamacije morajo biti vložene izključno v pisni obliki. Pomembno je, da priložite vso dokumentacijo, ki potrjuje vse obstoječe zahteve, navedene v njej. Pomembno je, da je tak zahtevek podpisan in pečaten s strani pooblaščene pravne osebe.
• Ta zahtevek bi moral biti pregledan v nekaj dneh od trenutka predaje in podpisa. O rokih mora biti obveščen pošiljatelj sam.
• Če ne prejme odgovora ali pošiljatelj prejme zavrnitev izpolnitve zahtevka, mora vse spore obravnavati arbitražno sodišče.

Rok veljavnosti predpogodbe

V skladu s 4. klavzulo 429. člena Civilnega zakonika Ruske federacije je v času podpisa predpogodbe eden od obvezni predmeti je obdobje, v katerem se obe stranki posla zavežeta, da bosta podpisali končno pogodbo.

Če te klavzule ni, se lahko glavna pogodba sestavi v 1 letu od sestave predpogodbe.

Sklenitev in podpis glavne kupoprodajne pogodbe je neposredno povezan s trenutkom, ko je prodajalec prejel potrdilo o lastništvu in od kupca prejel tudi predplačilo v celoti.

Na podlagi tega lahko rečemo, da pogoje določita obe stranki transakcije na način, ki je primeren zanju.

Poleg tega je pomembno, da v primeru nujne potrebe, medsebojno soglasje obeh pogodbenih strank, se lahko rok spremeni.

Glavne napake pri sklepanju kupoprodajne predpogodbe

Pomembno je, da v procesu podpisa predpogodbe morda ne bodo upoštevani vsi glavni pogoji prihodnje transakcije.

To dejstvo prispeva k nastanku zelo resnih nesoglasij med sklenitvijo in podpisom glavne pogodbe. Poleg tega se lahko v takšnih situacijah predpogodba razglasi za neveljavno.

Do tega rezultata lahko pride, če v vnaprej sklenjenem dokumentu niso bili navedeni vsi glavni pogoji posla. Dejstvo je, da brez teh podatkov dokument nima pravne veljave.

Na podlagi tega morata obe stranki transakcije pristopiti k vprašanju sestave predhodne kupoprodajne pogodbe z največjo odgovornostjo, pri čemer se zavedata celotne stopnje odgovornosti.

Pomembno: kupoprodajna predpogodba je sestavljena v 3 izvodih. Eden od njih mora ostati pravna oseba, ki je dejansko potrdil ta dokument. Preostali dve pogodbi morata biti sklenjeni med kupcem in prodajalcem.

Vsi spori, ki nastanejo zaradi izvajanja določil pogodbe ali vsi iz nje izhajajoči, se lahko rešujejo le na način, ki ga določa zakonodaja države.

Zadnja klavzula te pogodbe so podrobnosti obeh strank v transakciji, in sicer:

• Podatki o potnem listu obeh strank v transakciji - polno ime;
• Pravni naslov oseb;
• Naslov, kjer prebiva vsaka oseba v transakciji;
• Identifikacijska številka vsake stranke;
• Možni bančni podatki;
• TRR obeh strank;
• Podpisi vsake stranke v transakciji.

Pravilna priprava takega dokumenta in vsi pogoji, ki so v njem jasno navedeni, so ključ do uspešnega prihodnjega posla.

Pred sestavo in podpisom kupoprodajne predpogodbe je kupec enostavno dolžan temeljito preveriti vse morebitne dokumente in hišo kot celoto. To je največja napaka in spregled.

Tako je treba preveriti:

• celotno hišno knjigo in se prepričati, da ni nihče prijavljen v kupljenem stanovanju;
• skrbno preverite vso pravno dokumentacijo.Če tega ne razumete, potem na transakcijo s seboj pripeljite kompetentnega odvetnika, da pregleda in preuči vse papirje;
• pogovorite se s sosedi in izvedeti čim več o prodajalcu stanovanja;
• Nikoli ne smete podpisati takega dokumenta, ne da bi si prej ogledali stanovanje;
• Enako pomembno je, da kupec ne pusti varščine vnaprej, predvsem v velikih velikostih.

Morate biti zelo previdni in previdni!

Vzorecpogodbeni dokument prednakup prodaja:

http://belforma.net/ pogodbe.

Iskanje primernega stanovanja, ki ustreza našim merilom, pogosto postane zelo delovno intenziven proces, ki odvzame veliko številočas. A tudi potem, ko je sanjski dom že najden, njegov takojšen nakup ni vedno mogoč – prodajalec ali kupec imata lahko različne ovire.

V večini primerov so takšne okoliščine posledica zamud, povezanih z odobritvijo hipoteke, in pomanjkanja dokumentov, potrebnih za transakcijo. V današnjem članku bomo govorili o načinu uradnega evidentiranja dogovorov med prodajalcem in kupcem.

Kaj je kupoprodajna predpogodba?

Predhodna kupoprodajna pogodba (PPSA) je dokument, ki odraža namere strank za izvedbo transakcije v prihodnosti.

Dokument odraža pogoje prihodnje transakcije, kot so cena, pogoji in druge obveznosti strank drug do drugega. Poleg tega so v pogodbi opredeljene odgovornosti strank v primeru neizpolnjevanja medsebojnih obveznosti.Dokumenta ni treba registrirati pri državnih računovodskih organih, vendar lahko katera koli stranka na sodišču zahteva odškodnino zaradi neizpolnjevanja obveznosti.

(PDKP) ne dopušča, da bi stranke zavrnile transakcijo zgolj zato, ker je prodajalec našel drugega kupca, ki je pripravljen plačati več, ali obratno, ker se je kupec uspel zanimati za drugo ponudbo. Vendar ta dokument velja le do podpisa glavne kupoprodajne pogodbe ali do neizpolnitve obveznosti iz nje. Se pravi, to je le pogodba o nameri in sama listina ne more biti podlaga za plačilo ali prenos nepremičnine.

PDKP mora biti v skladu s standardi iz čl. 429 Civilnega zakonika Ruske federacije, sicer se lahko ta pogodba razglasi za neveljavno z vsemi posledicami. Na primer, prodajalec, ki je našel bolj radodarnega kupca, noče izpolniti pogodbe in sklene bolj donosnega posla, sodna razveljavitev dokumenta pa pomeni, da ne bo nosil nobene finančne odgovornosti. Kljub dejstvu, da PDKP ni treba registrirati, bi bilo bolje, da dokument overite pri notarju - notar bo preveril tudi skladnost besedila s pravnimi normami.

Kaj je predpogodba?

Obstaja več vrst predpogodbe za nakup in prodajo nepremičnine:

• Predhodna pogodba med razvijalcem in soinvestitorjem;
• Predhodna pogodba o hipotekarnem programu;
• Predhodni dogovor z avansom.

Predhodni dogovor z razvijalcem

obstaja Zvezni zakon o skupni gradnji, ki pravi, da mora investitor zbrati denar od delničarja izključno v okviru pogodbe o deljenju (pogodba o delniški udeležbi). Zakon zagotavlja zaščito delničarjev pred nezakonitimi dejanji razvijalcev in pred drugimi tveganji, ki niso povezana z dejavnostmi razvijalca. Vendar pa nekatera podjetja poskušajo zaobiti ta zakon, saj razvijalca postavlja v precej strog okvir glede izpolnjevanja obveznosti do delničarjev. Slednje je pogosto v ponudbi "računska shema" v zameno za pogoje, ki se zdijo veliko ugodnejši v primerjavi s tistimi, ki jih ponujajo drugi razvijalci v okviru DDU.

Za kupce (soinvestitorjem gradnje) Predlaga se sklenitev predpogodbe za nakup in prodajo stanovanja, ki je v fazi gradnje. Glavna kupoprodajna pogodba se lahko sklene šele, ko je hiša dokončana in pridobi status nepremičnine. Nemogoče je skleniti kupoprodajno pogodbo za neobstoječi objekt, vendar zakon ne prepoveduje vlaganja v gradnjo in se v takih primerih ta okoliščina izkorišča.

Gradbeno podjetje sklene PDCP in prejme plačilo od zainteresirane stranke, ki nastopa kot soinvestitor (ta naložba se imenuje varščina), in prevzame obveznosti za izvedbo gradnje. Na seznamu obveznosti investitorja je tudi podpis dokončne kupoprodajne pogodbe s soinvestitorjem, na podlagi katere se bo lastništvo ponovno vknjižilo. Za zaščito naložbe soinvestitorja mu gradbeno podjetje izda zadolžnico za znesek, ki je enak velikosti naložbe. Ta račun ne deluje kot "pravica do zahtevka" (podobna pravica vključuje podpis DDU), vendar po pogojih PDCP podjetje sklene glavno pogodbo ali pa je dolžno vrniti denar v zameno za predloženo menico.

Tveganja nakupa stanovanja od razvijalca prek PDKP

To je precej tvegan format transakcije, saj če gre podjetje v stečaj ali nastopijo finančne težave, ki onemogočajo dokončanje gradnje, podjetje ne bo zmožno plačati računa. Načeloma lahko podjetje celo zavrne prenos dokončanega stanovanja (če so se npr. tržne cene med gradnjo močno zvišale). Stranki se preprosto vrne znesek računa in odškodnine ter se najde nov kupec, od katerega v času zaključka gradbeno delo lahko vzameš veliko več denarja.

Poleg tega PDKP ni registriran v Rosreestr (za razliko od DDU) In gradbenik lahko isto stanovanje proda več kupcem, ti pa se bodo nato morali med seboj boriti na sodišču, kdo je lastnik. Po drugi strani mora DDU prestati državna registracija, in če po zaključku gradnje še vedno obstajajo prosilci za stanovanja (ki je podpisal PDCP z razvijalcem), potem bo sodišče odločilo v korist lastnika DDU.

Predhodna pogodba o hipotekarnem programu

Ta vrsta dogovora je potrebna pri vlogi za hipoteko pri banki, kar velja predvsem za transakcije na sekundarnem trgu. Za nakup stanovanja od razvijalca se uporablja nekoliko drugačna shema - banka oceni plačilno sposobnost prosilca in na podlagi odobritve kreditne institucije (dokumentirano), gre posojilojemalec za podpis pogodbe z razvijalcem. Treba je opozoriti, da nobena banka ne bo zagotovila denarja za "menično shemo", saj je to preveč tvegana transakcija, hipoteke se zdaj izdajajo izključno v okviru DDU.

Potreben je predhodni dogovor, če govorimo o o transakciji z že pripravljenim stanovanjem, ki je trenutno v lasti nekoga. Banko zanima naslednje:

• Dokument, ki potrjuje soglasje lastnika za prodajo nepremičnine;
• Izpogajana transakcijska vrednost;
• Čas transakcije;
• Postopek poravnave po transakciji in postopek prenosa premoženja.

Predhodni dogovor z avansom

Ta dokument se najpogosteje podpiše na sekundarnem stanovanjskem trgu, da se dokumentirajo pogoji prihajajoče transakcije in upraviči delno plačilo sredstev. Podpis takega dokumenta pomaga kupcu, da si pridržuje pravico do nakupa, saj po tem prodajalec za določen čas prekine vsa prizadevanja za iskanje stranke, čeprav bolj donosne. Načeloma se ta dogovor zlahka nadomesti z vnaprejšnjim dogovorom.

Če hitrost transakcije za prodajalca ni kritičen parameter, lahko na primer počaka, da kupec zbere zahtevani znesek. Predujem v tem primeru omogoča nadomestilo izgube, če kupec ne more zagotoviti izpolnitve obveznosti s svoje strani. Kupcu ni treba skrbeti, da bo dobro stanovanje "odšlo" in lahko mirno zbira denar.

Glavne točke predpogodbe

Prvič, dokument vsebuje podatke o strankah transakcije. Navedena morajo biti imena vseh, ki imajo trenutno lastninsko pravico na nepremičnini. Vsak od njih vam nima pravice prodati bivalnega prostora posamično, le s pisnim in notarsko overjenim dovoljenjem ter pooblastilom drugih. Če ne bodo vključeni vsi, ki lahko nekako zahtevajo stanovanje, se lahko zgodi naslednje: novi lastnik bo moral prek sodišča prosilcu povrniti izgubljeno korist. Po drugi strani pa kupec vpiše tudi imena vseh bodočih lastnikov (npr. svojega zakonca);

Informacije o bivalnem prostoru. Po vseh informacijah o vstopu v pogodbeno razmerje so pritrjeni na obeh straneh, je treba navesti naslov stanovanja, njegovo velikost, število sob, katastrsko številko itd. Najbolj natančen opis predmeta odpravlja napačno razlago dokumenta;

Vnese se datum transakcije. Stranki v poslu se skupaj dogovorita in določita čas, potreben za rešitev vseh vprašanj in pripravo potrebnih papirjev. Določeni rok mora biti prikazan v obliki številk in besed, da se izogne ​​morebitnim nesporazumom;

Za prodajalca je prepričljiv dokaz, da stranka po preteku navedenega časa res namerava kupiti ta stanovanjski prostor, denarni polog. Ko je sprejet, prodajalec nepremičnine ne objavlja več za prodajo. Za višino predujma se udeleženci dogovorijo sami. Običajno je, da pustite depozit v višini največ 10% pogodbene cene nepremičnine.

Zato je treba razjasniti, kako ravnati s tem denarjem v primeru neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti, na primer, če kupec nenadoma najde drugo stanovanje, ki mu je cenovno ali lokacijsko bolj primerno. Da bi se zaščitil pred škodo, povezano na primer z zavrnitvijo donosnejšega kupca, lahko prodajalec zadrži prejeta sredstva kot kazen za kupčevo neizpolnitev obveznosti. Če se s to politiko ne strinjate, se morate podrobno pogovoriti o vseh plačilnih pogojih, kot tudi o možnosti vračila, če nameravate nadaljevati z iskanjem. Kupec pa bi moral v pogodbi videti klavzulo, v kateri je navedeno, kako bo prodajalec povrnil škodo, če ne bo izpolnil pogojev pogodbe.

Še ena pomembna točka. Lastnik (ali vsak od lastnikov) mora predložiti pisno potrdilo o prejemu sredstev, v katerem bosta navedena znesek in datum prejema.

Udeleženci morajo jasno opredeliti ceno posla, po podpisu predpogodbe in glavne pogodbe ostane cena nespremenjena.. Druge klavzule pogodbe lahko nakazujejo, da se lahko cena spremeni ( na primer, če kupec najde denar šele po enem letu ali nastopijo druge okoliščine);

Določen je postopek, po katerem bo prišlo do plačila. Pri vodenju negotovinsko plačilo, so navedeni podatki o vseh bančnih računih, ki bodo vključeni v to operacijo;

Predpisana je odgovornost za kršitev pogodbenih obveznosti. Vsi pogoji morajo biti dogovorjeni in zabeleženi v pisni obliki;

V posebni klavzuli so opredeljene odgovornosti prodajalca glede izvajanja dodatnih ukrepov. Na primer, če kupujete stanovanje na sekundarnem trgu, se prepričajte, da so vsi predhodno prijavljeni stanovalci zapustili stanovanje.

Zaključek

S pomočjo te pogodbe se lahko dogovorite o vseh točkah, ki bodo vključene v glavni dokument, in vse te točke bodo brez sprememb prenesene v kupoprodajno pogodbo. Če obstajajo kakršni koli dvomi glede katere od določb, je najbolje počakati z zaključkom, saj spremembe v prihodnosti morda ne bodo možne. (brez popuščanja).

Če se kupec odloči za nakazilo varščine, je vsekakor bolje, da to stori v prisotnosti nezainteresiranih prič. (ni povezano s prodajalcem). Toplo priporočamo, da pogodbo pred podpisom natančno preberete. Ne zaupajte razvijalcu, ki ponuja čudovite pogoje pri sklenitvi PDCP - takšne skušnjave zelo pogosto vodijo do grenkih razočaranj.

Igor Vasilenko