Sino ang dapat gumawa ng paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta? Paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta

Ang isang paunang kasunduan para sa pagbebenta ng isang apartment ay isang opisyal na dokumento na nagpapatunay sa pagnanais ng nagbebenta at bumibili na lagdaan ang pangunahing kasunduan sa tinukoy na mga tiyak na kondisyon. Ang lahat ng mga ito ay inireseta sa teksto ng kasunduang ito, na iginuhit sa anyo ng pangunahing isa. Mahalagang tandaan iyon Ang pagkabigong sumunod sa mga kinakailangang ito ay magreresulta sa kawalan ng bisa nito.

Ang dokumento ay dapat magsama ng impormasyon tungkol sa residential property, ang napagkasunduang petsa para sa pagpirma sa pangunahing kasunduan, at lahat ng mahahalagang tuntunin ng transaksyon. Ang legal na batayan para sa pagtatapos ng ganitong uri ng kontrata sa pagbebenta ay inireseta sa Art. 429 ng Civil Code ng Russian Federation.

Artikulo 429 ng Civil Code ng Russian Federation. Paunang kasunduan

Sa ilalim ng isang paunang kasunduan, ang mga partido ay nagsasagawa na pumasok sa isang hinaharap na kasunduan sa paglipat ng ari-arian, pagganap ng trabaho o pagkakaloob ng mga serbisyo (pangunahing kasunduan) sa mga tuntuning itinakda ng paunang kasunduan.
Ang paunang kasunduan ay natapos sa form na itinatag para sa pangunahing kasunduan, at kung ang anyo ng pangunahing kasunduan ay hindi naitatag, kung gayon pagsusulat. Ang pagkabigong sumunod sa mga patakaran sa anyo ng paunang kasunduan ay nangangailangan ng kawalang-bisa nito.
Ang paunang kasunduan ay dapat maglaman ng mga kundisyon na nagpapahintulot na maitatag ang paksa, gayundin ang iba pang mahahalagang tuntunin ng pangunahing kasunduan.
Ang paunang kasunduan ay tumutukoy sa panahon kung saan ang mga partido ay nagsasagawa upang tapusin ang pangunahing kasunduan. Kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa paunang kasunduan, ang pangunahing kasunduan ay dapat tapusin sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pagtatapos ng paunang kasunduan.
Sa mga kaso kung saan ang partido na pumasok sa paunang kasunduan ay umiiwas na tapusin ang pangunahing kasunduan, ang mga probisyon na ibinigay para sa talata 4 ng Artikulo 445 ng Kodigong ito ay inilalapat.
Ang mga obligasyon na itinakda ng paunang kasunduan ay winakasan kung, bago matapos ang panahon kung saan ang mga partido ay dapat tapusin ang pangunahing kasunduan, hindi ito natapos o ang isa sa mga partido ay hindi nagpadala ng isang alok sa kabilang partido upang tapusin ang kasunduang ito.

Mahalagang maunawaan na kapag ito ay iginuhit at inaprubahan ng bawat isa sa mga partido, ang mamimili ay hindi nagiging may-ari ng ari-arian na tinukoy sa dokumento, ngunit nakakakuha lamang ng pagkakataon lagdaan ang isang kontrata sa hinaharap sa mga tuntuning tinukoy sa kasalukuyang kontrata.

Kadalasan, pagkatapos gumuhit ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, binibigyan ng mamimili ang nagbebenta ng isang tiyak na halaga Pera. Gayunpaman, ang paglipat na ito ay hindi tama - ang pagbabayad sa ilalim ng dokumentong ito ay hindi dapat mangyari. Sa kasong ito, maaaring ipahiwatig ng teksto kung magkano ang paunang bayad na natatanggap ng nagbebenta sa pagtatapos ng pangunahing kasunduan.

Ano ang mga panganib ng pagpasok sa isang kontrata?

Minsan, kapag nagtatapos ng isang paunang kasunduan, itinuturing ito ng mga partido sa transaksyon na "tinatayang" o hindi nagbubuklod. Gayunpaman, ayon sa mga konsepto ng Civil Code, ang ganitong uri ng kasunduan ay talagang ipinagpaliban hanggang sa paglitaw ng isang tiyak na kaganapan, ngunit sa parehong oras ay obligado para sa mga partido na tuparin ang mga tuntunin nito.

Samakatuwid, kapag pumirma sa naturang dokumento ito ay kinakailangan upang matino masuri ang mga pakinabang at disadvantages nito.

Mga pagbabago sa mga presyo sa pagitan ng pagpirma ng paunang at pangunahing mga kontrata. Dahil sa ang katunayan na ang dokumentong ito ay tumpak na nagsasaad ng pangwakas na halaga ng binili na apartment, habang naghihintay para sa pagpirma ng pangunahing kasunduan, ang parehong pagtalon at pagbagsak sa mga presyo ng real estate ay maaaring mangyari.

Sa ganitong mga kundisyon, malamang na ang isang sitwasyon ay lilitaw kung ang nagbebenta ay hindi nasiyahan sa lumang presyo (halimbawa, sa mga bagong kundisyon, ang apartment na ito ay nagkakahalaga ng higit pa, o ang halaga na natanggap ay hindi sapat upang bumili ng bagong bahay. ), o ang bumibili (halimbawa, ang mga presyo ay bumagsak nang husto, at sa mga bagong kondisyon ang apartment ay mabibili nang mas mura).

Pananagutan sa korte. Kung ang isa sa mga partido sa kasunduan ay nagbago ng isip tungkol sa pagpirma sa pangunahing kasunduan, maaari itong pilitin ng kabilang partido na gawin ito sa pamamagitan ng korte. ganyan ang posibilidad ay naayos sa sugnay 4 ng Art. 445 Kodigo Sibil. Sa kasong ito, ang napinsalang partido ay may lahat ng karapatan na humingi ng kabayaran mula sa isa para sa lahat ng mga gastos na natamo.

Gayunpaman, dito kailangan mong tandaan - ang paunang kasunduan ay magiging hindi wasto kung ang pangunahing kasunduan ay hindi nilagdaan bago ang pag-expire ng tinukoy na panahon, o kung ang alinman sa mga kalahok ay hindi nakipag-usap nang nakasulat tungkol sa intensyon na lagdaan ito, pati na rin bilang petsa, lugar at oras ng kaganapan.

Deposito. Karaniwan, kapag tinatapos ang kasunduang ito, binabayaran ng mamimili ang nagbebenta ng isang deposito bilang isang garantiya ng katuparan ng mga obligasyong ipinapalagay.

Ang konsepto ng isang deposito ay nagpapahiwatig na kung ang mamimili ay hindi nais na pumirma sa pangunahing kontrata sa hinaharap, kung gayon ang pera ay mananatili sa nagbebenta. At kung hindi pinirmahan ng nagbebenta ang dokumento, obligado siyang bayaran ang mamimili ng doble ang halaga ng deposito.

Sa kabilang banda, mas at mas madalas sa mga paglilitis sa korte, ang mga sugnay ng kasunduan na naglalaman ng data sa ginawang deposito ay kinikilala bilang hindi wasto. Samakatuwid, ito ay pinakamahusay sa kasong ito upang gumuhit ng isang paunang kasunduan, at kasama nito, isang kasunduan sa deposito.

Pagbabawas ng panganib

Ang paunang kasunduan ay nilagdaan ng mga partido upang mabawasan ang panganib ng karagdagang pagkabigo upang makumpleto ang transaksyon. Mayroong ilang mga kadahilanan kung bakit ipinapayong gawing pormal ito.

Mamimili wala pa ang kinakailangang halaga ng pera- marahil siya ay naghihintay para sa mga pondo na dumating, pag-apruba ng pautang, atbp.

Tindero hindi nakumpleto ang mga dokumento, na dapat ipakita kapag nagbebenta ng bahay. Samakatuwid, kailangan niya ng karagdagang oras upang gawin ito.

May-ari sa sa sandaling ito ay wala sa lungsod at nangangailangan ng oras upang bumalik o mag-isyu ng kapangyarihan ng abogado para ibenta ang ari-arian.

Kinakailangang gumawa ng ilang aksyon bago ang transaksyon, halimbawa, alisin sa pagkakarehistro o kumuha ng pahintulot mula sa mga awtoridad sa pangangalaga.

Ang alinman sa mga partido sa kontrata ay pumapasok sa mana (ang pamamaraan ay karaniwang tumatagal ng hanggang anim na buwan), at nais nilang pagsamahin ang kanilang pagnanais na makumpleto ang transaksyon. Gayunpaman, mas mahusay na huwag pumirma sa naturang dokumento hanggang ang notaryo ay nagbigay ng isang sertipiko ng mana upang ang dokumento ay magkaroon ng legal na puwersa.

Pagbili ng pabahay gamit ang subsidy o cash certificate. Minsan ang pera ay natanggap ayon sa naturang mga dokumento lamang pagkatapos na ang transaksyon ay pumasa sa pagpaparehistro ng estado, na maaaring tumagal ng 2-3 linggo.

Maaaring may iba pang mga dahilan na maaaring mag-udyok sa mga partido na pumasok sa isang paunang kasunduan. Ang pagsasama ng mga kundisyon na makabuluhan para sa sinumang partido sa dokumento ay nagbabawas sa panganib ng karagdagang pagkagambala sa nakaplanong transaksyon.

Ang paunang kasunduan ay dapat maglaman ng sumusunod na impormasyon:

kumpletong datos tungkol sa nagbebenta at bumibili ng apartment;
address at Detalyadong Paglalarawan binili na pabahay;
tiyak petsa ng, bago kung saan kailangang lagdaan ng mga partido ang pangunahing kasunduan para sa transaksyon;
presyo ng pagbili ng apartment, pati na rin ang tiyempo at paraan ng paglilipat ng mga pondo ng mamimili;
isang indikasyon ng uri ng ari-arian kung saan matatagpuan ang pabahay na ito, pati na rin sa batayan kung saan ang mga dokumento ay lumitaw ang karapatang ito;
impormasyon tungkol sa mga taong nakarehistro sa apartment, pati na rin tungkol sa kung sino ang maaaring magpatuloy sa paggamit ng apartment hanggang sa malagdaan ang pangunahing kasunduan;
anumang mga aksyon na kailangang isagawa upang makumpleto ang isang transaksyon. Ang eksaktong time frame na inilaan para sa kanilang pagkumpleto ay ipinahiwatig.

Responsibilidad para sa katotohanan na ang mga obligasyon ng paunang kontrata ay hindi natutupad, o ang pangunahing isa ay hindi kailanman nilagdaan.

Paano mag-compose?

Napakahalaga na mahusay na gumuhit ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, dahil makakatulong ito na maiwasan ang mga panganib at sa huli ay hahantong sa pagtatapos ng isang transaksyon sa mga tuntuning tinukoy sa dokumento. Maaari kang mag-download ng isang sample na paunang kasunduan para sa pagbili at pagbebenta ng isang apartment mula sa Internet, ngunit ang diskarte na ito ay hindi palaging epektibo.

Mula sa bawat isa sa mga partido, ang mga taong pipirma rin sa pangunahing isa ay dapat lumahok sa paglagda ng kasunduang ito. Nangangahulugan ito na kung ang ari-arian ay magkasamang pagmamay-ari ng maraming tao, lahat ng mga ito ay dapat ding tukuyin sa kasunduang ito. Ang parehong naaangkop sa mga mamimili kung ang pagbili ay ginawa ng ilang tao.

Ang pagkakaroon ng lahat ng kalahok sa transaksyon sa yugtong ito ay napakahalaga. Kung, halimbawa, ang isa sa mga may-ari ay wala, at tinitiyak ng iba na "hindi siya laban dito," kung gayon sa huli ay maaaring lumabas na hindi siya tumatanggap ng mga obligasyon na ibenta, at samakatuwid ay hindi lalahok sa panghuling transaksyon, na humahantong sa pagkasira nito.

Ang kontrata ay dapat na pinaka-tumpak at ganap na ilarawan ang pabahay na paksa ng konklusyon nito. Dapat mong ganap na ipahiwatig ang address ng apartment, sahig, eksaktong lugar (karaniwan at tirahan), numero at lokasyon ng mga silid. Pinapayagan na ilakip sa dokumentong ito ang isang teknikal na plano ng apartment mula sa BTI.

Maaaring hilingin ng nagbebenta na isama ang impormasyon dito na ang apartment ay siniyasat ng bumibili at wala siyang reklamo tungkol dito.

Mahalagang ipahiwatig nang eksakto ang halaga kung saan isasagawa ang transaksyon. Ang katotohanan ay hindi ito napapailalim sa pagbabago sa hinaharap, kahit na sa kaganapan ng makabuluhang pagbabagu-bago sa mga presyo sa merkado para sa real estate. Dito mo rin malinaw na masasabi kung paano magbabayad ang mamimili - buo o bahagi, mayroon man o walang advance. Kapag nagdeposito ng pera sa mga installment, ito ay nagkakahalaga ng pagpahiwatig ng mga petsa kung kailan dapat bayaran ang bawat halaga. Bilang karagdagan, ang paraan ng pagbabayad para sa biniling apartment ay naitala - cash, bank transfer, pagbabayad sa isang plastic card, atbp.

Ang isa sa mga pinakamahalagang punto ng dokumento ay ang indikasyon ng panahon kung saan dapat pirmahan ang pangunahing kasunduan. Dapat itong isipin na kung hindi tinukoy eksaktong petsa, kung gayon ang pangunahing kontrata ay dapat tapusin sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pagpapatupad ng paunang kontrata.

Sa kabila ng pagiging ilegal ng paglilipat ng advance pagkatapos lagdaan ang kasunduang ito, madalas pa rin itong ginagawa ng mga kalahok nito. Kung naganap ang paglipat, maaaring partikular na tukuyin ng dokumento ang mga karagdagang aksyon sa nailipat na pera - kapag ibinalik ito sa bumibili at kapag nananatili ito sa nagbebenta. Maaari mo ring malinaw na ipahiwatig na ang halagang ito ay napupunta sa pagbabayad ng halaga ng apartment.

Ang isa pang mahalagang punto na dapat ipakita sa kontrata ay ang resulta ng pagsuri sa mga dokumento ng pamagat para sa pabahay. Kinakailangan na ipahiwatig ang mga detalye ng sertipiko ng pagpaparehistro, ang kawalan ng mga encumbrances sa apartment - mortgage, lease, pag-aresto, pati na rin ang pagtatala ng katotohanan na ang bagay ay hindi napapailalim sa alienation.

Mga karaniwang pagkakamali

Minsan, kapag bumibili ng isang apartment sa isang gusali na ginagawa pa, gusto ng developer na pumirma ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta kasama ng mamimili. Gayunpaman, ito ay hindi tama, dahil ang layunin ng kasunduan ay pabahay na hindi naitayo sa oras ng pagpirma.

Napakahalaga na ipahiwatig ang lahat ng mga makabuluhang kondisyon kapag gumuhit. Ang kawalan ng anumang mga sugnay ay maaaring humantong sa mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga partido o maging sa kawalan ng bisa ng natapos na kasunduan. Ang isang dokumento ay maaaring ituring na walang bisa kung ang personal na data ng mga partido, ang mga katangian ng apartment, at ang presyo ng pagbili ay hindi buo o hindi wastong ipinahiwatig.

Malabo at pangkalahatan malabo na mga parirala. Kinakailangang malinaw na sabihin ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido, kung anong eksaktong mga aksyon ang dapat nilang gawin upang tapusin ang pangunahing kasunduan, at sa anong petsa ito dapat gawin.

Paunang kasunduan - Ito ay isang dokumento na nagpapatunay sa pagnanais ng mga partido na bumili at magbenta ng apartment.

Ito ay may bisa, at kung ang isa sa mga partido ay umiwas, ang isa ay maaaring magdemanda sa batayan nito.

Gayunpaman, hindi naitala ng dokumento ang paglipat ng pagmamay-ari at hindi napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Dapat itong maglaman ng mga detalye ng mga partido, isang paglalarawan ng apartment o bahagi at ang halaga kung saan ito ibinebenta.

Ang mga transaksyon sa real estate ay madalas na nauuna sa isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ang mga tuntunin at kundisyon na tinukoy sa Civil Code. Tinitiyak nito na ang bumibili at nagbebenta ay papasok sa isang pangunahing kasunduan sa hinaharap, ayon sa kung saan bibilhin ng bumibili ang ari-arian at ililipat ng nagbebenta ang pagmamay-ari nito.

Mga kakaiba

Kapag tinatapos ang ganitong uri ng kasunduan, ang mamimili ay hindi pa nagiging ganap na may-ari ng real estate, ngunit natatanggap lamang ang karapatan sa hinaharap na gawing pormal ang pangunahing transaksyon sa pagbili at pagbebenta para sa ari-arian na ito.

Sa anong mga kaso makatuwiran na gumuhit ng isang paunang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng real estate ()? Ang mga partido ay gumawa ng isang kasunduan kapag:

ang mamimili ay wala pang isang tiyak na halaga ng pera upang bumili ng isang real estate na ari-arian at kailangan niyang maghintay para sa paglitaw ng isa o isa pang kaganapan upang makatanggap ng pera: pagpasok sa mga karapatan sa mana, pag-apruba ng isang mortgage;
ang nagbebenta ay nangangailangan ng oras upang kolektahin/isagawa ang mga kinakailangang dokumento;
ang may-ari ng ari-arian ay matatagpuan sa ibang lungsod/bansa: dapat mong hintayin ang kanyang presensya o mag-isyu ng power of attorney upang makumpleto ang transaksyon ng isang third party sa ngalan ng may-ari.

Maaaring may iba pang mga pangyayari dahil sa kung saan ang mga partido na interesado sa alienation ng real estate ay napipilitang pumasok sa isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Kaya, ang paunang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng isang bahay at lupain, apartment o iba pang lugar ng tirahan ay nagsisilbing garantiya na bibilhin ng bumibili ang ari-arian ng nagbebenta sa hinaharap. Bukod dito, ang pangunahing kontrata ay tatapusin sa mga tuntunin at kundisyon na tinukoy sa paunang kontrata.

Mga kinakailangan para sa ganitong uri ng kontrata

ito ay nakasulat;
hindi sapilitan ang pagpapanotaryo, ngunit maaaring sumang-ayon ang mga partido na mapatunayan ng isang opisina ng notaryo ang dokumento;
sa hinaharap, ang mga partido ay nagsasagawa upang tapusin ang pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbebenta sa mga tuntuning tinukoy sa paunang kasunduan;
mahahalagang kondisyon na dapat ipakita sa dokumento at kung saan ay isasama rin sa pangunahing kontrata: ang paksa ng transaksyon (address ng ari-arian, layunin nito, kabuuan/tirahan, bilang ng mga palapag, bilang ng mga kuwarto at iba pang katangian ), halaga ng apartment/bahay/plot, impormasyon tungkol sa bumibili at nagbebenta (mga detalye ng pasaporte, address aktwal na lugar paninirahan), kung ang transaksyon ay isinasagawa sa pamamagitan ng isang kinatawan: mga detalye ng kapangyarihan ng abugado at impormasyon tungkol sa awtorisadong kinatawan;
Ang isang paunang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng isang bahay/apartment/lupa ay kinabibilangan ng pagtukoy sa mga tuntunin alinsunod sa kung saan ang pangunahing transaksyon sa pagbili at pagbebenta ay matatapos. Kung ang mga tiyak na deadline ay hindi tinukoy, pagkatapos ay sa pamamagitan ng default ay isinasaalang-alang na ang pangunahing kasunduan ay dapat na lagdaan ng mga partido nang hindi lalampas sa isang taon mula sa petsa ng pagtatapos ng paunang kasunduan.

Pananagutan ng mga partido

Ayon sa mga probisyon ng Civil Code, kung ang isang partido ay umiiwas sa pangunahing obligasyon: pagtatapos ng pangunahing kontrata, ang pangalawang partido ay may karapatang magsampa ng kaso upang pilitin ang evader na pumasok sa isang deal at ibalik ang lahat ng mga gastos na natamo dahil sa pag-iwas na ito. .

Kung balewalain ng parehong partido sa transaksyon, ituturing na winakasan ang paunang transaksyon. Ang mga obligasyon na itinakda ng paunang kasunduan ay nagtatapos din kung ang panahon ng bisa kung saan kinakailangan upang isagawa ang pangunahing transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng real estate ay mag-expire.

Kapag gumuhit ng isang paunang kontrata para sa pagbebenta at pagbili ng isang land plot/bahay/apartment/residential na lugar (), maaari ka ring magbigay karagdagang kondisyon na may kaugnayan sa katuparan ng mga obligasyon ng mga partido. Kasama sa mga naturang kundisyon ang pagbabayad ng bumibili ng advance o deposito.

Ang isang advance ay isang tiyak na halaga ng pera na inilipat sa nagbebenta at isinasaalang-alang kapag nagsasagawa ng mga pagbabayad sa hinaharap para sa bagay na ibinebenta sa panahon ng pagpapatupad ng pangunahing transaksyon sa pagbili at pagbebenta. Kung ang advance ay inilipat, ngunit ang mga obligasyon ay hindi lumabas o hindi natupad, ang nagbebenta ay obligadong ibalik ang lahat ng pera sa bumibili nang buo. Kaya, ang isang advance ay hindi isang maaasahang garantiya ng katuparan ng mga obligasyon.

Ang pagdeposito ay isang ganap na naiibang bagay. Kung ang mamimili ay tumanggi na tuparin ang mga obligasyon sa ilalim ng transaksyon, ang deposito ay mananatili sa nagbebenta sa orihinal na halaga, at ang bumibili ay mawawala ang kanyang pera. Kung ang nagbebenta ay tumangging tuparin ang kanyang mga obligasyon, ang deposito ay ibabalik sa mamimili sa dobleng halaga. Kaya, ang deposito ay gumaganap bilang isang guarantor ng katuparan ng mga obligasyon sa ilalim ng kontrata at bilang kabayaran para sa kanilang hindi pagtupad.

Sa pagsasagawa, ang paggamit ng isang deposito ay lumilikha ng malaking panganib para sa mamimili: kahit na ang nagbebenta ay nagsusulat ng isang resibo na nagsasabi na ibabalik niya ang pera kung ang kanyang mga obligasyon ay hindi natupad, may mga kaso na ang manloloko ay sumingaw lamang sa perang natanggap. Upang maiwasan ang ganitong resulta, makatuwirang makipag-ugnayan sa isang legal o opisina ng real estate at iwanan ang buong halaga ng deposito para sa pag-iingat sa isang third party. Siyempre, dapat ka lamang makipag-ugnayan sa maaasahang malalaking kumpanya na may magandang reputasyon. Ang mga empleyado ng organisasyon ay kinakailangan ding sumulat ng isang resibo na nagsasaad na natanggap nila ang pera at nagsasagawa upang matiyak ang kaligtasan nito.

Bottom line

Ang isang paunang kasunduan ay isang garantiya na ang mga partido ay papasok sa pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbebenta sa hinaharap sa mga paunang napagkasunduan na mga tuntunin.
Upang matiyak ang katuparan ng mga obligasyon ng mga partido, maaari kang gumamit ng deposito o paunang bayad.
Ang inilarawan na kasunduan ay hindi nangangailangan ng pagpaparehistro ng estado.

Ang isang paunang kasunduan ng layunin, na iginuhit bago, ay nagsisilbi karagdagang insurance para sa bawat kalahok sa transaksyon.

Marahil, maraming mga mamamayan na kailangang harapin ang mga transaksyon sa merkado ng real estate ay nakipag-ugnayan sa mga paunang kasunduan. Ang mga naturang dokumento ay nagsisilbing isang mahusay na tool para sa pagpapataw ng mga obligasyon sa mga partidong nagpaplano pagtatapos ng isang transaksyon sa loob ng isang tinukoy na panahon.

Marami marahil ang nagpahayag ng mga pagdududa tungkol sa kaugnayan ng naturang mga pansamantalang kasunduan. Bakit dapat ipagpaliban ang pamamaraan para sa pagbili at pagbebenta ng real estate at gumawa ng isang paunang kasunduan kung ang lahat ng mga kalahok ay mayroon na sumang-ayon sa mga pangunahing tuntunin ng deal?

Minsan kailangan ng oras, at sa panahong ito maaaring tumanggi ang isa sa mga partido. Sa mga kasong ito, ang isang paunang kasunduan ay napaka-maginhawa, na mag-aayos intensyon na tapusin ang isang deal. Ito ay hindi para sa wala na ang naturang dokumento ay madalas na tinatawag na isang "Kasunduan ng Layunin."

Ang transaksyon na ito ay natapos sa pagitan ng mga interesadong partido pagkatapos maabot ang nais na mga kasunduan, kung ang bawat kalahok ay may karagdagang intensyon na isagawa ang pamamaraan ng pagbili at pagbebenta, na isinasaalang-alang ang lahat ng napagkasunduang kondisyon.

Iba-iba ang mga dahilan kung bakit hindi agad mapirmahan ang isang dokumento. Halimbawa, ang mamimili ay walang napagkasunduang halaga sa kanyang pagtatapon, at maibibigay lamang niya ito pagkatapos ng ilang panahon, o ang nagbebenta ay kailangang maghanda ng mga dokumento para sa ari-arian, atbp.

Ang isang paunang kasunduan ay maaaring ituring na isang dokumento na tumutukoy sa magkaparehong obligasyon ng bawat partido. Salamat sa naturang kasunduan, lahat ng kalahok ay makakatanggap buong garantiya ng nakaplanong transaksyon, dahil sila ay nangakong pasanin personal na responsibilidad para sa kabiguan nito.

Samakatuwid, ang isang paunang kasunduan ay nilagdaan upang maprotektahan ang mga interes ng mga partido, pati na rin ang seguro laban sa hindi tapat na pag-uugali ng mga partido sa transaksyon.

Sa anong mga kaso ang isang kasunduan ay natapos?

Ano ang karaniwang nilagdaan sa mga naturang kasunduan? Dahil ang lahat ng sinasabi sa bibig ay hindi maaaring magkaroon ng legal na puwersa sa modernong legal na sistema, inirerekumenda na ang bawat mahalagang punto na may kaugnayan sa paparating na transaksyon ay ipahiwatig nang nakasulat sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Nangangailangan ng hiwalay na paglalarawan lahat ng kondisyon, na dating napagkasunduan sa pagitan ng mga partido sa transaksyon.

Kung aalisin namin ang isang detalyadong pagsasaalang-alang ng buong istraktura ng dokumento, maaari naming sabihin na ang paunang kasunduan ay dapat palaging malinaw na nagpapahiwatig ng ganap na lahat. umiiral na mga kondisyon ng natapos na transaksyon. Sa kaso ng hindi pagsunod o kumpletong kawalan ng mga paunang kasunduan, ang transaksyon ay hindi ituturing na natapos at hindi maaaring magkaroon ng anumang legal na puwersa.

Ang paunang kasunduan ay dapat magbanggit ng hindi bababa sa 3 pangunahing kondisyon:

Ang unang kondisyon ay paksa ng kasunduan. Narito ang isang detalyadong paglalarawan ng buong ari-arian, halimbawa, isang apartment na nakalista sa. Upang maiwasan ang lahat ng uri ng mga pag-uusap sa hinaharap na ang pagbebenta ng isa pang apartment o bahay ay napagkasunduan, ang dokumento ay nagpapahiwatig ng eksaktong address, pati na rin ang mga pangunahing tampok ng living space.
Ang pangalawang kondisyon ay halaga ng bagay, kung saan ang pangunahing kasunduan ay dapat tapusin. Ang kundisyong ito ay dapat na malinaw sa lahat. Ang pagsunod nito ay mahalaga para sa parehong nagbebenta at bumibili, dahil, kung walang napagkasunduang presyo sa dokumento, ang may-ari, halimbawa, ay maaaring magpahayag na hindi niya tatanggihan ang transaksyon, ngunit sa parehong oras ay nangangailangan ng ari-arian isang halaga na lumampas sa dating napagkasunduang presyo sa paulit-ulit.
Ikatlong kondisyon - deadline para sa pagtatapos ng pangunahing kasunduan. Isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa organisasyon ng ekonomiya ng estado, inirerekumenda na huwag magpahiwatig ng masyadong mahabang panahon sa paunang kasunduan. Ngayon, ang mga bagong ari-arian ay patuloy na hinirang sa merkado ng real estate. Maaaring makinabang ang mga pagbabagong ito sa mga may-ari o mamimili. Samakatuwid, ang mga paunang kasunduan ay inirerekomenda na tapusin para sa isang minimum na panahon.

Kung sa yugto ng pagtatapos ng isang paunang kasunduan ang may-ari at ang mamimili ay talakayin ang lahat ng mga detalye ng transaksyon, kung gayon sa hinaharap ang koordinasyon at pagpapatupad ng pangunahing dokumentasyon tungkol sa pagbili at pagbebenta ng living space ay hindi magpapakita ng anumang mga paghihirap. Ang pamamaraan ay napaka-simple: Ang lahat ng mga kondisyon ay inilipat mula sa teksto ng paunang kasunduan sa pangunahing dokumento.

Mga tuntunin ng pagwawakas

Ang posibilidad ng paunang kasunduan sa ilang mga sitwasyon ay maaaring maging napakapopular. Sa maraming kaso, ang mga ahensya ng real estate ay ginagabayan lamang ng kanilang sariling mga interes at hindi palaging nagmamalasakit sa kaligtasan ng mga taong handang magbayad ng pera at umaasa na makatanggap ng isang normal na ari-arian bilang kapalit.

Kung ang mga tuntunin ng paunang kasunduan ay hindi nagpapahiwatig ng pagbabayad ng bahagi ng napagkasunduang halaga ng pera, ang naturang transaksyon ay maaaring wakasan sa pamamagitan ng mutual na kasunduan sa bawat panig sa pamamagitan ng pagpirma kinakailangang dokumento. Kung ang isa sa mga kalahok ay hindi nagpahayag ng pagnanais na wakasan ang kasunduan, ito ay maaaring gawin sa paglahok ng.

Ang perang ginastos sa mga nauugnay na gastos ay hindi maibabalik sa pagtatapos ng kasunduan, maliban kung napagkasunduan nang maaga. Ang ganitong mga transaksyon ay palaging tinatapos sa papel at napapailalim sa kasunod na sertipikasyon ng isang notaryo kapag ang paunang kasunduan ay direktang isinasaalang-alang.

Sa kaso ng pagwawakas dahil sa hindi pagsunod sa mga napagkasunduang tuntunin, ang kalahok sa transaksyon na nagpasimula ng pagwawakas ay may karapatan mangolekta ng multa at may pagkakataong pilitin ang pangalawang kalahok na pumasok sa pangunahing kasunduan, ngunit sa paglahok ng mga korte.

Kung ang isang sitwasyon ay lumitaw kung saan ang paunang kasunduan ay winakasan dahil sa kabiguan ng mga kalahok na sumunod sa tinukoy na mga deadline, ang pamamaraan ay isinasagawa ayon sa mga kaugnay na kondisyon dahil sa hindi pagsunod sa mga obligasyong itinalaga sa mga kalahok sa ilalim ng kasunduan.

Samakatuwid, bago gumawa ng isang paunang kasunduan, dapat mong tiyakin ang mga sumusunod:

Ang form ay nagpapahiwatig ng katanggap-tanggap pagkakasunud-sunod ng mga aksyon para sa unilateral na pagwawakas;
Pati ang dokumento dapat tukuyin ang panahon kung saan ang pamamaraan para sa pagtatapos ng pangunahing kasunduan ay binalak;
Ang mga detalye ng kasunduan pagkakasunud-sunod ng mga aksyon kapag nakumpleto ang pangunahing transaksyon;
Nagbibigay mga kondisyon para sa pagbabalik ng mga pondo na binayaran sa isang potensyal na mamimili bilang advance.

Kung ang lahat ng mga kundisyon sa itaas ay natutugunan, ang paunang kasunduan ay madaling wakasan na may kaunting mga panganib at pagkalugi para sa bawat partido. Naturally, mas mabuti na ang pamamaraan para sa pagtatapos at pagkansela ng mga naturang transaksyon ay isinasagawa lamang sa tulong ng mga kwalipikadong abogado.

Mahalaga: Ang paunang kasunduan ay isang ordinaryong dokumento at hindi nagpapahiwatig ng pagbabayad ng anumang mga kontribusyon sa pera, ngunit obligado lamang ang mga partido sa transaksyon na magsagawa ng mga aktibidad sa paghahanda sa loob ng napagkasunduang takdang panahon upang magawang tapusin ang pangunahing transaksyon sa malapit na hinaharap.

Hindi pinipigilan ng batas ang paglilipat ng mga pondo sa ilalim ng naturang kasunduan. Dahil ang iba pang umiiral na mga opsyon para sa pagbabayad ng deposito sa kasunduan ay hindi itinuturing na normal, kinakailangang ipahiwatig sa mga paunang kasunduan na, ayon sa natapos na kasunduan, ang isang halaga ng pera ay ililipat na nagpapatunay sa buong kaseryosohan ng mga intensyon ng bawat isa sa mga partido. sa transaksyon, pati na rin ang pagkakaroon mga parusa, na ipapataw sa isa sa mga partido kung sakaling mabigo ang kasunduan.

Ito ay kinakailangan upang malinaw na makilala sa pagitan ng advance at. Ang pangunahing pagkakaiba ay na sa kaganapan ng unilateral na pagwawakas ng transaksyon, ang nagbebenta ay may karapatan na panatilihin ang deposito, ngunit ang advance ay napapailalim sa pagbabalik.

Minsan ang pagtatapos ng isang pangunahing transaksyon ay maaaring nauugnay sa mga karagdagang panganib, kung saan hindi kanais-nais na gawing pormal ang isang paunang kasunduan:

Maraming mga paunang kasunduan ang maaaring iguhit para sa isang ari-arian;
Pagbabayad para sa hindi natapos na residential property sa;
Probability ng pagkakaroon hindi kanais-nais na mga kondisyon upang gumuhit ng isang paunang kasunduan;
Minsan posibleng magbenta ng isang ari-arian sa maraming mamimili nang sabay-sabay. Ang isang nagbebenta ay maaaring pumasok sa mga kasunduan sa ilang mga potensyal na mamimili, makatanggap mula sa kanila, at mawala lamang.
Minsan sa proseso ng pagkumpleto ng isang transaksyon, lumalabas na ang isang lien ay inilagay sa ari-arian, ang pagkakaroon ng kung saan maaaring hindi alam ng nagbebenta. Ito ay lilinawin ng notaryo mismo kapag nakumpleto ang pangunahing transaksyon.
Kung ang mga menor de edad na bata ay nakarehistro sa apartment o bahay, ang ari-arian ay hindi maaaring ibenta nang walang paunang pahintulot ng mga tagapag-alaga. Kapag nagtatapos ng mga paunang kasunduan, ang impormasyon tungkol sa mga bata na nakarehistro sa bahay ay hindi ibinigay, kaya ang mga problema ay maaaring lumitaw kapag gumuhit ng pangunahing kasunduan.

Halimbawang kontrata para sa 2016

Ang isang sample na paunang kasunduan para sa 2015 ay naglalaman ng isang buo listahan ng lahat ng posibleng kondisyon, pati na rin ang mga responsibilidad na dapat tukuyin sa ibang pagkakataon kapag nakumpleto ang pangunahing transaksyon. Ito ay isa sa mga pinakaseryosong dokumento na maaaring pirmahan bago ang pagbili at pagbebenta ng residential real estate.

Kapag nagtapos ng isang kontrata nang tama, ang komprehensibong impormasyon ay dapat ibigay tungkol sa bawat kalahok sa transaksyon. Inilarawan nang may pinakamataas na katumpakan paksa ng transaksyon. Kinakailangan din na tukuyin panahon, kung saan dapat tapusin ang pangunahing kontrata.

Matuto pa tungkol sa kung bakit kailangan mong gumawa ng paunang kasunduan sa video.

Ano ang kahulugan ng paunang kasunduan at kailangan ba talaga ito? Ang konsultasyon sa video ay magpapaliwanag ng ilang mga punto tungkol sa mga sagot sa tanong na: "Bakit kailangan mong gumawa ng ganoong kasunduan?"

Ang pagtatapos at pagpirma ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay isang napakahalagang bahagi ng hinaharap na pangunahing transaksyon. Batay dito, ang parehong partido ay nagsasagawa sa isa't isa sa hinaharap upang lagdaan ang pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Ang pangunahing tuntunin sa oras ng pagbubuo ng kontrata ay isaalang-alang ang pinakamahalagang isyu. Ang dokumentong ito ay dapat maglaman ng malinaw na plano para sa mga karagdagang aksyon. Bilang karagdagan, ang lahat ng posibleng panganib ay dapat ibigay para sa.

Mga panuntunan para sa pagbuo ng isang kontrata

Ang kasunduang ito ay tinapos sa ordinaryong nakasulat na anyo.

Ang isang dokumento ay opisyal lamang kapag ang mga kasunduan ay naabot sa pagitan ng mga partido sa transaksyon, na, sa turn, ay nabaybay nang malinaw hangga't maaari sa dokumento.

Responsibilidad ng mga partido kapag nagtatapos at pumirma sa naturang dokumento

Ang pangunahing nakasaad na mga punto ng responsibilidad ng parehong partido ay:

Kung ang pangunahing kasunduan ay hindi nilagdaan at natapos bago ang tinukoy na oras dahil sa kasalanan ng nagbebenta, pagkatapos ay obligado siyang bigyan ng deposito ang mamimili. Ang halaga ng deposito ay dapat bayaran sa dobleng halaga;
Kung ang pagpirma sa pangunahing kontrata ay hindi naganap dahil sa kasalanan ng bumibili, tapos hindi na ibinalik ang deposito na nabayaran na niya sa nagbebenta.

Mahahalagang tuntunin ng kasunduan

Sa oras ng pagtatapos ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ang lahat ng posibleng mga punto ay dapat na malinaw na nakasaad ng parehong partido, pati na rin ang mga kondisyon para sa pagtatapos ng pangunahing transaksyon. Kasama sa dokumentong ito ang:

Panimulang bahagi

Una sa lahat, dapat mong isulat ang pangalan ng dokumentong pinagsama-sama. Kung sa ilang kadahilanan ay nawawala ito, kinakailangan na maingat na pag-aralan ang pangunahing bahagi ng dokumentong ito.

Parehong mahalaga na ipahiwatig ang petsa kung kailan nilagdaan ang dokumento. Ang katotohanang ito ay nagpapahiwatig na ang kasunduan ay pumasok sa bisa, kasama ang lahat ng ipinahihiwatig nito.

Kung titingnan mo ang isyung ito mula sa isang legal na pananaw, kung gayon ang katotohanang ito ay napakahalaga sa oras ng pagtatapos at pagpirma ng isang kasunduan. Ang pagpapahiwatig ng lugar kung saan nilagdaan ang dokumento ay napakahalaga.

Ang isang wastong iginuhit na kontrata at ang lahat ng mga punto na nabaybay dito ay ang susi sa hinaharap na tagumpay. Sa proseso ng pagguhit ng naturang dokumento, ang lahat ng data ng parehong nagbebenta at mamimili ay dapat ipahiwatig, lalo na ang kanilang impormasyon sa pakikipag-ugnay, buong pangalan at kanilang mga posisyon.

Paksa ng isang transaksyon sa hinaharap

Ang pangunahing paksa ng kontrata ay ang partikular na makabuluhang mga tuntunin ng transaksyon. Ang bahaging ito ng dokumento ay mahigpit na nagtatakda ng kakanyahan ng legal na relasyon kung saan pumapasok ang parehong partido sa transaksyon.

Dito, ang lahat ng mga karapatan ng magkabilang partido ay malinaw na nakasaad, pati na rin ang kanilang mga obligasyon sa isa't isa, ang halaga na babayaran para sa mga biniling kalakal, kung paano at sa anong oras ang mga pagbabayad ay gagawin, isang mahigpit na paglalarawan ng lahat ng mga deadline at iba pa. mga nuances.

Mga karagdagang tuntunin ng deal

Ang puntong ito ay ganap na opsyonal kapag gumuhit ng isang paunang dokumento, ngunit, sa isang paraan o iba pa, ito ay gumaganap ng isang mahalagang papel sa pagpapatupad ng parehong partido sariling karapatan at mga responsibilidad.

Iba pang mga tuntunin ng deal

Ang sugnay na ito ng kontrata ay maaaring maglaman ng lahat ng uri ng teknikal na isyu. Ang mga partikular na rekomendasyon sa isyu ng pagbubuo ng isang kasunduan ay ganap na nakasalalay sa uri ng transaksyon.

Ngayon, maaari mong madaling gumawa ng gayong kasunduan sa iyong sarili, ngunit kung ito ay may kinalaman sa isang napakalaking at seryosong transaksyon, kung gayon ito ay pinakamahusay na gumamit ng mga serbisyo ng mga kwalipikadong espesyalista.

Pananagutan ng magkabilang panig kapag nagtatapos ng isang paunang kasunduan

Ang isang pantay na mahalagang punto sa paggawa ng naturang dokumento ay ang responsibilidad ng parehong partido sa transaksyon.

Kasama sa tanong na ito ang:

Kung sa anumang paraan ay nilabag ng mamimili ang mga itinalagang tuntunin sa pagbabayad, ang nagbebenta ay may lahat ng karapatan na humingi ng pagbabayad ng multa. Ang halaga nito ay dapat ding tukuyin sa pre-concluded na dokumento.
Kung ang mga tuntunin para sa paglipat ng mga kalakal ay nilabag ng nagbebenta para sa anumang kadahilanan, kung gayon ang mamimili ay may bawat karapatan na humingi ng pagbabayad ng isang parusa. Ang porsyento ng mismong parusang ito ay dapat ding mahigpit na inireseta. Mula sa sandaling matanggap ng nagbebenta ang nakasulat na kahilingan ng mamimili, sa loob ng ilang araw sa kalendaryo ay gagawin niyang bayaran ang buong halagang hiniling. Kung ang nagbebenta ay hindi sumasang-ayon sa mga kinakailangan ng mamimili, pagkatapos ay kailangan niyang gumuhit at magpadala ng isang makatwirang tugon.
Ang buong pagbabayad ng parusa ay hindi sa lahat ay nagpapagaan sa magkabilang panig sa kontrata mula sa pagpapatupad nito, pati na rin ang kabayaran para sa lahat ng pagkalugi.

Pag-aayos ng mga hindi pagkakaunawaan

Ang katotohanang ito ay mahalaga sa oras ng pagpirma sa paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta at dapat itong nakasaad sa dokumento.

Kasama sa item na ito ang:

Ang mga posibleng kontrobersyal na sitwasyon na lumitaw kaugnay ng pagpapatupad ng kasunduang ito ay niresolba ng mismong bumibili at nagbebenta. Mahalagang sumunod sa buong pamamaraan ng paghahabol.
Ang lahat ng umiiral na claim ay dapat isumite ng eksklusibo sa pamamagitan ng pagsulat. Mahalagang ilakip ang lahat ng dokumentasyong nagpapatunay sa lahat ng umiiral na mga kinakailangan na itinakda dito. Mahalaga na ang naturang claim ay nilagdaan at selyuhan ng isang awtorisadong legal na entity.
Dapat suriin ang claim na ito sa loob ng ilang araw mula sa sandaling ito ay ibinigay at pinirmahan. Ang nagpadala mismo ay dapat na maabisuhan tungkol sa mga deadline.
Kung walang natanggap na tugon o ang nagpadala ay nakatanggap ng pagtanggi na tugunan ang paghahabol, ang lahat ng mga hindi pagkakaunawaan ay dapat isaalang-alang ng Arbitration Court.

Panahon ng bisa ng paunang kasunduan

Ayon sa sugnay 4 ng Artikulo 429 ng Civil Code ng Russian Federation, sa oras ng pagpirma sa paunang kasunduan, isa sa mga bagay na ipinag-uutos ay ang panahon kung saan ang parehong partido sa transaksyon ay nagsasagawa sa isa't isa upang lagdaan ang panghuling kasunduan.

Sa kawalan ng sugnay na ito, ang pangunahing kasunduan ay maaaring iguhit sa loob ng 1 taon mula sa oras na ang paunang kasunduan ay ginawa.

Ang konklusyon at pagpirma ng pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay direktang nauugnay sa sandali kung kailan nakatanggap ang nagbebenta ng isang sertipiko ng pagmamay-ari, at nakatanggap din ng isang paunang bayad nang buo mula sa bumibili.

Batay dito, masasabi nating ang mga tuntunin ay itinakda ng parehong partido sa transaksyon sa paraang maginhawa para sa kanila.

Bilang karagdagan, mahalaga na sa kaso ng agarang pangangailangan, pagsang-ayon ng isa't isa parehong partido sa transaksyon, ang deadline ay maaaring mabago.

Mga pangunahing pagkakamali kapag nagtatapos ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta

Mahalaga na sa proseso ng pag-sign ng isang paunang kasunduan, ang lahat ng mga pangunahing kondisyon ng hinaharap na transaksyon ay maaaring hindi isinasaalang-alang.

Ang katotohanang ito ay nag-aambag sa paglitaw ng napakaseryosong hindi pagkakasundo sa panahon ng pagtatapos at paglagda ng pangunahing kasunduan. Bilang karagdagan, sa ganitong mga sitwasyon, ang paunang kasunduan ay maaaring ideklarang hindi wasto.

Maaaring mangyari ang resultang ito kung ang lahat ng pangunahing tuntunin ng transaksyon ay hindi tinukoy sa paunang natapos na dokumento. Ang katotohanan ay na kung wala ang data na ito, ang dokumento ay walang legal na puwersa.

Batay dito, ang parehong partido sa transaksyon ay dapat lumapit sa isyu ng pagbuo ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta na may pinakamataas na responsibilidad, habang alam ang buong antas ng responsibilidad.

Mahalaga: ang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay ginawa sa 3 kopya. Ang isa sa kanila ay dapat manatili legal na entidad, na, sa katunayan, ay nagpapatunay sa dokumentong ito. Ang natitirang dalawang kontrata ay dapat nasa pagitan ng bumibili at nagbebenta.

Ang lahat ng mga hindi pagkakaunawaan na nagmumula bilang isang resulta ng pagpapatupad ng mga patakaran ng kontrata o lahat na nagmumula dito ay maaaring malutas lamang sa paraang itinakda ng batas ng bansa.

Ang huling sugnay ng kasunduang ito ay ang mga detalye ng parehong partido sa transaksyon, lalo na:

Mga detalye ng pasaporte ng parehong partido sa transaksyon - buong pangalan;
Legal na address ng mga tao;
Ang address kung saan nakatira ang bawat tao sa transaksyon;
Numero ng pagkakakilanlan ng bawat partido;
Posibleng mga detalye ng bangko;
Kasalukuyang account ng parehong partido;
Mga lagda ng bawat partido sa transaksyon.

Ang tamang paghahanda ng naturang dokumento at lahat ng mga kundisyon na malinaw na nakasaad dito ay ang susi sa isang matagumpay na transaksyon sa hinaharap.

Bago gumuhit at pumirma ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ang mamimili ay obligado lamang na lubusang suriin ang lahat ng posibleng mga dokumento at ang bahay sa kabuuan. Ito ang pinakamalaking pagkakamali at pangangasiwa.

Kaya, ito ay kinakailangan upang suriin:

magparehistro ang buong bahay at siguraduhing walang nakarehistro sa binili na apartment;
maingat na suriin ang lahat ng legal na dokumentasyon. Kung hindi mo ito naiintindihan, magdala ng karampatang abogado sa transaksyon upang suriin at pag-aralan ang lahat ng mga papeles;
makipag-usap sa iyong mga kapitbahay at alamin hangga't maaari ang tungkol sa nagbebenta ng apartment;
Hindi ka dapat pumirma sa naturang dokumento nang hindi muna tinitingnan ang apartment;
Parehong mahalaga na ang mamimili ay hindi mag-iwan ng deposito nang maaga, lalo na sa malalaking sukat.

Kailangan mong maging lubhang maingat at maingat!

Sampledokumento ng kontrata pre-purchase benta:

http://belforma.net/ contracts.

Ang paghahanap ng angkop na pabahay na nakakatugon sa aming pamantayan ay kadalasang nagiging isang napakahirap na proseso na nag-aalis malaking bilang ng oras. Gayunpaman, kahit na natagpuan na ang pangarap na bahay, ang agarang pagbili nito ay hindi laging posible - ang nagbebenta o ang bumibili ay maaaring magkaroon ng iba't ibang mga hadlang.

Sa karamihan ng mga kaso, ang mga ganitong pangyayari ay dahil sa mga pagkaantala na nauugnay sa pag-apruba ng mortgage at ang kakulangan ng mga dokumentong kinakailangan para sa transaksyon. Sa artikulong ngayon, pag-uusapan natin ang isang paraan upang opisyal na maitala ang mga kasunduan na naabot ng nagbebenta at bumibili.

Ano ang isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta?

Ang isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta (PPSA) ay isang dokumento na nagpapakita ng mga intensyon ng mga partido na magsagawa ng isang transaksyon sa hinaharap.

Ang dokumento ay sumasalamin sa mga tuntunin ng hinaharap na transaksyon, tulad ng presyo, mga tuntunin, at iba pang mga obligasyon ng mga partido sa isa't isa. Bilang karagdagan, ang kontrata ay tumutukoy sa mga responsibilidad ng mga partido kung sakaling hindi natupad ang mga obligasyon sa isa't isa.Ang dokumento ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro sa mga awtoridad sa accounting ng estado, gayunpaman, ang alinman sa mga partido sa korte ay maaaring humingi ng kabayaran para sa hindi pagtupad sa mga obligasyon.

(PDKP) ay hindi pinapayagan ang mga partido na tanggihan ang transaksyon dahil lamang ang nagbebenta ay nakahanap ng isa pang mamimili na handang magbayad ng higit pa, o kabaliktaran, dahil ang mamimili ay nagawang maging interesado sa isa pang alok. Ngunit ang dokumentong ito ay may bisa lamang hanggang sa malagdaan ang pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbebenta o hanggang sa hindi matupad ang mga obligasyon sa ilalim nito. Ibig sabihin, ito ay isang kasunduan lamang ng layunin at ang mismong dokumento ay hindi maaaring maging batayan para sa pagbabayad o paglipat ng real estate.

Dapat sumunod ang PDKP sa mga pamantayang makikita sa Art. 429 ng Civil Code ng Russian Federation, kung hindi man ang kasunduang ito ay maaaring ideklarang hindi wasto kasama ang lahat ng kasunod na mga kahihinatnan. Halimbawa, ang isang nagbebenta, na nakahanap ng isang mas mapagbigay na mamimili, ay tumanggi na tuparin ang kontrata at pumasok sa isang mas kumikitang deal, at ang pagpapawalang-bisa ng korte ng dokumento ay nangangahulugan na hindi siya magkakaroon ng anumang pananagutan sa pananalapi. Sa kabila ng katotohanan na ang PDKP ay hindi kailangang irehistro, mas mabuti na ang dokumento ay ma-notaryo - susuriin din ng notaryo ang pagsunod ng teksto sa mga legal na pamantayan.

Ano ang isang paunang kasunduan?

Mayroong ilang mga uri ng paunang kasunduan para sa pagbili at pagbebenta ng real estate:

Paunang kasunduan sa pagitan ng Developer at ng Co-investor;
Preliminary agreement sa mortgage program;
Paunang kasunduan sa paunang bayad.

Paunang kasunduan sa Developer

Umiiral Ang pederal na batas sa shared construction, na nagsasaad na ang developer ay dapat makalikom ng pera mula sa shareholder nang eksklusibo sa loob ng framework ng shared participation agreement (share participation agreement). Ang batas ay nagbibigay ng proteksyon para sa mga shareholder mula sa labag sa batas na pagkilos ng mga developer at mula sa iba pang mga panganib na hindi nauugnay sa mga aktibidad ng developer. Gayunpaman, sinusubukan ng ilang kumpanya na iwasan ang batas na ito, dahil inilalagay nito ang developer sa isang medyo mahigpit na balangkas sa mga tuntunin ng pagtupad ng mga obligasyon sa mga shareholder. Ang huli ay madalas na inaalok "skema ng bill" kapalit ng mga kundisyong mukhang higit na pabor kumpara sa mga inaalok ng ibang mga developer sa ilalim ng DDU.

Para sa mga mamimili (sa construction co-investors) Iminungkahi na tapusin ang isang paunang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng pabahay, na nasa yugto ng pagtatayo. Ang pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay maaaring tapusin lamang kapag ang bahay ay nakumpleto at nakuha ang katayuan ng isang ari-arian. Imposibleng magtapos ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa isang hindi umiiral na bagay, ngunit hindi ipinagbabawal ng batas ang pamumuhunan sa pagtatayo, at sa mga ganitong kaso ang pangyayaring ito ay pinagsamantalahan.

Ang kumpanya ng konstruksiyon ay pumasok sa isang PDCP at tumatanggap ng bayad mula sa isang interesadong partido na kumikilos bilang isang co-investor (ang investment na ito ay tinatawag na security deposit), at inaako ang mga obligasyon na isagawa ang pagtatayo. Kasama rin sa listahan ng mga obligasyon ng developer ang pagpirma ng panghuling kasunduan sa pagbili at pagbebenta kasama ang co-investor, batay sa kung aling pagmamay-ari ang muling irerehistro. Upang maprotektahan ang pamumuhunan ng co-investor, ang kumpanya ng konstruksiyon ay nagbibigay sa kanya ng isang promissory note para sa halagang katumbas ng laki ng pamumuhunan. Ang panukalang batas na ito ay hindi kumikilos bilang isang "karapatan sa pag-angkin" (Ang isang katulad na karapatan ay nagsasangkot ng pagpirma sa isang DDU), ngunit sa ilalim ng mga tuntunin ng PDCP, ang kumpanya ay maaaring pumasok sa pangunahing kasunduan o obligadong ibalik ang pera bilang kapalit ng ipinakita na bill ng palitan.

Mga panganib ng pagbili ng bahay mula sa isang developer sa pamamagitan ng PDKP

Ito ay isang medyo mapanganib na format ng transaksyon, dahil kung ang kumpanya ay nabangkarota o ang mga problema sa pananalapi ay lumitaw na pumipigil sa pagkumpleto ng konstruksiyon, ang kumpanya ay hindi makakapagbayad ng bayarin. Sa prinsipyo, maaaring tumanggi ang kumpanya na ilipat ang nakumpletong pabahay (kung, halimbawa, ang mga presyo sa merkado ay tumaas nang malaki sa panahon ng konstruksiyon). Ibinabalik lamang sa kliyente ang halaga ng singil at kabayaran, at may nakitang bagong mamimili, kung kanino sa oras ng pagkumpleto gawaing pagtatayo maaari kang kumuha ng mas maraming pera.

Bukod sa, Ang PDKP ay hindi nakarehistro sa Rosreestr (hindi tulad ng DDU) at maaaring ibenta ng developer ang parehong apartment sa maraming mamimili; Sa turn, ang DDU ay dapat pumasa pagpaparehistro ng estado, at kung sa pagtatapos ng konstruksiyon ay mayroon pa ring mga aplikante para sa pabahay (na pumirma sa PDCP kasama ng developer), pagkatapos ay maghatol ang korte pabor sa may-ari ng DDU.

Preliminary agreement sa mortgage program

Ang ganitong uri ng kasunduan ay kinakailangan kapag nag-aaplay para sa isang mortgage sa isang bangko, at ito ay pangunahing nalalapat sa mga transaksyon sa pangalawang merkado. Upang bumili ng pabahay mula sa isang developer, isang bahagyang naiibang pamamaraan ang ginagamit - sinusuri ng bangko ang solvency ng aplikante at batay sa pag-apruba mula sa institusyon ng kredito (nakadokumento), pumirma ang nanghihiram ng isang kasunduan sa developer. Dapat tandaan na walang isang bangko ang magbibigay ng pera para sa "skema ng bill", dahil ito ay masyadong mapanganib ang isang transaksyon ay inilabas na ngayon ng eksklusibo sa loob ng balangkas ng DDU.

Ang isang paunang kasunduan ay kailangan kung pinag-uusapan natin tungkol sa isang transaksyon sa isang apartment na handa na at kasalukuyang pag-aari ng isang tao. Interesado ang bangko sa mga sumusunod:

Dokumentaryong kumpirmasyon ng pahintulot ng may-ari na ibenta ang ari-arian;
Napagkasunduang halaga ng transaksyon;
Oras ng transaksyon;
Ang pamamaraan para sa mga pag-aayos sa ilalim ng transaksyon at ang pamamaraan para sa paglilipat ng ari-arian.

Paunang kasunduan sa paunang bayad

Ang dokumentong ito ay madalas na nilagdaan sa pangalawang merkado ng pabahay upang maidokumento ang mga tuntunin ng paparating na transaksyon at bigyang-katwiran ang bahagyang pagbabayad ng mga pondo. Ang pagpirma sa naturang dokumento ay tumutulong sa mamimili na magreserba ng karapatang bumili, dahil pagkatapos nito ang nagbebenta para sa isang tiyak na oras ay sinuspinde ang lahat ng mga pagsisikap na makahanap ng isang kliyente, kahit na isang mas kumikita. Sa prinsipyo, ang kasunduang ito ay madaling mapalitan ng isang paunang kasunduan.

Kung ang bilis ng transaksyon ay hindi isang kritikal na parameter para sa nagbebenta, siya, halimbawa, ay maaaring maghintay hanggang makolekta ng mamimili ang kinakailangang halaga. Ang advance, sa kasong ito, ay magpapahintulot sa kabayaran para sa mga pagkalugi kung ang mamimili ay hindi matiyak ang katuparan ng mga obligasyon sa kanyang bahagi. Ang mamimili ay hindi kailangang mag-alala tungkol sa magandang pabahay na "aalis" at maaaring mahinahon na mangolekta ng pera.

Mga pangunahing punto ng paunang kasunduan

Una sa lahat, ang dokumento ay naglalaman ng impormasyon tungkol sa mga partido sa transaksyon. Ang mga pangalan ng lahat na kasalukuyang may mga karapatan sa ari-arian sa ari-arian ay dapat ipahiwatig. Ang bawat isa sa kanila ay walang karapatang magbenta sa iyo ng living space nang paisa-isa, na may nakasulat at notarized na pahintulot at isang kapangyarihan ng abogado mula sa iba. Kung hindi lahat ng maaaring mag-claim ng pabahay ay kasama, kung gayon ang mga sumusunod ay maaaring mangyari: ang bagong may-ari ay obligado sa pamamagitan ng korte na bayaran ang aplikante para sa mga nawalang benepisyo. Kaugnay nito, ipinapasok din ng mamimili ang mga pangalan ng lahat ng mga may-ari sa hinaharap (halimbawa, ang kanyang asawa);

Impormasyon tungkol sa living space. Matapos ang lahat ng impormasyon tungkol sa pagpasok sa relasyong kontraktwal ay naayos sa magkabilang panig, kinakailangang ipahiwatig ang address ng apartment, footage nito, bilang ng mga silid, numero ng kadastral, at iba pa. Ang pinakatumpak na paglalarawan ng bagay ay nag-aalis ng maling interpretasyon ng dokumento;

Ang petsa ng transaksyon ay ipinasok. Ang mga partido sa transaksyon ay magkakasamang tinatalakay at tinutukoy ang oras na kinakailangan upang malutas ang lahat ng mga isyu at ihanda ang mga kinakailangang papeles. Ang itinatag na takdang panahon ay dapat ipakita sa parehong anyo ng mga numero at sa mga salita upang maalis ang posibleng hindi pagkakaunawaan;

Para sa nagbebenta, ang nakakumbinsi na katibayan na talagang nilayon ng kliyente na bilhin ang partikular na lugar ng tirahan pagkatapos na lumipas ang tinukoy na oras ay isang cash deposit. Kapag natanggap, hindi na inilista ng nagbebenta ang ari-arian na ibinebenta. Ang mga taong kasangkot ay sumasang-ayon sa halaga ng paunang bayad. Nakaugalian na mag-iwan ng deposito na hindi hihigit sa 10% ng presyo ng kontrata ng ari-arian.

Alinsunod dito, kinakailangang linawin kung paano haharapin ang perang ito kung sakaling hindi matupad ang mga obligasyong kontraktwal, halimbawa, kung ang mamimili ay biglang nakahanap ng isa pang apartment na mas angkop para sa kanya sa presyo o lokasyon. Upang maprotektahan ang sarili mula sa pinsala na nauugnay, halimbawa, sa pagtanggi sa isang mas kumikitang mamimili, maaaring panatilihin ng nagbebenta ang mga natanggap na pondo bilang isang parusa para sa kabiguan ng mamimili na tuparin ang kanyang mga obligasyon. Kung hindi ka sumasang-ayon sa patakarang ito, dapat mong talakayin nang detalyado ang lahat ng mga tuntunin ng pagbabayad, pati na rin ang posibilidad ng pagbabalik kung balak mong ipagpatuloy ang iyong paghahanap. Para sa bahagi nito, dapat makita ng mamimili sa kontrata ang isang sugnay na nagsasaad kung paano babayaran ng nagbebenta ang pinsala kung tumanggi siyang tuparin ang mga tuntunin ng kontrata.

Isa pang mahalagang punto. May-ari (o bawat isa sa mga may-ari) dapat magbigay ng nakasulat na resibo ng pagtanggap ng mga pondo, na magsasaad ng halaga at petsa ng pagtanggap.

Dapat malinaw na tukuyin ng mga kalahok ang presyo ng transaksyon; pagkatapos lagdaan ang preliminary at pangunahing kasunduan, ang presyo ay nananatiling hindi nagbabago. Ang ibang mga sugnay ng kontrata ay maaaring magpahiwatig na ang presyo ay maaaring magbago ( halimbawa, kung ang mamimili ay nakahanap lamang ng pera pagkatapos ng isang taon o iba pang mga pangyayari);

Ang pamamaraan ayon sa kung saan magaganap ang pagbabayad ay itinatag. Kapag nagsasagawa hindi cash na pagbabayad, ang mga detalye ng lahat ng bank account na kasangkot sa operasyong ito ay ipinahiwatig;

Ang pananagutan para sa paglabag sa mga obligasyong kontraktwal ay inireseta. Ang lahat ng mga kondisyon ay dapat na napagkasunduan at naitala sa pagsulat;

Ang isang hiwalay na sugnay ay tumutukoy sa mga responsibilidad ng nagbebenta tungkol sa pagpapatupad ng mga karagdagang hakbang. Halimbawa, kung bibili ka ng pabahay sa pangalawang merkado, siguraduhing tiyakin na lahat ng dating nakarehistrong residente ay umalis sa apartment.

Konklusyon

Sa tulong ng kasunduang ito, maaari kang sumang-ayon sa lahat ng mga punto na isasama sa pangunahing dokumento at lahat ng mga puntong ito ay ililipat sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta nang walang mga pagbabago. Kung mayroong anumang mga pagdududa tungkol sa isa sa mga probisyon, pinakamahusay na maghintay upang makagawa ng isang konklusyon, dahil ang paggawa ng mga pagbabago sa hinaharap ay maaaring hindi posible. (nang walang anumang konsesyon).

Kung nagpasya ang mamimili na ilipat ang deposito, upang makatiyak, mas mahusay na gawin ito sa pagkakaroon ng mga hindi interesadong saksi (hindi nauugnay sa nagbebenta). Lubos naming inirerekomenda na maingat mong basahin ang kontrata bago pumirma. Huwag magtiwala sa isang developer na nag-aalok ng magagandang kundisyon kapag nagtatapos ng isang PDCP - ang gayong mga tukso ay kadalasang humahantong sa mapait na pagkabigo.

Igor Vasilenko