Un acuerdo preliminar para la venta de un apartamento es un documento oficial que confirma el deseo del vendedor y del comprador de firmar el acuerdo principal sobre las condiciones específicas especificadas. Todos ellos están prescritos en el texto de este acuerdo, redactado en forma del principal. Es importante tener en cuenta que El incumplimiento de estos requisitos dará lugar a su nulidad.
El documento debe incluir información sobre la propiedad residencial, la fecha acordada para firmar el acuerdo principal y todos los términos esenciales de la transacción. La base legal para celebrar este tipo de contrato de compraventa se prescribe en el art. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia.
Artículo 429 del Código Civil de la Federación de Rusia. Acuerdo preliminar
- Según un acuerdo preliminar, las partes se comprometen a celebrar un acuerdo futuro sobre la transferencia de propiedad, ejecución de trabajos o prestación de servicios (acuerdo principal) en los términos estipulados en el acuerdo preliminar.
- El acuerdo preliminar se concluye en la forma establecida para el acuerdo principal, y si no se establece la forma del acuerdo principal, entonces escribiendo. El incumplimiento de las normas sobre la forma del preacuerdo conlleva su nulidad.
- El acuerdo preliminar debe contener condiciones que permitan establecer el objeto, así como otros términos esenciales del acuerdo principal.
- El acuerdo preliminar especifica el plazo dentro del cual las partes se comprometen a celebrar el acuerdo principal. Si dicho período no se especifica en el acuerdo preliminar, el acuerdo principal deberá celebrarse dentro de un año a partir de la fecha de celebración del acuerdo preliminar.
- En los casos en que la parte que celebró el acuerdo preliminar evite celebrar el acuerdo principal, se aplicará lo dispuesto en el párrafo 4 del artículo 445 de este Código.
- Las obligaciones previstas en el acuerdo preliminar se extinguen si, antes de que finalice el plazo dentro del cual las partes deben celebrar el acuerdo principal, no se concluye o una de las partes no envía a la otra una oferta para celebrar este acuerdo.
Es importante entender que cuando sea elaborado y aprobado por cada una de las partes, el comprador no se convierte en propietario de la propiedad especificada en el documento, solo adquiere la oportunidad firmar un contrato futuro en los términos especificados en el actual.
Muy a menudo, después de redactar un contrato preliminar de compraventa, el comprador entrega al vendedor una determinada cantidad. Dinero. Sin embargo, esta medida es incorrecta: el pago según este documento no debería realizarse en absoluto. En este caso, el texto puede indicar cuánto del anticipo recibe el vendedor al concluir el acuerdo principal.
¿Cuáles son los peligros de celebrar un contrato?
A veces, al concluir un acuerdo preliminar, las partes de la transacción lo consideran "aproximado" o no vinculante. Sin embargo, según los conceptos del Código Civil, este tipo de contrato en realidad se difiere hasta que ocurre un determinado evento, pero al mismo tiempo es obligatorio para las partes el cumplimiento de sus términos.
Por lo tanto, al firmar dicho documento es necesario evaluar con seriedad sus ventajas y desventajas.
Cambios de precios entre la firma del contrato preliminar y principal. Debido a que este documento indica con precisión el costo final del apartamento comprado, mientras se espera la firma del acuerdo principal, puede ocurrir tanto un salto como un colapso en los precios inmobiliarios.
En tales condiciones, es probable que surja una situación en la que el vendedor no esté satisfecho con el precio anterior (por ejemplo, en las nuevas condiciones este apartamento costaría más, o la cantidad recibida no será suficiente para comprar una casa nueva). ), o el comprador (por ejemplo, los precios han bajado bruscamente y en las nuevas condiciones el apartamento se podría comprar más barato).
Responsabilidad ante los tribunales. Si una de las partes del acuerdo cambia de opinión acerca de firmar el acuerdo principal, la otra parte puede obligarla a hacerlo a través de los tribunales. Semejante la posibilidad se fija en el inciso 4 del art. 445 Código Civil. En este caso, la parte perjudicada tiene todo el derecho a exigir al otro una indemnización por todos los gastos ocasionados.
Sin embargo, aquí debe tenerse en cuenta: el acuerdo preliminar deja de ser válido si el principal no se firma antes de la expiración del período especificado, o si alguno de los participantes no ha comunicado por escrito su intención de firmarlo, también como la fecha, lugar y hora del evento.
Depósito. Normalmente, al celebrar este acuerdo, el comprador paga al vendedor un depósito como garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas.
El concepto de depósito implica que si el comprador no quiere firmar el contrato principal en el futuro, el dinero queda en manos del vendedor. Y si el vendedor no firma el documento, está obligado a pagar al comprador el doble del importe del depósito.
Por otro lado, cada vez más a menudo en los procedimientos judiciales se declaran inválidas las cláusulas del acuerdo que contienen datos sobre el depósito realizado. Por lo tanto, en este caso es mejor redactar un contrato preliminar y, junto con él, un contrato de depósito.
La reducción de riesgos
El acuerdo preliminar es firmado por las partes para reducir el riesgo de que no se complete la transacción. Hay varios motivos por los que conviene formalizarlo.
Comprador aún no tiene la cantidad de dinero requerida- tal vez esté esperando que lleguen los fondos, la aprobación del préstamo, etc.
Vendedor no completó los documentos, que se debe presentar al vender una vivienda. Por lo tanto, necesita tiempo adicional para hacerlo.
Propietario en este momento Está ausente de la ciudad y necesita tiempo para regresar o emitir un poder para vender la propiedad.
Es necesario tomar algunas medidas antes de realizar la transacción, por ejemplo, cancelar el registro u obtener permiso de las autoridades de tutela.
Cualquiera de las partes del contrato hereda (el trámite suele durar hasta seis meses) y quiere consolidar su deseo de completar la transacción. Sin embargo, es mejor no firmar dicho documento hasta que el notario haya emitido un certificado de herencia para que el documento entre en vigor legalmente.
Compra de vivienda mediante subvención o certificado de caja. A veces, el dinero se recibe de acuerdo con dichos documentos solo después de que la transacción haya pasado el registro estatal, lo que puede demorar de 2 a 3 semanas.
También puede haber otras razones que podrían llevar a las partes a celebrar un acuerdo preliminar. Incluir condiciones que sean importantes para cualquiera de las partes en el documento reduce el riesgo de una mayor interrupción de la transacción planificada.
El acuerdo preliminar debe contener la siguiente información:
- datos completos sobre el vendedor y comprador del apartamento;
- dirección y Descripción detallada vivienda comprada;
- específico fecha de, antes de lo cual las partes deben firmar el acuerdo principal de la transacción;
- precio de compra del apartamento, así como los plazos y métodos de transferencia de fondos por parte del comprador;
- una indicación del tipo de propiedad en la que se ubica esta vivienda, así como sobre la base de qué documentos surgió este derecho;
- información sobre las personas registradas en el apartamento, así como sobre quiénes pueden seguir utilizando el apartamento hasta que se firme el contrato principal;
- cualquier acción que deba realizarse para completar una transacción. Se indica el plazo exacto asignado para su finalización.
Responsabilidad por el hecho de que no se cumplan las obligaciones del contrato preliminar, o el principal nunca se firme.
¿Cómo componer?
Es muy importante redactar de manera competente un acuerdo preliminar de compra y venta, porque esto ayudará a evitar riesgos y, en última instancia, conducirá a la conclusión de una transacción en los términos especificados en el documento. Puede descargar un modelo de acuerdo preliminar para la compra y venta de un apartamento de Internet, pero este enfoque no siempre es eficaz.
De cada una de las partes deberán participar en la firma del presente acuerdo aquellas personas que también firmarán la principal. Esto significa que si la propiedad es propiedad conjunta de varias personas, todas ellas también deben especificarse en este acuerdo. Lo mismo se aplica a los compradores si la compra la realizan varias personas.
La presencia de todos los participantes en la transacción en esta etapa es muy importante. Si, por ejemplo, uno de los propietarios está ausente y el resto asegura que “no está en contra”, al final puede resultar que no acepta la obligación de vender y, por lo tanto, no participará en la decisión final. transacción, lo que conduce a su ruptura.
El contrato debe describir de la forma más precisa y completa la vivienda objeto de su celebración. Debes indicar completamente la dirección del departamento, piso, área exacta (común y residencial), número y ubicación de las habitaciones. Se permite adjuntar a este documento un plano técnico del apartamento del BTI.
El vendedor puede solicitar que se incluya aquí información de que el apartamento ha sido inspeccionado por el comprador y que no tiene quejas al respecto.
Es importante indicar exactamente el monto por el cual se realizará la transacción. El hecho es que no está sujeto a cambios en el futuro, incluso en el caso de fluctuaciones significativas en los precios de mercado de los bienes inmuebles. También aquí puede indicar claramente cómo pagará el comprador: en su totalidad o en partes, con o sin anticipo. Al depositar dinero a plazos, conviene indicar las fechas en las que se debe pagar cada importe. Además, se registra el método de pago del apartamento adquirido: efectivo, transferencia bancaria, pago con tarjeta de plástico, etc.
Uno de los puntos más importantes del documento es la indicación del plazo dentro del cual se debe firmar el acuerdo principal. Hay que tener en cuenta que si no se especifica fecha exacta, entonces el contrato principal debe celebrarse dentro de un año a partir de la fecha de ejecución del preliminar.
A pesar de la ilegalidad de transferir un anticipo después de firmar este acuerdo, sus participantes todavía lo hacen a menudo. Si se ha producido la transferencia, entonces el documento puede especificar específicamente acciones adicionales con el dinero transferido: cuándo se devuelve al comprador y cuándo permanece en manos del vendedor. También puede indicar claramente que esta cantidad se destina a pagar el coste del apartamento.
Otro punto importante que debe reflejarse en el contrato es el resultado de la verificación de los títulos de propiedad de la vivienda. Es necesario indicar los detalles del certificado de registro, la ausencia de gravámenes sobre el apartamento: hipoteca, arrendamiento, embargo, así como registrar el hecho de que el objeto no está sujeto a enajenación.
Errores comunes
A veces, al comprar un apartamento en un edificio que aún está en construcción, el promotor quiere firmar un contrato preliminar de compraventa con el comprador. Sin embargo, esto es incorrecto, porque el objeto del acuerdo son viviendas que no estaban construidas en el momento de la firma.
Es muy importante indicar todas las condiciones importantes al redactar. La ausencia de cláusulas puede dar lugar posteriormente a disputas entre las partes o incluso a la invalidación del acuerdo celebrado. Un documento puede considerarse nulo si no se indican completa o incorrectamente los datos personales de las partes, las características del apartamento y el precio de compra.
Ambiguo y general frases borrosas. Es necesario establecer claramente los derechos y obligaciones de las partes, qué acciones exactas deben tomar para concluir el acuerdo principal y en qué fecha debe realizarse.
Acuerdo preliminar - Este es un documento que confirma el deseo de las partes de comprar y vender un apartamento.
Es vinculante y si una de las partes lo elude, la otra puede demandar basándose en él.
Sin embargo, el documento no registra la transferencia de propiedad y no está sujeto a registro estatal. Debe contener los datos de las partes, una descripción del apartamento o acción y el importe por el que se vende.
Las transacciones inmobiliarias suelen ir precedidas de un acuerdo preliminar de compraventa, cuyos términos y condiciones se especifican en el Código Civil. Garantiza que el comprador y el vendedor celebrarán un acuerdo básico en el futuro, según el cual el comprador comprará la propiedad y el vendedor transferirá la propiedad de la misma.
Peculiaridades
Al concluir este tipo de acuerdo, el comprador aún no se convierte en el propietario pleno del inmueble, sino que solo recibe el derecho en el futuro de formalizar la transacción principal de compra y venta de esta propiedad.
¿En qué casos tiene sentido redactar un contrato preliminar de compraventa de inmuebles ()? Las partes recurren a la celebración de dicho acuerdo cuando:
- el comprador aún no dispone de una determinada cantidad de dinero para adquirir un inmueble y necesita esperar a que ocurra tal o cual evento para recibir el dinero: entrada en derechos de herencia, aprobación de una hipoteca;
- el vendedor necesita tiempo para recopilar/ejecutar los documentos necesarios;
- el propietario de la propiedad se encuentra en otra ciudad/país: debe esperar su presencia o emitir un poder para completar la transacción por parte de un tercero en nombre del propietario.
Puede haber otras circunstancias por las cuales las partes interesadas en la enajenación de un inmueble se vean obligadas a celebrar un contrato preliminar de compraventa.
Así, el contrato preliminar de compraventa de una casa y parcela, apartamento u otro local residencial sirve como garantía de que el comprador adquirirá la propiedad del vendedor en el futuro. Además, el contrato principal se celebrará según los términos y condiciones especificados en el contrato preliminar.
Requisitos para este tipo de contrato
- está por escrito;
- la certificación notarial no es obligatoria, pero las partes pueden acordar que el documento sea certificado por un notario;
- en el futuro, las partes se comprometen a celebrar el contrato principal de compraventa en los términos especificados en el contrato preliminar;
- Condiciones esenciales que deben reflejarse en el documento y que posteriormente también se incluirán en el contrato principal: el objeto de la transacción (dirección de la propiedad, su finalidad, superficie total/habitable, número de pisos, número de habitaciones y otras características). ), coste del apartamento/casa/terreno, información sobre el comprador y el vendedor (datos del pasaporte, dirección lugar real residencia), si la transacción se realiza a través de un representante: detalles del poder e información sobre el representante autorizado;
- un contrato preliminar para la compra y venta de una casa/apartamento/terreno implica especificar los términos según los cuales se concluirá la transacción principal de compra y venta. Si no se especifican plazos específicos, por defecto se considera que las partes deben firmar el acuerdo principal a más tardar un año después de la fecha de celebración del acuerdo preliminar.
Responsabilidad de las partes
Según las disposiciones del Código Civil, si una de las partes elude la obligación principal: celebrar el contrato principal, la segunda parte tiene derecho a presentar una demanda para obligar al evasor a cerrar un trato y reembolsar todos los gastos incurridos debido a esta evasión. .
Si ambas partes de la transacción ignoran, la preliminar se considerará terminada. Las obligaciones previstas en el preacuerdo también terminan si expira el período de vigencia durante el cual fue necesario realizar la operación principal de compraventa del inmueble.
Al redactar un contrato preliminar para la compraventa de un terreno/casa/apartamento/local residencial (), también puede proporcionar condiciones adicionales relativas al cumplimiento de las obligaciones de las partes. Dichas condiciones incluyen el pago por parte del comprador de un anticipo o un depósito.
Un anticipo es una determinada cantidad de dinero que se transfiere al vendedor y se tiene en cuenta a la hora de realizar pagos futuros por el objeto vendido durante la ejecución de la transacción principal de compraventa. Si el anticipo fue transferido, pero las obligaciones no surgieron o no se cumplieron, el vendedor está obligado a devolver todo el dinero al comprador en su totalidad. Por tanto, un anticipo no es una garantía fiable del cumplimiento de las obligaciones.
Hacer un depósito es un asunto completamente diferente. Si el comprador se niega a cumplir con las obligaciones derivadas de la transacción, el depósito permanece en manos del vendedor por el monto original y el comprador pierde su dinero. Si el vendedor se niega a cumplir con sus obligaciones, el depósito se devuelve al comprador por el doble. Así, el depósito actúa tanto como garante del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato como como compensación por su incumplimiento.
En la práctica, utilizar un depósito crea grandes riesgos para el comprador: aunque el vendedor escribe un recibo indicando que devolverá el dinero si no cumple con sus obligaciones, hay casos en que el defraudador simplemente se evapora con el dinero recibido. Para evitar este resultado, tiene sentido ponerse en contacto con un despacho jurídico o inmobiliario y dejar el importe total del depósito a cargo de un tercero. Por supuesto, sólo debe ponerse en contacto con grandes empresas fiables y con buena reputación. Los empleados de la organización también deben escribir un recibo indicando que recibieron el dinero y se comprometen a garantizar su seguridad.
Línea de fondo
- Un acuerdo preliminar es una garantía de que las partes celebrarán el acuerdo principal de compraventa en el futuro en términos preacordados.
- Para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de las partes, se puede utilizar un depósito o anticipo.
- El acuerdo descrito no requiere registro estatal.
Un acuerdo preliminar de intenciones, redactado con anterioridad, sirve seguro adicional para cada participante en la transacción.
Probablemente, muchos ciudadanos que tuvieron que lidiar con transacciones en el mercado inmobiliario lo hicieron con acuerdos preliminares. Estos documentos sirven como una buena herramienta para imponer obligaciones a las partes que planean conclusión de una transacción dentro de un período específico.
Probablemente muchos expresaron dudas sobre la pertinencia de tales acuerdos provisionales. ¿Por qué debería posponerse el procedimiento de compraventa de inmuebles y redactarse un acuerdo preliminar si todos los participantes ya lo han hecho? Acordó los términos principales del trato.?
A veces se necesita tiempo y durante este tiempo una de las partes puede negarse. En estos casos es muy conveniente un acuerdo previo, que fijará intención de cerrar un trato. No en vano, a este documento se le suele denominar “Acuerdo de Intención”.
Esta transacción se concluye entre las partes interesadas después de alcanzar los acuerdos deseados, si cada participante tiene intenciones adicionales de realizar el procedimiento de compraventa, teniendo en cuenta todas las condiciones acordadas.
Los motivos por los que no se puede firmar un documento de forma inmediata son variados. Por ejemplo, el comprador no tiene la cantidad acordada a su disposición y solo puede proporcionarla después de un tiempo, o el vendedor necesita preparar los documentos para la propiedad, etc.
Un acuerdo preliminar puede considerarse un documento que especifica las obligaciones mutuas de cada parte. Gracias a dicho acuerdo, todos los participantes pueden recibir plenas garantías de la transacción planificada, ya que se comprometen a soportar responsabilidad personal por su fracaso.
Por tanto, se firma un acuerdo preliminar con el fin de proteger los intereses de las partes, así como un seguro contra comportamientos deshonestos de las partes de la transacción.
¿En qué casos se concluye un acuerdo?
¿Qué se suele firmar en este tipo de acuerdos? Dado que todo lo que se declara oralmente no puede tener fuerza legal en el sistema legal moderno, se recomienda que cada punto importante relacionado con la próxima transacción se indique por escrito en el contrato de compraventa.
Requiere una descripción separada todas las condiciones, previamente acordado entre las partes de la transacción.
Si omitimos una consideración detallada de la estructura completa del documento, podemos decir que el acuerdo preliminar siempre debe indicar claramente absolutamente todo. condiciones existentes de la transacción concluida. En caso de incumplimiento o ausencia total de acuerdos preliminares, la transacción no se considerará concluida y no podrá tener fuerza legal alguna.
El acuerdo preliminar debe mencionar al menos 3 condiciones principales:
- La primera condición es objeto del acuerdo. Aquí encontrará una descripción detallada de toda la propiedad, por ejemplo, un apartamento que figura en. Para evitar todo tipo de conversaciones en el futuro sobre si se acordó la venta de otro apartamento o casa, el documento indica la dirección exacta, así como las características principales del espacio habitable.
- La segunda condición es costo del objeto, en virtud del cual se celebrará el acuerdo principal. Esta condición debería ser clara para todos. Su cumplimiento es importante tanto para el vendedor como para el comprador, ya que, si no hay un precio acordado en el documento, el propietario, por ejemplo, puede declarar que no va a rechazar la transacción, pero al mismo tiempo exigir el propiedad una cantidad que exceda el precio previamente acordado en repetidas ocasiones.
- Tercera condición - fecha límite para concluir el acuerdo principal. Teniendo en cuenta los cambios en la organización de la economía del estado, se recomienda no indicar un período de tiempo demasiado largo en el acuerdo preliminar. Hoy en día, constantemente se incorporan nuevas propiedades al mercado inmobiliario. Estos cambios pueden beneficiar a los propietarios o compradores. Por lo tanto, se recomienda celebrar acuerdos preliminares por un período mínimo.
Si en la etapa de celebración del acuerdo preliminar el propietario y el comprador discuten todos los detalles de la transacción, en el futuro la coordinación y ejecución de la documentación básica sobre la compra y venta de espacio habitable no presentará ninguna dificultad. El procedimiento es extremadamente sencillo: Todas las condiciones se transfieren del texto del acuerdo preliminar al documento principal..
Condiciones de rescisión
La posibilidad de un acuerdo preliminar en algunas situaciones puede resultar muy popular. En muchos casos, las agencias inmobiliarias se guían únicamente por sus propios intereses y no siempre se preocupan por la seguridad de las personas que están dispuestas a pagar dinero y esperan recibir a cambio una propiedad normal.
Si los términos del acuerdo preliminar no implicaban el pago de parte de la cantidad de dinero acordada, dicha transacción puede rescindirse de mutuo acuerdo por cada parte firmando documento requerido. Si uno de los participantes no expresa su deseo de rescindir el acuerdo, podrá hacerlo con la participación de.
El dinero gastado en gastos relacionados no es reembolsable al finalizar el acuerdo, a menos que se acuerde previamente. Estas transacciones se concluyen siempre en papel y están sujetas a certificación posterior ante notario cuando se examina directamente el acuerdo preliminar.
En caso de rescisión por incumplimiento de los términos acordados, el participante de la transacción que inició la rescisión tiene derecho cobrar una penalización y tiene la oportunidad de obligar al segundo participante a celebrar el acuerdo principal, pero con la participación de los tribunales.
Si surge una situación en la que el acuerdo preliminar se rescinde por incumplimiento de los plazos especificados por los participantes, el procedimiento se lleva a cabo de acuerdo con las condiciones pertinentes por incumplimiento de las obligaciones asignadas a los participantes en virtud del acuerdo.
Por lo tanto, antes de realizar un acuerdo preliminar, debes asegurarte de lo siguiente:
- El formulario indica lo aceptable. secuencia de acciones para la terminación unilateral;
- El documento también se debe especificar el periodo durante el cual se planifica el procedimiento para celebrar el acuerdo principal;
- Los detalles del acuerdo secuencia de acciones al completar la transacción principal;
- Proporciona condiciones para devolver los fondos pagados a un comprador potencial como anticipo.
Si se cumplen todas las condiciones anteriores, el acuerdo preliminar se puede rescindir fácilmente con riesgos y pérdidas mínimos para cada parte. Naturalmente, es mejor que el procedimiento para concluir y cancelar dichas transacciones se lleve a cabo únicamente con la asistencia de abogados calificados.
Importante: El acuerdo preliminar es un documento ordinario y no implica el pago de ninguna contribución monetaria, sino que solo obliga a las partes de la transacción a realizar actividades preparatorias dentro del plazo acordado para poder concluir la transacción principal en el futuro cercano.
La ley no impide la transferencia de fondos en virtud de dicho acuerdo. Dado que otras opciones existentes para pagar un depósito previo acuerdo no se consideran normales, es necesario indicar en los acuerdos preliminares que, según el acuerdo celebrado, se transferirá una suma de dinero que confirme la total seriedad de las intenciones de cada una de las partes. a la transacción, así como la disponibilidad sanciones, que se impondrá a una de las partes en caso de incumplimiento del acuerdo.
Es necesario distinguir claramente entre avance y. La principal diferencia es que en caso de terminación unilateral de la transacción, el vendedor tiene derecho a quedarse con el depósito, pero el anticipo está sujeto a devolución.
En ocasiones, la conclusión de una transacción principal puede estar asociada a riesgos adicionales, en cuya presencia no es deseable formalizar un acuerdo preliminar:
- Se podrán celebrar varios acuerdos preliminares para una propiedad;
- Pago de una propiedad residencial sin terminar en;
- Probabilidad de existencia condiciones desfavorables redactar un acuerdo preliminar;
- A veces es posible vender una propiedad a varios compradores al mismo tiempo. Un vendedor puede celebrar acuerdos con varios compradores potenciales, recibir de ellos y simplemente desaparecer.
- A veces, durante el proceso de completar una transacción, resulta que se ha impuesto un gravamen sobre la propiedad, cuya existencia el vendedor puede desconocer. Esto será aclarado por el propio notario al realizar la transacción principal.
- Si en el apartamento o casa hay niños menores de edad registrados, la propiedad no podrá venderse sin el consentimiento previo de los tutores. Al celebrar acuerdos preliminares, no se proporciona información sobre los niños registrados en la casa, por lo que pueden surgir problemas a la hora de redactar el acuerdo principal.
Modelo de contrato para 2016
Un modelo de acuerdo preliminar para 2015 contiene un acuerdo completo lista de todas las condiciones posibles, así como responsabilidades que deben especificarse más adelante al completar la transacción principal. Este es uno de los documentos más serios que se pueden firmar antes de la compra y venta de bienes inmuebles residenciales.
Al celebrar un contrato correctamente, se debe proporcionar información completa sobre cada participante en la transacción. Descrito con la máxima precisión. sujeto de la transacción. También es necesario especificar período, durante el cual debe celebrarse el contrato principal.
Obtenga más información sobre por qué necesita redactar un acuerdo preliminar en el vídeo.
¿Qué significa un acuerdo preliminar y es realmente necesario? La videoconsulta aclarará una serie de puntos sobre las respuestas a la pregunta: "¿Por qué es necesario redactar un acuerdo de este tipo?"
La celebración y firma de un acuerdo preliminar de compraventa es una parte muy importante de la futura transacción principal. En base al mismo, ambas partes se comprometen mutuamente a firmar en el futuro el contrato principal de compraventa.
La regla principal a la hora de redactar un contrato es considerar las cuestiones más importantes. Este documento debe contener un plan claro para acciones futuras. Además, se deben prever todos los riesgos posibles.
Reglas para la redacción de un contrato.
Este acuerdo se concluye en forma ordinaria por escrito.
Un documento es oficial sólo cuando se han llegado a acuerdos entre las partes de la transacción, que, a su vez, se detallan con la mayor claridad posible en el documento.
Responsabilidad de las partes al celebrar y firmar dicho documento.
Los principales puntos declarados de responsabilidad de ambas partes son:
- Si el acuerdo principal no está firmado y celebrado antes del tiempo especificado por culpa del vendedor, entonces estará obligado a dar un depósito al comprador. El importe del depósito deberá abonarse al doble;
- Si la firma del contrato principal no se produjo por culpa del comprador, entonces no se le devuelve el depósito que ya pagó al vendedor.
Términos esenciales del acuerdo.
Al momento de concluir un acuerdo preliminar de compraventa, ambas partes deben indicar claramente todos los puntos posibles, así como las condiciones para concluir la transacción principal. Este documento incluye:
Parte introductoria
En primer lugar, conviene anotar el nombre del documento que se está redactando. Si por alguna razón falta, será necesario estudiar detenidamente la parte principal de este documento.
Es igualmente importante indicar la fecha en que se firmó el documento. Este hecho indica que el acuerdo ha entrado en vigor, con todo lo que implica.
Si analizamos esta cuestión desde un punto de vista legal, entonces este hecho es muy importante a la hora de celebrar y firmar un acuerdo. Indicar el lugar donde se firmó el documento es de gran importancia.
Un contrato correctamente redactado y todos los puntos que en él se detallan son la clave del éxito futuro. En el proceso de elaboración de dicho documento, se deben indicar todos los datos tanto del vendedor como del comprador, es decir, su información de contacto, nombre completo y sus cargos.
Objeto de una transacción futura
El objeto principal del contrato son las condiciones particularmente significativas de la transacción. Esta parte del documento estipula estrictamente la esencia de la relación jurídica en la que entran ambas partes de la transacción.
Aquí se establecen claramente todos los derechos de ambas partes, así como sus obligaciones mutuas, el importe a pagar por los bienes adquiridos, cómo y a qué hora se realizarán los pagos, una descripción estricta de todos los plazos y otros matices.
Términos adicionales del acuerdo
Este punto es completamente opcional a la hora de redactar un documento preliminar, pero, de una forma u otra, juega un papel importante en la implementación por ambas partes. propios derechos y responsabilidades.
Otros términos del trato
Esta cláusula del contrato puede contener todo tipo de cuestiones técnicas. Las recomendaciones específicas sobre la cuestión de la elaboración de un acuerdo dependen enteramente del tipo de transacción.
Hoy en día, usted mismo puede redactar fácilmente dicho acuerdo, pero si se trata de una transacción muy grande y seria, lo mejor es recurrir a los servicios de especialistas calificados.
Responsabilidad de ambas partes al concluir un acuerdo preliminar.
Un punto igualmente importante al redactar dicho documento es la responsabilidad de ambas partes de la transacción.
Esta pregunta incluye:
- Si de alguna manera el comprador violó las condiciones de pago prescritas, el vendedor tiene todo el derecho a exigir el pago de una multa. Su importe también deberá especificarse en el documento preconcluido.
- Si el vendedor violó los términos de la transferencia de bienes por cualquier motivo, entonces el comprador tiene todo el derecho a exigir el pago de una multa. También debe prescribirse estrictamente el porcentaje de esta misma sanción. Desde el momento en que el vendedor recibe la demanda por escrito del comprador, en el plazo de unos días naturales se compromete a pagar la totalidad del importe solicitado. Si el vendedor no está de acuerdo con los requisitos del comprador, deberá redactar y enviar una respuesta motivada.
- El pago total de la multa no exime en absoluto a ambas partes del contrato de su ejecución, así como compensación por todas las pérdidas.
Solución de controversias
Este hecho es importante al momento de firmar el contrato preliminar de compraventa y debe constar en el documento.
Este artículo incluye:
- Las posibles situaciones controvertidas que surjan en relación con la ejecución de este acuerdo son resueltas por el propio comprador y vendedor. Es importante cumplir con todo el procedimiento de reclamación.
- Todas las reclamaciones existentes deberán presentarse exclusivamente por escrito. Es importante adjuntar toda la documentación que acredite todos los requisitos existentes establecidos en el mismo. Es importante que dicho reclamo esté firmado y sellado por una entidad legal autorizada.
- Esta reclamación debería revisarse en unos días. desde el momento de su entrega y firma. Los plazos deberán ser comunicados al propio remitente.
- Si no se recibe respuesta o el remitente se niega a satisfacer el reclamo, todas las disputas deben ser consideradas por el Tribunal de Arbitraje.
Período de validez del acuerdo preliminar.
Según el párrafo 4 del artículo 429 del Código Civil de la Federación de Rusia, en el momento de la firma del acuerdo preliminar, uno de artículos obligatorios es el plazo en el que ambas partes de la transacción se comprometen mutuamente a firmar el acuerdo final.
En ausencia de esta cláusula, el acuerdo principal podrá redactarse dentro de 1 año desde el momento de la redacción del acuerdo preliminar.
La celebración y firma del contrato principal de compraventa está directamente relacionada con el momento en que el vendedor recibió un certificado de propiedad y también recibió un anticipo íntegro del comprador.
En base a esto, podemos decir que los términos los establecen ambas partes de la transacción de la manera que más les convenga.
Además, es importante que en caso de necesidad urgente, consentimiento mutuo ambas partes de la transacción, el plazo podrá modificarse.
Principales errores al concluir un acuerdo preliminar de compraventa.
Es importante que en el proceso de firma de un acuerdo preliminar no se tengan en cuenta todas las condiciones principales de la futura transacción.
Este hecho contribuye al surgimiento de desacuerdos muy graves durante la celebración y firma del acuerdo principal. Además, en tales situaciones, el acuerdo preliminar puede declararse inválido.
Este resultado puede ocurrir si todos los términos principales de la transacción no se especificaron en el documento celebrado previamente. El caso es que sin estos datos el documento no tiene fuerza legal.
En base a esto, ambas partes de la transacción deben abordar el tema de la elaboración de un contrato preliminar de compraventa con la máxima responsabilidad, siendo conscientes del pleno grado de responsabilidad.
Importante: el contrato preliminar de compraventa se crea en 3 copias. Uno de ellos debe quedarse. entidad legal, que, de hecho, certificó este documento. Los dos contratos restantes deben ser entre el comprador y el vendedor.
Todas las disputas que surjan como resultado de la implementación de las reglas del contrato o todas las que surjan de él pueden resolverse únicamente en la forma prescrita por la legislación del país.
La última cláusula de este acuerdo son los detalles de ambas partes de la transacción, a saber:
- Datos del pasaporte de ambas partes de la transacción: nombre completo;
- Domicilio legal de las personas;
- La dirección donde reside cada persona en la transacción;
- Número de identificación de cada parte;
- Posibles datos bancarios;
- Cuenta corriente de ambas partes;
- Firmas de cada parte de la transacción.
La preparación correcta de dicho documento y todas las condiciones claramente establecidas en él son la clave para una transacción futura exitosa.
Antes de redactar y firmar un contrato preliminar de compraventa, el comprador simplemente está obligado a comprobar minuciosamente todos los documentos posibles y la casa en su conjunto. Este es el mayor error y descuido.
Por tanto, es necesario comprobar:
- registrar toda la casa y asegurarse de que nadie esté registrado en el apartamento comprado;
- Revise cuidadosamente toda la documentación legal. Si no comprende esto, traiga a la transacción a un abogado competente para que revise y estudie todos los documentos;
- habla con tus vecinos e informarse lo más posible sobre el vendedor del apartamento;
- Nunca debe firmar dicho documento sin antes haber visto el apartamento;
- Es igualmente importante que el comprador no deje depósito por adelantado, especialmente en tallas grandes.
¡Debes tener mucho cuidado y cuidado!
Muestradocumento de contrato precompra ventas:
http://belforma.net/ contratos.
Encontrar una vivienda adecuada que cumpla con nuestros criterios a menudo se convierte en un proceso muy laborioso que quita un gran número de tiempo. Sin embargo, incluso después de haber encontrado la casa de sus sueños, su compra inmediata no siempre es posible: el vendedor o el comprador pueden enfrentarse a diversos obstáculos.
En la mayoría de los casos, estas circunstancias se deben a retrasos asociados con la aprobación de la hipoteca y a la falta de los documentos necesarios para la transacción. En el artículo de hoy hablaremos de una forma de registrar oficialmente los acuerdos alcanzados por el vendedor y el comprador.
¿Qué es un contrato preliminar de compraventa?
Un acuerdo preliminar de compra y venta (PPSA) es un documento que refleja las intenciones de las partes de realizar una transacción en el futuro.
El documento refleja los términos de la transacción futura, como el precio, los términos y otras obligaciones de las partes entre sí. Además, el contrato especifica las responsabilidades de las partes en caso de que no se cumplan las obligaciones mutuas.El documento no está sujeto a registro ante las autoridades contables estatales, sin embargo, cualquiera de las partes en los tribunales puede exigir una indemnización por incumplimiento de obligaciones.
(PDKP) no permite que las partes rechacen la transacción simplemente porque el vendedor encontró otro comprador dispuesto a pagar más, o viceversa, porque el comprador logró interesarse por otra oferta. Pero este documento es válido sólo hasta que se firme el contrato principal de compraventa o hasta que se incumplan las obligaciones derivadas del mismo. Es decir, se trata simplemente de un acuerdo de intenciones y el documento en sí no puede ser la base para el pago o la transferencia de bienes inmuebles.
PDKP debe cumplir con las normas reflejadas en el art. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia; de lo contrario, este acuerdo podrá ser declarado inválido con todas las consecuencias consiguientes. Por ejemplo, un vendedor, al encontrar un comprador más generoso, se niega a cumplir el contrato y concluye un trato más rentable, y la invalidación del documento por parte del tribunal significa que no asumirá ninguna responsabilidad financiera. A pesar de que no es necesario registrar el PDKP, sería mejor certificar el documento ante notario; el notario también comprobará si el texto cumple con las normas legales.
¿Qué es un acuerdo preliminar?
Existen varios tipos de acuerdo previo para la compra y venta de inmuebles:
- Acuerdo preliminar entre el Desarrollador y el Coinversor;
- Acuerdo preliminar sobre el programa hipotecario;
- Acuerdo preliminar con pago anticipado.
Acuerdo preliminar con el Desarrollador
existe la ley federal sobre construcción compartida, que establece que el promotor debe recaudar dinero del accionista exclusivamente en el marco del acuerdo de participación compartida (acuerdo de participación compartida). La ley brinda protección a los accionistas contra acciones ilegales de los desarrolladores y contra otros riesgos no relacionados con las actividades del desarrollador. Sin embargo, algunas empresas están tratando de eludir esta ley, ya que impone al promotor un marco bastante estricto en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones con los accionistas. Esto último se ofrece a menudo "esquema de facturas" a cambio de condiciones que parecen mucho más favorables en comparación con las ofrecidas por otros desarrolladores bajo el DDU.
Para compradores (a los coinversores de la construcción) Se propone celebrar un contrato preliminar para la compraventa de vivienda, que se encuentra en etapa de construcción. El contrato principal de compraventa sólo podrá celebrarse cuando la casa esté terminada y adquiera el estatus de propiedad. Es imposible celebrar un contrato de compraventa de un objeto inexistente, pero la ley no prohíbe invertir en construcción, y en tales casos se aprovecha esta circunstancia.
La empresa constructora celebra un PDCP y recibe el pago de un interesado que actúa como coinversor. (esta inversión se llama depósito de seguridad), y asume obligaciones para realizar la construcción. La lista de obligaciones del promotor también incluye la firma de un acuerdo final de compraventa con el coinversor, sobre cuya base se volverá a registrar la propiedad. Para proteger la inversión del coinversor, la empresa constructora le emite un pagaré por un monto igual al tamaño de la inversión. Este proyecto de ley no actúa como un “derecho de reclamación” (un derecho similar implica firmar una DDU), pero según los términos del PDCP, la empresa celebra el acuerdo principal o está obligada a devolver el dinero a cambio de la letra de cambio presentada.
Riesgos de comprar una casa a un promotor a través de PDKP
Este es un formato de transacción bastante arriesgado., ya que si la empresa quiebra o surgen problemas económicos que impidan finalizar la construcción, la empresa no podrá pagar la factura. En principio, la empresa puede incluso negarse a transferir la vivienda terminada. (si, por ejemplo, los precios de mercado aumentaron significativamente durante la construcción). Al cliente simplemente se le devuelve el importe de la factura y la compensación, y se encuentra un nuevo comprador, del cual en el momento de la finalización trabajo de construcción puedes tomar mucho más dinero.
Además, PDKP no está registrado en Rosreestr (a diferencia de DDU) y el promotor puede vender el mismo apartamento a varios compradores, que luego tendrán que luchar entre ellos en los tribunales para descubrir quién es el propietario. A su vez, la DDU debe pasar registro estatal, y si al finalizar la construcción todavía hay solicitantes de vivienda (quien firmó el PDCP con el desarrollador), entonces el tribunal fallará a favor del propietario de la DDU.
Acuerdo preliminar sobre el programa hipotecario.
Este tipo de acuerdo es necesario al solicitar una hipoteca en un banco, y esto se aplica principalmente a transacciones en el mercado secundario. Para comprar una vivienda a un promotor, se utiliza un esquema ligeramente diferente: el banco evalúa la solvencia del solicitante y se basa en la aprobación de la entidad de crédito. (documentado), el prestatario va a firmar un acuerdo con el promotor. Cabe señalar que ni un solo banco proporcionará dinero para el "esquema de letras", ya que se trata de una transacción demasiado arriesgada; las hipotecas ahora se emiten exclusivamente en el marco del DDU.
Se necesita un acuerdo preliminar si estamos hablando acerca de sobre una transacción con un apartamento que ya está listo y actualmente es propiedad de alguien. El banco está interesado en lo siguiente:
- Confirmación documental del consentimiento del propietario para vender la propiedad;
- Valor de transacción negociado;
- Momento de la transacción;
- El procedimiento de liquidación de la transacción y el procedimiento de transferencia de propiedad.
Acuerdo preliminar con pago anticipado.
Este documento se firma con mayor frecuencia en el mercado inmobiliario secundario para documentar los términos de la próxima transacción y justificar el pago parcial de los fondos. Firmar dicho documento ayuda al comprador a reservarse el derecho de comprar, porque después de esto el vendedor suspende durante un cierto tiempo todos los esfuerzos para encontrar un cliente, aunque sea más rentable. En principio, este acuerdo puede sustituirse fácilmente por un acuerdo previo.
Si la velocidad de la transacción no es un parámetro crítico para el vendedor, éste, por ejemplo, puede esperar hasta que el comprador cobre la cantidad requerida. El anticipo, en este caso, permitirá compensar las pérdidas si el comprador no puede garantizar el cumplimiento de sus obligaciones. El comprador no tiene que preocuparse de que una buena vivienda "desaparezca" y puede cobrar el dinero tranquilamente.
Puntos principales del acuerdo preliminar
En primer lugar, el documento contiene información sobre las partes de la transacción. Se deben indicar los nombres de todas las personas que actualmente tienen derechos de propiedad sobre la propiedad. Cada uno de ellos no tiene derecho a venderle espacio habitable individualmente, sólo con un permiso escrito y notariado y un poder de los demás. Si no se incluye a todos los que de alguna manera pueden reclamar una vivienda, entonces puede suceder lo siguiente: el nuevo propietario estará obligado ante el tribunal a compensar al solicitante por los beneficios perdidos. A su vez, el comprador también introduce los nombres de todos los futuros propietarios (su cónyuge, por ejemplo);
Información sobre el espacio habitable. Después de toda la información sobre la celebración relación contractual se fijan por ambos lados, es necesario indicar la dirección del departamento, su metraje, número de habitaciones, número catastral, etc. La descripción más precisa del objeto elimina la mala interpretación del documento;
Se ingresa la fecha de la transacción.. Las partes de la transacción discuten y determinan conjuntamente el tiempo necesario para resolver todos los problemas y preparar los documentos necesarios. El plazo establecido debe indicarse tanto en forma de números como de palabras para eliminar posibles malentendidos;
Para el vendedor, la prueba convincente de que el cliente realmente tiene la intención de comprar este espacio habitable una vez transcurrido el tiempo indicado es un depósito en efectivo. Una vez aceptado, el vendedor ya no pone la propiedad a la venta. Los interesados acuerdan ellos mismos el importe del anticipo. Es costumbre dejar un depósito no superior al 10% del precio de contrato de la propiedad.
En consecuencia, es necesario aclarar cómo manejar este dinero en caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales, por ejemplo, si el comprador de repente encuentra otro apartamento que le conviene más en precio o ubicación. Para protegerse de los daños asociados, por ejemplo, con la negativa a un comprador más rentable, el vendedor puede quedarse con los fondos recibidos como penalización por el incumplimiento de sus obligaciones por parte del comprador. Si no está de acuerdo con esta política, entonces deberá analizar detalladamente todas las condiciones de pago, así como la posibilidad de devolución si pretende continuar su búsqueda. Por su parte, el comprador debe ver en el contrato una cláusula que establezca cómo el vendedor compensará los daños si se niega a cumplir los términos del contrato.
Otro punto importante. Dueño (o cada uno de los propietarios) deberá presentar un recibo escrito de recepción de fondos, en el que se indicará el importe y la fecha de recepción.
Los participantes deben definir claramente el precio de la transacción; después de firmar el acuerdo preliminar y principal, el precio permanece sin cambios.. Otras cláusulas del contrato pueden indicar que el precio puede cambiar ( por ejemplo, si el comprador encuentra el dinero sólo después de un año o si ocurren otras circunstancias);
Se establece el procedimiento según el cual se realizará el pago. Al realizar pago no en efectivo, se indican los detalles de todas las cuentas bancarias que estarán involucradas en esta operación;
Se prescribe la responsabilidad por incumplimiento de obligaciones contractuales. Todas las condiciones deben acordarse y registrarse por escrito;
Una cláusula separada define las responsabilidades del vendedor con respecto a la implementación de medidas adicionales. Por ejemplo, si compra una vivienda en el mercado secundario, asegúrese de que todos los residentes previamente registrados hayan abandonado el apartamento.
Conclusión
Con la ayuda de este acuerdo podrás acordar todos los puntos que se incluirán en el documento principal y todos estos puntos se trasladarán al acuerdo de compraventa sin cambios. Si hay dudas sobre alguna de las disposiciones, es mejor esperar para sacar una conclusión, porque es posible que no sea posible realizar cambios en el futuro. (sin concesiones).
Si el comprador decide transferir el depósito, sin duda es mejor hacerlo en presencia de testigos desinteresados. (no relacionado con el vendedor). Le recomendamos encarecidamente que lea atentamente el contrato antes de firmarlo. No confíe en un desarrollador que ofrece condiciones fabulosas al concluir un PDCP; estas tentaciones a menudo conducen a amargas decepciones.
Ígor Vasilenko