uy » Internet

Oldindan oldi-sotdi shartnomasini kim tuzishi kerak? Oldindan oldi-sotdi shartnomasi

Kvartirani sotish bo'yicha dastlabki shartnoma sotuvchi va xaridorning belgilangan aniq shartlar bo'yicha asosiy shartnomani imzolash istagini tasdiqlovchi rasmiy hujjatdir. Ularning barchasi ushbu shartnomaning asosiy shaklida tuzilgan matnida ko'rsatilgan. Shuni yodda tutish kerak Ushbu talablarga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi.

Hujjatda turar-joy mulki to'g'risidagi ma'lumotlar, asosiy shartnomani imzolash uchun kelishilgan sana va bitimning barcha muhim shartlari bo'lishi kerak. Ushbu turdagi oldi-sotdi shartnomasini tuzishning huquqiy asoslari San'atda belgilangan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429-moddasi.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429-moddasi. Dastlabki kelishuv

  1. Dastlabki kelishuvga ko'ra, tomonlar oldindan shartnomada nazarda tutilgan shartlarda mol-mulkni topshirish, ishlarni bajarish yoki xizmatlar ko'rsatish to'g'risida kelajakdagi shartnoma (asosiy shartnoma) tuzish majburiyatini oladilar.
  2. Dastlabki shartnoma asosiy shartnoma uchun belgilangan shaklda tuziladi, agar asosiy shartnoma shakli belgilanmagan bo'lsa, u holda yozish. Dastlabki bitimning shakli to'g'risidagi qoidalarga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi.
  3. Dastlabki kelishuv predmetini belgilashga imkon beruvchi shartlarni, shuningdek asosiy shartnomaning boshqa muhim shartlarini o'z ichiga olishi kerak.
  4. Dastlabki kelishuv tomonlarning asosiy shartnomani tuzish majburiyatini olish muddatini belgilaydi. Agar dastlabki shartnomada bunday muddat ko'rsatilmagan bo'lsa, asosiy shartnoma dastlabki shartnoma tuzilgan kundan boshlab bir yil ichida tuzilishi kerak.
  5. Dastlabki bitimni tuzgan tomon asosiy shartnomani tuzishdan bosh tortgan hollarda ushbu Kodeks 445-moddasining 4-bandida nazarda tutilgan qoidalar qo'llaniladi.
  6. Dastlabki shartnomada nazarda tutilgan majburiyatlar, agar tomonlar asosiy shartnomani tuzishlari kerak bo'lgan muddat tugagunga qadar u tuzilmagan bo'lsa yoki tomonlardan biri boshqa tomonga ushbu shartnomani tuzish to'g'risida taklif yubormasa, bekor qilinadi.

Shuni tushunish kerakki, u har bir tomon tomonidan tuzilgan va tasdiqlanganda, xaridor hujjatda ko'rsatilgan mulkning egasiga aylanmaydi, faqat imkoniyatga ega bo'ladi joriy shartnomada ko'rsatilgan shartlar bo'yicha kelajakdagi shartnomani imzolash.

Ko'pincha, oldi-sotdi shartnomasini tuzgandan so'ng, xaridor sotuvchiga ma'lum miqdorni beradi. Pul. Biroq, bu harakat noto'g'ri - bu hujjat bo'yicha to'lov umuman sodir bo'lmasligi kerak. Bunday holda, matn sotuvchining asosiy shartnomani tuzishda avans to'lovining qancha qismini olishini ko'rsatishi mumkin.

Shartnoma tuzishda qanday xavflar bor?

Ba'zan, dastlabki bitimni tuzishda, bitim taraflari uni "taxminan" yoki majburiy emas deb hisoblashadi. Biroq, Fuqarolik Kodeksining kontseptsiyalariga ko'ra, ushbu turdagi bitim aslida ma'lum bir voqea sodir bo'lgunga qadar kechiktiriladi, lekin shu bilan birga tomonlar uning shartlarini bajarishlari shart.

Shuning uchun, bunday hujjatni imzolashda uning afzalliklari va kamchiliklarini ehtiyotkorlik bilan baholash kerak.

Dastlabki va asosiy shartnomalarni imzolash o'rtasidagi narxlarning o'zgarishi. Ushbu hujjatda sotib olingan kvartiraning yakuniy qiymati aniq ko'rsatilganligi sababli, asosiy shartnoma imzolanishini kutayotganda, ko'chmas mulk narxining ham sakrashi, ham qulashi mumkin.

Bunday sharoitda, ehtimol, yoki sotuvchi eski narxdan norozi bo'lgan vaziyat yuzaga kelishi mumkin (masalan, yangi sharoitda bu kvartira qimmatroq bo'ladi yoki olingan summa yangi uy sotib olish uchun etarli bo'lmaydi). ), yoki xaridor (masalan, narxlar keskin tushib ketdi va yangi sharoitlarda kvartirani arzonroq sotib olish mumkin edi).

Sudda javobgarlik. Agar shartnoma taraflaridan biri asosiy shartnomani imzolash haqidagi fikrini o'zgartirsa, ikkinchi tomon uni sud orqali majburlashi mumkin. Bunday imkoniyat San'atning 4-bandida belgilangan. 445 Fuqarolik Kodeksi. Bunday holda, jabrlanuvchi boshqasidan barcha xarajatlarni qoplashni talab qilishga haqli.

Biroq, bu erda siz yodda tutishingiz kerak - agar asosiy shartnoma belgilangan muddat tugagunga qadar imzolanmagan bo'lsa yoki ishtirokchilardan birortasi uni imzolash niyati haqida yozma ravishda xabar qilmagan bo'lsa, dastlabki kelishuv haqiqiy emas bo'ladi. voqea sanasi, joyi va vaqti sifatida.

Depozit. Odatda, ushbu shartnomani tuzishda xaridor sotuvchiga o'z zimmasiga olgan majburiyatlarni bajarish kafolati sifatida depozit to'laydi.

Depozit tushunchasi shuni anglatadiki, agar xaridor kelajakda asosiy shartnomani imzolashni istamasa, u holda pul sotuvchida qoladi. Va agar sotuvchi hujjatni imzolamasa, u xaridorga omonatning ikki barobarini to'lashi shart.

Boshqa tomondan, ko'pincha sud muhokamalarida, omonat to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olgan shartnoma bandlari haqiqiy emas deb topiladi. Shuning uchun, bu holda dastlabki shartnomani va u bilan birga depozit shartnomasini tuzish yaxshidir.

Xavfni kamaytirish


Dastlabki kelishuv bitimni keyinchalik bajarmaslik xavfini kamaytirish uchun tomonlar tomonidan imzolanadi. Uni rasmiylashtirish maqsadga muvofiqligining bir qancha sabablari bor.

Xaridor hali kerakli miqdordagi pulga ega emas- ehtimol u pul kelishini, kreditni tasdiqlashni va hokazolarni kutmoqda.

Sotuvchi hujjatlarni to'ldirmagan, uyni sotishda taqdim etilishi kerak. Shuning uchun, buning uchun unga qo'shimcha vaqt kerak.

Egasi bu daqiqa shaharda yo'q va qaytib kelish yoki mulkni sotish uchun ishonchnoma berish uchun vaqt kerak.

Bitimdan oldin ba'zi harakatlarni amalga oshirish kerak, masalan, ro'yxatdan o'tish yoki vasiylik organlaridan ruxsat olish.

Shartnoma taraflaridan har biri merosga kirishadi (odatda protsedura olti oygacha davom etadi) va ular bitimni yakunlash istagini birlashtirmoqchi. Biroq, hujjat qonuniy kuchga kirishi uchun notarius meros guvohnomasini bermaguncha, bunday hujjatni imzolamaslik yaxshiroqdir.

Subsidiya yoki naqd sertifikat yordamida uy-joy sotib olish. Ba'zida pul bunday hujjatlarga muvofiq faqat operatsiya davlat ro'yxatidan o'tgandan keyin olinadi, bu 2-3 hafta davom etishi mumkin.

Tomonlarni dastlabki bitim tuzishga undaydigan boshqa sabablar ham bo'lishi mumkin. Hujjatga har qanday tomon uchun muhim bo'lgan shartlarni kiritish rejalashtirilgan operatsiyani yanada buzish xavfini kamaytiradi.


Dastlabki kelishuv quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak:

  • to'liq ma'lumotlar kvartiraning sotuvchisi va xaridori haqida;
  • manzili va batafsil tavsif sotib olingan uy-joy;
  • xos sanasi, undan oldin tomonlar bitim uchun asosiy shartnomani imzolashlari kerak;
  • kvartirani sotib olish narxi, shuningdek, xaridor tomonidan pul mablag'larini o'tkazish muddatlari va usullari;
  • ushbu uy-joy joylashgan mulk turini, shuningdek ushbu huquq qaysi hujjatlar asosida yuzaga kelganligini ko'rsatish;
  • kvartirada ro'yxatga olingan shaxslar to'g'risidagi ma'lumotlar, shuningdek, asosiy shartnoma imzolanmaguncha kvartiradan kim foydalanishni davom ettirishi mumkinligi to'g'risida;
  • operatsiyani bajarish uchun bajarilishi kerak bo'lgan har qanday harakatlar. Ularni bajarish uchun ajratilgan aniq muddat ko'rsatilgan.

Dastlabki shartnoma majburiyatlari bajarilmaganligi yoki asosiysi hech qachon imzolanmaganligi uchun javobgarlik.

Qanday yozish kerak?


Oldindan oldi-sotdi shartnomasini malakali ravishda tuzish juda muhim, chunki bu xavf-xatarlardan qochishga yordam beradi va oxir-oqibat hujjatda ko'rsatilgan shartlar bo'yicha bitim tuzishga olib keladi. Kvartirani sotib olish va sotish bo'yicha dastlabki shartnoma namunasini Internetdan yuklab olishingiz mumkin, ammo bu yondashuv har doim ham samarali emas.

Tomonlarning har biridan asosiysini imzolaydigan shaxslar ushbu shartnomani imzolashda ishtirok etishlari shart. Bu shuni anglatadiki, agar mulk bir nechta shaxsga birgalikda tegishli bo'lsa, ularning hammasi ham ushbu shartnomada ko'rsatilishi kerak. Agar xarid bir necha kishi tomonidan amalga oshirilsa, xuddi shu narsa xaridorlarga ham tegishli.

Ushbu bosqichda bitimning barcha tomonlari hozir bo'lishi juda muhimdir. Agar, masalan, egalaridan biri uzoqda bo'lsa va qolganlari "u bunga qarshi emas" deb ishontirsa, oxir-oqibat u sotish majburiyatini olmasligi va shuning uchun finalda ishtirok etmasligi aniq bo'lishi mumkin. tranzaksiya, bu uning buzilishiga olib keladi.

Shartnoma tuzish mavzusi bo'lgan uy-joyni eng aniq va to'liq tavsiflashi kerak. Siz kvartiraning manzilini, qavatni, aniq maydonini (umumiy va turar joy), xonalarning soni va joylashuvini to'liq ko'rsatishingiz kerak. Ushbu hujjatga BTI dan kvartiraning texnik rejasini ilova qilishga ruxsat beriladi.

Sotuvchi bu yerga kvartira xaridor tomonidan tekshirilganligi va bu haqda hech qanday shikoyati yo'qligi haqida ma'lumot kiritishni so'rashi mumkin.

Tranzaktsiya amalga oshiriladigan miqdorni aniq ko'rsatish muhimdir. Gap shundaki, u kelajakda, hatto ko'chmas mulk uchun bozor narxlarida sezilarli o'zgarishlar yuz bergan taqdirda ham o'zgartirilmaydi. Shuningdek, bu erda siz xaridor qanday to'lashini aniq ko'rsatishingiz mumkin - to'liq yoki qisman, avans bilan yoki avanssiz. Pulni bo'lib-bo'lib to'lashda har bir summani to'lash kerak bo'lgan sanalarni ko'rsatish kerak. Bundan tashqari, sotib olingan kvartira uchun to'lov usuli qayd etiladi - naqd pul, bank o'tkazmasi, plastik kartaga to'lov va boshqalar.

Hujjatning eng muhim nuqtalaridan biri - asosiy shartnoma imzolanishi kerak bo'lgan davrni ko'rsatishdir. Agar ko'rsatilmagan bo'lsa, shuni yodda tutish kerak aniq sana, keyin asosiy shartnoma dastlabki tuzilgan kundan boshlab bir yil ichida tuzilishi kerak.

Ushbu shartnomani imzolaganidan keyin avans o'tkazishning noqonuniyligiga qaramay, uning ishtirokchilari ko'pincha buni qilishadi. Agar pul o'tkazmasi amalga oshirilgan bo'lsa, hujjatda o'tkazilgan pul bilan keyingi harakatlar aniq ko'rsatilishi mumkin - u xaridorga qaytarilganda va u sotuvchida qolsa. Bundan tashqari, bu miqdor kvartiraning narxini to'lash uchun ketishini aniq ko'rsatishingiz mumkin.

Shartnomada aks ettirilishi kerak bo'lgan yana bir muhim jihat uy-joy uchun huquqni tasdiqlovchi hujjatlarni tekshirish natijasidir. Ro'yxatga olish guvohnomasining ma'lumotlarini, kvartirada og'irliklar yo'qligi - ipoteka, ijara, hibsga olish, shuningdek, ob'ekt begonalashtirilmasligini qayd etish kerak.

Umumiy xatolar


Ba'zan, hali qurilayotgan binoda kvartira sotib olayotganda, ishlab chiquvchi xaridor bilan oldindan oldi-sotdi shartnomasini imzolamoqchi. Biroq, bu noto'g'ri, chunki shartnoma ob'ekti imzolash vaqtida qurilmagan uy-joy hisoblanadi.

Chizish paytida barcha muhim shartlarni ko'rsatish juda muhimdir. Har qanday bandning yo'qligi keyinchalik tomonlar o'rtasida nizolarga yoki hatto tuzilgan shartnomaning haqiqiy emasligiga olib kelishi mumkin. Agar tomonlarning shaxsiy ma'lumotlari, kvartiraning xususiyatlari va sotib olish narxi to'liq yoki noto'g'ri ko'rsatilmagan bo'lsa, hujjat haqiqiy emas deb hisoblanadi.

Noaniq va umumiy loyqa iboralar. Tomonlarning huquq va majburiyatlarini, asosiy kelishuvni tuzish uchun ular qanday aniq harakatlarni amalga oshirishi va qaysi sanaga qadar bajarilishi kerakligini aniq ko'rsatish kerak.

Dastlabki kelishuv - Bu tomonlarning kvartirani sotib olish va sotish istagini tasdiqlovchi hujjatdir.

Bu majburiydir va agar tomonlardan biri qochishsa, ikkinchisi uning asosida sudga murojaat qilishi mumkin.

Biroq, hujjat mulk huquqini o'tkazishni qayd etmaydi va davlat ro'yxatidan o'tkazilmaydi. Unda tomonlarning rekvizitlari, kvartira yoki ulushning tavsifi va u sotilayotgan miqdor bo'lishi kerak.

Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar ko'pincha oldi-sotdi shartnomasi bo'lib, uning shartlari Fuqarolik kodeksida ko'rsatilgan. Bu xaridor va sotuvchi o'rtasida kelajakda asosiy shartnoma tuzishga kafolat beradi, unga ko'ra xaridor mulkni sotib oladi va sotuvchi unga egalik huquqini o'tkazadi.

Xususiyatlari

Ushbu turdagi shartnomani tuzishda xaridor hali ko'chmas mulkning to'liq egasiga aylanmaydi, balki kelajakda ushbu mulk bo'yicha asosiy oldi-sotdi bitimini rasmiylashtirish huquqini oladi.

Qanday hollarda ko'chmas mulkni sotib olish va sotish bo'yicha dastlabki shartnomani tuzish mantiqiy ()? Tomonlar bunday shartnomani tuzishga quyidagi hollarda murojaat qilishadi:

  • xaridor hali ko'chmas mulkni sotib olish uchun ma'lum miqdordagi pulga ega emas va u pul olish uchun u yoki bu hodisaning yuzaga kelishini kutishi kerak: meros huquqiga kirish, ipotekani tasdiqlash;
  • sotuvchiga kerakli hujjatlarni to'plash/tasdiqlash uchun vaqt kerak;
  • mulk egasi boshqa shaharda/mamlakatda joylashgan: siz uning mavjudligini kutishingiz yoki egasi nomidan uchinchi shaxs tomonidan bitimni bajarish uchun ishonchnoma berishingiz kerak.

Ko'chmas mulkni begonalashtirishdan manfaatdor tomonlar oldindan oldi-sotdi shartnomasini tuzishga majbur bo'lgan boshqa holatlar ham bo'lishi mumkin.

Shunday qilib, uy-joy sotib olish va sotish bo'yicha dastlabki shartnoma va yer uchastkasi, kvartira yoki boshqa turar-joy binolari xaridorning kelajakda sotuvchining mulkini sotib olishiga kafolat bo'lib xizmat qiladi. Bundan tashqari, asosiy shartnoma dastlabki shartnomada ko'rsatilgan shartlar va shartlar asosida tuziladi.

Ushbu turdagi shartnomaga qo'yiladigan talablar

  • u yozma shaklda;
  • notarial tasdiqlash majburiy emas, lekin tomonlar hujjatni notarial idorada tasdiqlashga kelishib olishlari mumkin;
  • kelgusida tomonlar dastlabki shartnomada belgilangan shartlarda asosiy oldi-sotdi shartnomasini tuzish majburiyatini oladilar;
  • hujjatda aks ettirilishi kerak bo'lgan va keyinchalik asosiy shartnomaga ham kiritiladigan asosiy shartlar: bitim mavzusi (mulkning manzili, uning maqsadi, umumiy/yashash maydoni, qavatlar soni, xonalar soni va boshqa xususiyatlar ), kvartira/uy/uchastka narxi, xaridor va sotuvchi haqidagi ma’lumotlar (pasport ma’lumotlari, manzili haqiqiy joy yashash joyi), agar bitim vakil orqali amalga oshirilgan bo'lsa: ishonchnoma tafsilotlari va vakolatli vakil to'g'risidagi ma'lumotlar;
  • Uy/kvartira/erni oldi-sotdisi bo'yicha dastlabki shartnoma asosiy oldi-sotdi bitimi tuziladigan shartlarni belgilashni o'z ichiga oladi. Agar aniq muddatlar ko'rsatilmagan bo'lsa, sukut bo'yicha asosiy shartnoma tomonlar tomonidan dastlabki shartnoma tuzilgan kundan boshlab bir yildan kechiktirmay imzolanishi kerak deb hisoblanadi.

Tomonlarning javobgarligi

Fuqarolik kodeksining qoidalariga ko'ra, agar bir tomon asosiy majburiyatni bajarishdan bo'yin tovlagan bo'lsa: asosiy shartnomani tuzishda, ikkinchi tomon shartnoma tuzishdan bo'yin tovlagan shaxsni shartnoma tuzishga majburlash va ushbu bo'yin tovlash tufayli yuzaga kelgan barcha xarajatlarni qoplash to'g'risida da'vo arizasi bilan murojaat qilishga haqli. .

Agar bitimning ikkala tomoni e'tibor bermasa, dastlabki bitim tugatilgan deb hisoblanadi. Dastlabki shartnomada nazarda tutilgan majburiyatlar, agar ko'chmas mulkni oldi-sotdisi bo'yicha asosiy bitimni amalga oshirish zarur bo'lgan amal qilish muddati tugasa ham tugaydi.

Er uchastkasini/uyni/kvartirani/turar-joyni () sotish va sotib olish bo'yicha dastlabki shartnomani tuzishda siz shuningdek, qo'shimcha shartlar tomonlarning majburiyatlarini bajarish bilan bog'liq. Bunday shartlar xaridorning oldindan to'lov yoki depozitni o'z ichiga olishi mumkin.

Avans - bu sotuvchiga o'tkaziladigan va asosiy oldi-sotdi bitimini amalga oshirish jarayonida sotilayotgan ob'ekt uchun kelajakdagi to'lovlarni amalga oshirishda hisobga olinadigan ma'lum miqdordagi pul. Agar avans o'tkazilgan bo'lsa, lekin majburiyatlar yuzaga kelmagan yoki bajarilmagan bo'lsa, sotuvchi barcha pullarni xaridorga to'liq qaytarishi shart. Shunday qilib, avans majburiyatlarning bajarilishining ishonchli kafolati emas.

Depozit qo'yish - bu butunlay boshqa masala. Agar xaridor bitim bo'yicha majburiyatlarni bajarishdan bosh tortsa, depozit sotuvchida asl summada qoladi va xaridor o'z pulini yo'qotadi. Agar sotuvchi o'z majburiyatlarini bajarishdan bosh tortsa, depozit xaridorga ikki barobar miqdorda qaytariladi. Shunday qilib, omonat shartnoma bo'yicha majburiyatlarning bajarilishining kafolati sifatida ham, ularning bajarilmaganligi uchun kompensatsiya sifatida ham ishlaydi.

Amalda, depozitdan foydalanish xaridor uchun katta tavakkalchiliklarni keltirib chiqaradi: garchi sotuvchi o‘z majburiyatlari bajarilmasa, pulni qaytarishi haqida tilxat yozsa-da, firibgar olingan pul bilan shunchaki bug‘lanib ketadigan holatlar mavjud. Bunday natijaga yo'l qo'ymaslik uchun yuridik yoki ko'chmas mulk idorasiga murojaat qilish va omonatning butun miqdorini uchinchi shaxsga saqlash uchun qoldirish mantiqan. Albatta, siz faqat yaxshi obro'ga ega ishonchli yirik kompaniyalar bilan bog'lanishingiz kerak. Tashkilot xodimlari, shuningdek, pulni olganliklari to'g'risida tilxat yozishlari va uning xavfsizligini ta'minlash majburiyatini olishlari kerak.

Pastki chiziq

  • Dastlabki kelishuv tomonlarning kelgusida oldindan kelishilgan shartlar asosida asosiy oldi-sotdi shartnomasini tuzishlari kafolatidir.
  • Tomonlarning majburiyatlari bajarilishini ta'minlash uchun siz depozit yoki avans to'lovidan foydalanishingiz mumkin.
  • Ta'riflangan shartnoma davlat ro'yxatidan o'tishni talab qilmaydi.

Oldindan tuzilgan niyatning dastlabki kelishuvi amal qiladi qo'shimcha sug'urta bitimning har bir ishtirokchisi uchun.

Ehtimol, ko'chmas mulk bozorida bitimlar bilan shug'ullanishga majbur bo'lgan ko'plab fuqarolar dastlabki kelishuvlar bilan shug'ullanishgan. Bunday hujjatlar rejalashtirayotgan tomonlarga majburiyatlarni yuklash uchun yaxshi vosita bo'lib xizmat qiladi belgilangan muddatda bitim tuzish.

Ko'pchilik, ehtimol, bunday vaqtinchalik kelishuvlarning dolzarbligiga shubha bildirgan. Nima uchun ko'chmas mulkni sotib olish va sotish tartibini kechiktirish va agar barcha ishtirokchilar allaqachon mavjud bo'lsa, dastlabki kelishuvni tuzish kerak bitimning asosiy shartlarini kelishib oldi?

Ba'zan vaqt kerak bo'ladi va bu vaqt ichida tomonlardan biri rad etishi mumkin. Bunday hollarda dastlabki kelishuv juda qulay bo'lib, uni tuzatadi bitim tuzish niyati. Bunday hujjat ko'pincha "Niyat shartnomasi" deb nomlanishi bejiz emas.

Ushbu bitim manfaatdor tomonlar o'rtasida istalgan kelishuvlarga erishilgandan so'ng tuziladi, agar har bir ishtirokchi barcha kelishilgan shartlarni hisobga olgan holda oldi-sotdi tartibini yakunlash niyatida bo'lsa.

Hujjatni darhol imzolab bo'lmaydigan sabablar har xil. Misol uchun, xaridorning ixtiyorida kelishilgan miqdor yo'q va u uni faqat bir muncha vaqt o'tgach berishi mumkin yoki sotuvchi mulk uchun hujjatlarni tayyorlashi kerak va hokazo.

Dastlabki kelishuvni har bir tomonning o'zaro majburiyatlarini belgilaydigan hujjat deb hisoblash mumkin. Bunday kelishuv tufayli barcha ishtirokchilar olishlari mumkin rejalashtirilgan bitimning to'liq kafolatlari, chunki ular ko'tarish majburiyatini oladilar uning muvaffaqiyatsizligi uchun shaxsiy javobgarlik.

Shu sababli, tomonlarning manfaatlarini himoya qilish, shuningdek bitim taraflarining insofsiz xatti-harakatlaridan sug'urta qilish uchun dastlabki shartnoma imzolanadi.

Qanday hollarda shartnoma tuziladi?

Bunday shartnomalarda odatda nimalar imzolanadi? Og'zaki bayon etilgan har bir narsa zamonaviy huquq tizimida qonuniy kuchga ega bo'lmaganligi sababli, oldi-sotdi shartnomasida kelgusi bitim bilan bog'liq har bir muhim nuqta yozma ravishda ko'rsatilishi tavsiya etiladi.

Alohida tavsifni talab qiladi barcha sharoitlar, bitim taraflari o'rtasida oldindan kelishilgan.

Agar biz hujjatning to'liq tuzilishini batafsil ko'rib chiqmasa, shuni aytishimiz mumkinki, dastlabki kelishuv har doim hamma narsani aniq ko'rsatishi kerak. tuzilgan bitimning mavjud shartlari. Dastlabki kelishuvlar bajarilmagan yoki to'liq mavjud bo'lmagan taqdirda, bitim tuzilgan deb hisoblanmaydi va hech qanday yuridik kuchga ega bo'lmaydi.

Dastlabki kelishuvda hech bo'lmaganda eslatib o'tilishi kerak 3 ta asosiy shart:

  1. Birinchi shart shartnoma mavzusi. Bu erda butun mulkning batafsil tavsifi, masalan, ro'yxatga olingan kvartira. Kelajakda boshqa kvartira yoki uyni sotish bo'yicha kelishilgan har xil suhbatlarga yo'l qo'ymaslik uchun hujjatda aniq manzil, shuningdek, yashash maydonining asosiy xususiyatlari ko'rsatilgan.
  2. Ikkinchi shart ob'ektning narxi, unga asosan asosiy shartnoma tuzilishi kerak. Bu shart hamma uchun tushunarli bo'lishi kerak. Uning muvofiqligi sotuvchi uchun ham, xaridor uchun ham muhimdir, chunki agar hujjatda kelishilgan narx bo'lmasa, egasi, masalan, bitimni rad qilmoqchi emasligini e'lon qilishi mumkin, lekin ayni paytda bitimni talab qilishi mumkin. qayta-qayta oldindan kelishilgan narxdan oshib ketgan mulk.
  3. Uchinchi shart - asosiy shartnomani tuzish muddati. Davlat iqtisodiyotini tashkil etishdagi o'zgarishlarni hisobga olgan holda, dastlabki kelishuvda juda uzoq muddatni ko'rsatmaslik tavsiya etiladi. Bugungi kunda ko'chmas mulk bozoriga doimiy ravishda yangi mulklar tayinlanmoqda. Ushbu o'zgarishlar egalar yoki xaridorlarga foyda keltirishi mumkin. Shuning uchun dastlabki shartnomalarni minimal muddatga tuzish tavsiya etiladi.

Agar dastlabki shartnomani tuzish bosqichida egasi va xaridor bitimning barcha tafsilotlarini muhokama qilsalar, kelajakda yashash maydonini sotib olish va sotish bo'yicha asosiy hujjatlarni muvofiqlashtirish va rasmiylashtirish hech qanday qiyinchilik tug'dirmaydi. Jarayon juda oddiy: Barcha shartlar dastlabki kelishuv matnidan asosiy hujjatga o'tkaziladi.

Tugatish shartlari

Ba'zi hollarda dastlabki kelishuv imkoniyati juda mashhur bo'lishi mumkin. Ko'pgina hollarda, rieltorlik agentliklari faqat o'z manfaatlarini hisobga olgan holda, har doim ham pul to'lashga tayyor bo'lgan va buning evaziga oddiy mulk olishni kutayotgan odamlarning xavfsizligi haqida qayg'urmaydi.

Agar dastlabki kelishuv shartlari kelishilgan pul miqdorining bir qismini to'lashni nazarda tutmagan bo'lsa, bunday bitim har bir tomonning o'zaro kelishuviga binoan imzolash orqali bekor qilinishi mumkin. zarur hujjat. Agar ishtirokchilardan biri shartnomani bekor qilish istagini bildirmasa, bu ishtirok etishi bilan amalga oshirilishi mumkin.

Tegishli xarajatlarga sarflangan pul, agar oldindan kelishilgan bo'lmasa, shartnoma bekor qilingandan keyin qaytarilmaydi. Bunday bitimlar har doim qog'ozda tuziladi va dastlabki kelishuv bevosita ko'rib chiqilayotganda keyinchalik notarius tomonidan tasdiqlanishi kerak.

Kelishilgan shartlarga rioya qilmaganligi sababli bekor qilingan taqdirda, tugatishni boshlagan bitim ishtirokchisi huquqqa ega. penalti yig'ish va ikkinchi ishtirokchini asosiy shartnomani tuzishga majbur qilish imkoniyatiga ega, lekin sudlar ishtirokida.

Ishtirokchilar tomonidan belgilangan muddatlarga rioya qilmaganligi sababli dastlabki shartnoma bekor qilingan vaziyat yuzaga kelsa, shartnoma bo'yicha ishtirokchilar zimmasiga yuklangan majburiyatlarni bajarmaganligi sababli protsedura tegishli shartlar bo'yicha amalga oshiriladi.

Shuning uchun, dastlabki kelishuvni tuzishdan oldin, siz quyidagilarni ta'minlashingiz kerak:

  • Shakl maqbulligini ko'rsatadi bir tomonlama tugatish uchun harakatlar ketma-ketligi;
  • Hujjat ham muddati belgilanishi kerak uning davomida asosiy shartnomani tuzish tartibi rejalashtirilgan;
  • Shartnoma tafsilotlari asosiy operatsiyani bajarishda harakatlar ketma-ketligi;
  • beradi potentsial xaridorga to'langan mablag'larni qaytarish shartlari avans sifatida.

Agar yuqoridagi barcha shartlar bajarilsa, dastlabki kelishuv har bir tomon uchun minimal xavf va yo'qotishlar bilan osongina bekor qilinishi mumkin. Tabiiyki, bunday bitimlarni tuzish va bekor qilish tartibi faqat malakali advokatlar yordami bilan amalga oshirilgani ma'qul.

Muhim: Dastlabki kelishuv oddiy hujjat bo'lib, hech qanday pul badallarini to'lashni nazarda tutmaydi, faqat bitim taraflarini shartnomada asosiy bitimni tuzish imkoniyatiga ega bo'lish uchun kelishilgan muddatda tayyorgarlik faoliyatini amalga oshirishga majbur qiladi. yaqin kelajak.

Qonun bunday shartnoma bo'yicha pul mablag'larini o'tkazishga to'sqinlik qilmaydi. Shartnoma bo'yicha omonatni to'lashning boshqa mavjud variantlari odatiy hisoblanmaganligi sababli, dastlabki shartnomalarda tuzilgan shartnomaga muvofiq, tomonlarning har birining niyatlarining jiddiyligini tasdiqlovchi pul summasi o'tkazilishini ko'rsatish kerak. tranzaktsiyaga, shuningdek, mavjudligi jarimalar, bu kelishuv bajarilmagan taqdirda tomonlardan biriga yuklanadi.

Oldindan va o'rtasida aniq farqlash kerak. Asosiy farq shundaki, bitim bir tomonlama bekor qilingan taqdirda sotuvchi omonatni saqlab qolish huquqiga ega, ammo avans qaytarilishi kerak.

Ba'zida asosiy bitimni tuzish qo'shimcha risklar bilan bog'liq bo'lishi mumkin, ular mavjud bo'lganda dastlabki kelishuvni rasmiylashtirish istalmagan:

  • Bitta mulk uchun bir nechta dastlabki shartnomalar tuzilishi mumkin;
  • Qurilishi tugallanmagan turar-joy uchun to'lov;
  • Mavjudlik ehtimoli noqulay sharoitlar dastlabki shartnoma tuzish;
  • Ba'zan bir mulkni bir vaqtning o'zida bir nechta xaridorga sotish mumkin. Sotuvchi bir nechta potentsial xaridorlar bilan shartnomalar tuzishi, ulardan olishi va shunchaki yo'qolishi mumkin.
  • Ba'zida bitimni yakunlash jarayonida sotuvchining mavjudligi haqida bilmasligi mumkin bo'lgan mulkka garov qo'yilganligi ma'lum bo'ladi. Buni notariusning o'zi asosiy bitimni bajarishda aniqlab beradi.
  • Voyaga etmagan bolalar kvartirada yoki uyda ro'yxatga olingan bo'lsa, vasiylarning oldindan roziligisiz mulkni sotish mumkin emas. Dastlabki shartnomalarni tuzishda uyda ro'yxatdan o'tgan bolalar haqida ma'lumot berilmaydi, shuning uchun asosiy shartnomani tuzishda muammolar paydo bo'lishi mumkin.

2016 yil uchun shartnoma namunasi

2015 yil uchun dastlabki shartnoma namunasi to'liq o'z ichiga oladi barcha mumkin bo'lgan shartlar ro'yxati, shuningdek, asosiy operatsiyani bajarishda keyinroq ko'rsatilishi kerak bo'lgan majburiyatlar. Bu turar-joy ko'chmas mulkini sotib olish va sotishdan oldin imzolanishi mumkin bo'lgan eng jiddiy hujjatlardan biridir.

Shartnomani to'g'ri tuzishda har tomonlama ma'lumot berilishi kerak bitimning har bir ishtirokchisi haqida. Maksimal aniqlik bilan tavsiflangan bitim predmeti. Bundan tashqari, aniqlashtirish kerak davr, uning davomida asosiy shartnoma tuzilishi kerak.

Videoda nima uchun dastlabki kelishuvni tuzish kerakligi haqida ko'proq bilib oling.

Dastlabki kelishuvning ma'nosi nima va u haqiqatan ham kerakmi? Videokonsultatsiya "Nega bunday shartnomani tuzish kerak?" Degan savolga javoblar bo'yicha bir qator fikrlarni aniqlab beradi.

Oldindan oldi-sotdi shartnomasini tuzish va imzolash kelajakdagi asosiy bitimning juda muhim qismidir. Unga asoslanib, har ikki tomon kelgusida asosiy oldi-sotdi shartnomasini imzolash majburiyatini oladi.

Shartnomani tuzishda asosiy qoida eng muhim masalalarni ko'rib chiqishdir. Ushbu hujjat keyingi harakatlar uchun aniq rejani o'z ichiga olishi kerak. Bundan tashqari, barcha mumkin bo'lgan xavflarni ta'minlash kerak.

Shartnoma tuzish qoidalari

Ushbu shartnoma oddiy yozma shaklda tuziladi.

Hujjat faqat bitim taraflari o'rtasida kelishuvlarga erishilgandagina rasmiy hisoblanadi, bu esa, o'z navbatida, hujjatda iloji boricha aniq yozilgan.

Bunday hujjatni tuzish va imzolashda tomonlarning javobgarligi

Ikkala tomonning asosiy javobgarlik nuqtalari quyidagilardir:

  1. Agar asosiy shartnoma imzolanmasa va tuzilmasa sotuvchining aybi bilan belgilangan muddatdan oldin, keyin u xaridorga omonat berishga majbur bo'ladi. Omonat summasi ikki barobar miqdorda to'lanishi kerak;
  2. Agar asosiy shartnoma imzolanishi xaridorning aybi bilan amalga oshmagan bo'lsa, keyin u sotuvchiga allaqachon to'lagan depozit qaytarilmaydi.

Shartnomaning asosiy shartlari

Oldindan oldi-sotdi shartnomasini tuzishda barcha mumkin bo'lgan fikrlar har ikki tomon tomonidan, shuningdek, asosiy bitimni tuzish shartlari aniq ko'rsatilishi kerak. Ushbu hujjat quyidagilarni o'z ichiga oladi:

Kirish qismi

Avvalo, siz tuzilayotgan hujjatning nomini yozishingiz kerak. Agar biron sababga ko'ra u etishmayotgan bo'lsa, unda ushbu hujjatning asosiy qismini diqqat bilan o'rganish kerak bo'ladi.

Hujjat imzolangan sanani ko'rsatish bir xil darajada muhimdir. Bu fakt shartnomaning barcha nazarda tutgan narsalari bilan kuchga kirganligidan dalolat beradi.

Agar siz ushbu masalani huquqiy nuqtai nazardan ko'rib chiqsangiz, unda bu fakt shartnoma tuzish va imzolash vaqtida juda muhimdir. Hujjat imzolangan joyni ko'rsatish katta ahamiyatga ega.

To'g'ri tuzilgan shartnoma va unda ko'rsatilgan barcha fikrlar kelajakdagi muvaffaqiyat kalitidir. Bunday hujjatni tuzish jarayonida sotuvchining ham, xaridorning ham barcha ma'lumotlari, ya'ni ularning aloqa ma'lumotlari, to'liq ismlari va lavozimlari ko'rsatilishi kerak.

Kelajakdagi bitim mavzusi

Shartnomaning asosiy predmeti bitimning ayniqsa muhim shartlari hisoblanadi. Hujjatning ushbu qismida bitimning har ikki tarafi kiradigan huquqiy munosabatlarning mohiyati qat'iy belgilangan.

Bu yerda har ikki tomonning barcha huquqlari, shuningdek, bir-birlari oldidagi majburiyatlari, sotib olingan tovar uchun to‘lanishi lozim bo‘lgan summa, to‘lovlar qanday va qaysi vaqtda amalga oshirilishi, barcha muddatlarning qat’iy tavsifi va boshqa ko‘rsatilgan. nuanslar.

Shartnomaning qo'shimcha shartlari

Dastlabki hujjatni tuzishda bu nuqta mutlaqo ixtiyoriydir, lekin u yoki bu tarzda har ikki tomon tomonidan amalga oshirishda muhim rol o'ynaydi. o'z huquqlari va mas'uliyat.

Shartnomaning boshqa shartlari

Shartnomaning ushbu bandi barcha turdagi texnik muammolarni o'z ichiga olishi mumkin. Shartnoma tuzish masalasi bo'yicha aniq tavsiyalar to'liq bitim turiga bog'liq.

Bugungi kunda siz bunday shartnomani o'zingiz osongina tuzishingiz mumkin, ammo agar u juda katta va jiddiy bitimga tegishli bo'lsa, unda malakali mutaxassislarning xizmatlariga murojaat qilish yaxshidir.

Dastlabki shartnomani tuzishda ikkala tomonning javobgarligi

Bunday hujjatni tuzishda bir xil darajada muhim nuqta - bitimning ikkala tomonining javobgarligi.

Bu savolga quyidagilar kiradi:

  • Agar xaridor biron-bir tarzda belgilangan to'lov shartlarini buzgan bo'lsa, sotuvchi jarima to'lashni talab qilishga haqlidir. Uning miqdori oldindan tuzilgan hujjatda ham ko'rsatilishi kerak.
  • Agar biron-bir sababga ko'ra tovarni etkazib berish shartlari sotuvchi tomonidan buzilgan bo'lsa, xaridor jarima to'lashni talab qilishga to'liq huquqqa ega. Ushbu jarimaning foizi ham qat'iy belgilanishi kerak. Sotuvchi xaridorning yozma talabini olgan paytdan boshlab bir necha kalendar kun ichida u so'ralgan summani to'liq to'lash majburiyatini oladi. Agar sotuvchi xaridorning talablariga rozi bo'lmasa, u asoslantirilgan javobni rasmiylashtirishi va yuborishi kerak.
  • Penyaning to'liq to'lanishi shartnomaning ikkala tomonini ham uni bajarishdan ozod qilmaydi, shuningdek, barcha yo'qotishlarni qoplash.

Nizolarni hal qilish

Bu fakt oldindan oldi-sotdi shartnomasini imzolashda muhim ahamiyatga ega va u hujjatda ko'rsatilishi kerak.

Ushbu element quyidagilarni o'z ichiga oladi:

  • Ushbu shartnomani bajarish bilan bog'liq yuzaga kelishi mumkin bo'lgan munozarali vaziyatlar xaridor va sotuvchining o'zlari tomonidan hal qilinadi. To'liq da'vo tartibiga rioya qilish muhimdir.
  • Barcha mavjud da'volar faqat yozma ravishda taqdim etilishi kerak. Unda ko'rsatilgan barcha mavjud talablarni tasdiqlovchi barcha hujjatlarni ilova qilish muhimdir. Bunday da'vo vakolatli yuridik shaxs tomonidan imzolangan va muhrlangan bo'lishi muhimdir.
  • Ushbu da'vo bir necha kun ichida ko'rib chiqilishi kerak topshirilgan va imzolangan paytdan boshlab. Belgilangan muddatlar haqida jo'natuvchining o'zi xabardor qilinishi kerak.
  • Agar javob olinmasa yoki jo'natuvchi da'voni qondirishdan bosh tortsa, barcha nizolar hakamlik sudi tomonidan ko'rib chiqilishi kerak.

Dastlabki shartnomaning amal qilish muddati

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429-moddasi 4-bandiga binoan, dastlabki shartnoma imzolanganda, quyidagilardan biri: majburiy narsalar bitimning har ikki tomoni yakuniy bitimni imzolash majburiyatini olgan davrdir.

Ushbu band bo'lmagan taqdirda, asosiy shartnoma dastlabki shartnoma tuzilgan paytdan boshlab 1 yil ichida tuzilishi mumkin.

Asosiy oldi-sotdi shartnomasining tuzilishi va imzolanishi sotuvchining mulkchilik guvohnomasini olgan, shuningdek, xaridordan to'liq avans to'lovini olgan paytga bevosita bog'liqdir.

Shunga asoslanib aytishimiz mumkinki, shartlar bitimning har ikki tomoni tomonidan o'zlari uchun qulay bo'lgan tarzda belgilanadi.

Bundan tashqari, shoshilinch zarurat tug'ilganda, o'zaro rozilik bitimning har ikki tomoni, oxirgi muddat o'zgartirilishi mumkin.

Oldindan oldi-sotdi shartnomasini tuzishda asosiy xatolar

Muhimi, dastlabki shartnomani imzolash jarayonida kelajakdagi bitimning barcha asosiy shartlari hisobga olinmasligi mumkin.

Bu fakt asosiy shartnomani tuzish va imzolash jarayonida juda jiddiy kelishmovchiliklarning paydo bo'lishiga yordam beradi. Bundan tashqari, bunday hollarda dastlabki kelishuv haqiqiy emas deb topilishi mumkin.

Agar bitimning barcha asosiy shartlari oldindan tuzilgan hujjatda ko'rsatilmagan bo'lsa, bu natija yuzaga kelishi mumkin. Gap shundaki, ushbu ma'lumotlarsiz hujjat yuridik kuchga ega emas.

Shundan kelib chiqqan holda, bitimning har ikki tomoni to'liq javobgarlik darajasini anglagan holda, oldindan oldi-sotdi shartnomasini tuzish masalasiga maksimal mas'uliyat bilan yondashishlari kerak.

Muhim: dastlabki oldi-sotdi shartnomasi 3 nusxada tuziladi. Ulardan biri qolishi kerak yuridik shaxs, bu, aslida, ushbu hujjatni tasdiqlagan. Qolgan ikkita shartnoma xaridor va sotuvchi o'rtasida bo'lishi kerak.

Shartnoma qoidalarini bajarish natijasida yuzaga keladigan barcha nizolar yoki undan kelib chiqadigan barcha nizolar faqat mamlakat qonunchiligida belgilangan tartibda hal qilinishi mumkin.

Ushbu shartnomaning oxirgi bandi bitimning ikkala tomonining tafsilotlari, xususan:

  • Bitimning ikkala tomonining pasport ma'lumotlari - to'liq ism;
  • Shaxslarning yuridik manzili;
  • Bitimdagi har bir shaxsning yashash manzili;
  • Har bir tomonning identifikatsiya raqami;
  • Mumkin bo'lgan bank rekvizitlari;
  • Har ikki tomonning joriy hisobi;
  • Bitimning har bir tomonining imzolari.

Bunday hujjatni to'g'ri tayyorlash va unda aniq ko'rsatilgan barcha shartlar kelgusidagi muvaffaqiyatli bitimning kalitidir.

Oldindan oldi-sotdi shartnomasini tuzish va imzolashdan oldin, xaridor barcha mumkin bo'lgan hujjatlarni va umuman uyni yaxshilab tekshirishi shart. Bu eng katta xato va nazoratsizlik.

Shunday qilib, tekshirish kerak:

  • butun uyni ro'yxatdan o'tkazing va hech kim ro'yxatdan o'tmaganligiga ishonch hosil qiling sotib olingan kvartirada;
  • barcha qonuniy hujjatlarni diqqat bilan tekshiring. Agar buni tushunmasangiz, barcha hujjatlarni ko'rib chiqish va o'rganish uchun bitimga o'zingiz bilan malakali advokatni olib keling;
  • qo'shnilaringiz bilan gaplashing va kvartiraning sotuvchisi haqida iloji boricha ko'proq ma'lumot oling;
  • Kvartirani birinchi marta ko'rmasdan hech qachon bunday hujjatni imzolamasligingiz kerak;
  • Xaridor oldindan depozit qoldirmasligi bir xil darajada muhimdir, ayniqsa katta o'lchamlarda.

Siz juda ehtiyotkor va ehtiyotkor bo'lishingiz kerak!

Namunashartnoma hujjati oldindan sotib olish savdo:

http://belforma.net/ shartnomalari.

Bizning mezonlarga javob beradigan uy-joy topish ko'pincha juda mehnat talab qiladigan jarayonga aylanadi katta miqdorda vaqt. Biroq, orzu qilingan uy allaqachon topilganidan keyin ham, uni darhol sotib olish har doim ham mumkin emas - sotuvchi yoki xaridor turli to'siqlarga ega bo'lishi mumkin.

Ko'pincha, bunday holatlar ipoteka kreditini tasdiqlash bilan bog'liq kechikishlar va bitim uchun zarur bo'lgan hujjatlarning yo'qligi bilan bog'liq. Bugungi maqolamizda sotuvchi va xaridor erishgan kelishuvlarni rasman qayd etish usuli haqida gapiramiz.

Oldindan oldi-sotdi shartnomasi nima?

Oldindan oldi-sotdi shartnomasi (PPSA) - bu tomonlarning kelajakda bitim tuzish niyatlarini aks ettiruvchi hujjat.

Hujjat kelajakdagi bitim shartlarini, masalan, narx, shartlar va tomonlarning bir-biriga nisbatan boshqa majburiyatlarini aks ettiradi. Bundan tashqari, shartnomada tomonlarning o'zaro majburiyatlari bajarilmagan taqdirda javobgarliklari ko'rsatilgan.Hujjat davlat buxgalteriya organlarida ro'yxatdan o'tkazilmaydi, ammo sudda tomonlarning har biri majburiyatlarni bajarmaganlik uchun kompensatsiya talab qilishi mumkin.

(PDKP) sotuvchi ko'proq to'lashga tayyor bo'lgan boshqa xaridorni topgani uchun yoki aksincha, xaridor boshqa taklifga qiziqish uyg'otishga muvaffaq bo'lganligi sababli tomonlarga bitimni rad etishga ruxsat bermaydi. Ammo bu hujjat asosiy oldi-sotdi shartnomasi imzolanmaguncha yoki u bo'yicha majburiyatlar bajarilmaguncha amal qiladi. Ya'ni, bu shunchaki niyat kelishuvi va hujjatning o'zi ko'chmas mulkni to'lash yoki topshirish uchun asos bo'la olmaydi.


PDKP San'atda aks ettirilgan standartlarga mos kelishi kerak. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429-moddasi, aks holda ushbu shartnoma barcha oqibatlar bilan haqiqiy emas deb topilishi mumkin. Masalan, sotuvchi saxiyroq xaridorni topib, shartnomani bajarishdan bosh tortadi va foydaliroq bitim tuzadi va sud hujjatni haqiqiy emas deb topadi, u hech qanday moliyaviy javobgarlikni o'z zimmasiga olmaydi. PDKPni ro'yxatdan o'tkazish shart emasligiga qaramay, hujjatni notarial tasdiqlash yaxshiroqdir - notarius matnning huquqiy normalarga muvofiqligini ham tekshiradi.

Dastlabki kelishuv nima?

Ko'chmas mulkni oldi-sotdisi bo'yicha dastlabki shartnomaning bir necha turlari mavjud:

  • Ishlab chiquvchi va qo'shma investor o'rtasidagi dastlabki kelishuv;
  • Ipoteka dasturi bo'yicha dastlabki kelishuv;
  • Oldindan to'lov bilan dastlabki kelishuv.

Dasturchi bilan dastlabki kelishuv

Mavjud Federal qonun ulushli qurilish to'g'risida, bunda ishlab chiqaruvchi aktsiyadordan faqat birgalikda ishtirok etish shartnomasi (ulushli ishtirok etish shartnomasi) doirasida pul yig'ishi shart. Qonun aktsiyadorlarni ishlab chiquvchilarning noqonuniy harakatlaridan va ishlab chiqaruvchining faoliyati bilan bog'liq bo'lmagan boshqa xavflardan himoya qiladi. Biroq, ba'zi kompaniyalar ushbu qonunni chetlab o'tishga harakat qilmoqdalar, chunki u ishlab chiquvchini aktsiyadorlar oldidagi majburiyatlarni bajarish nuqtai nazaridan juda qattiq doiraga qo'yadi. Ikkinchisi ko'pincha taklif qilinadi "to'lov sxemasi" DDU bo'yicha boshqa ishlab chiquvchilar tomonidan taklif qilinganlarga nisbatan ancha qulayroq ko'rinadigan sharoitlar evaziga.

Xaridorlar uchun (qurilishdagi hamkorlik investorlariga) Qurilish bosqichida bo'lgan uy-joy oldi-sotdisi bo'yicha dastlabki shartnoma tuzish taklif qilinmoqda. Asosiy oldi-sotdi shartnomasi uy qurilishi tugallanib, mulk maqomiga ega bo‘lgandagina tuzilishi mumkin. Mavjud bo'lmagan ob'ektni oldi-sotdi shartnomasini tuzish mumkin emas, lekin qonun qurilishga sarmoya kiritishni taqiqlamaydi va bunday hollarda bu holatdan foydalaniladi.



Qurilish kompaniyasi PDCP ga kiradi va qo'shma investor sifatida ishlaydigan manfaatdor tomondan to'lov oladi (bu sarmoya garov depoziti deb ataladi), va qurilishni amalga oshirish majburiyatlarini o'z zimmasiga oladi. Ishlab chiqaruvchining majburiyatlari ro'yxati, shuningdek, birgalikda investor bilan yakuniy oldi-sotdi shartnomasini imzolashni o'z ichiga oladi, buning asosida mulkchilik qayta ro'yxatdan o'tkaziladi. Birgalikda investorning investitsiyasini himoya qilish uchun qurilish kompaniyasi unga investitsiya hajmiga teng miqdorda veksel beradi. Ushbu qonun loyihasi "da'vo huquqi" sifatida ishlamaydi (shunga o'xshash huquq DDU imzolanishini nazarda tutadi), lekin PDCP shartlariga ko'ra, kompaniya asosiy shartnoma tuzadi yoki taqdim etilgan veksel evaziga pulni qaytarishga majburdir.

PDKP orqali ishlab chiquvchidan uy sotib olish xavfi

Bu ancha xavfli tranzaksiya formati, chunki agar kompaniya bankrot bo'lsa yoki qurilishni tugatishga to'sqinlik qiladigan moliyaviy muammolar yuzaga kelsa, kompaniya hisobni to'lay olmaydi. Aslida, kompaniya tugallangan uy-joyni topshirishdan bosh tortishi mumkin (masalan, qurilish paytida bozor narxlari sezilarli darajada oshsa). Mijozga shunchaki hisob-kitob va kompensatsiya miqdori qaytariladi va yangi xaridor topiladi, u tugaganidan keyin undan. qurilish ishlari siz ko'proq pul olishingiz mumkin.


Bundan tashqari, PDKP Rosreestrda ro'yxatdan o'tmagan (DDU dan farqli o'laroq) va ishlab chiqaruvchi bir xil kvartirani bir nechta xaridorlarga sotishi mumkin, keyin ular egasi kimligini bilish uchun sudda o'zaro kurashishlari kerak; O'z navbatida, DDU o'tishi kerak davlat ro'yxatidan o'tkazish, va agar qurilish tugagandan so'ng hali ham uy-joy olish uchun ariza beruvchilar mavjud bo'lsa (ishlab chiquvchi bilan PDCP imzolagan), keyin sud DDU egasi foydasiga qaror chiqaradi.

Ipoteka dasturi bo'yicha dastlabki kelishuv

Ushbu turdagi shartnoma bankda ipoteka uchun ariza berishda zarur va bu asosan ikkilamchi bozordagi operatsiyalarga taalluqlidir. Quruvchidan uy-joy sotib olish uchun biroz boshqacha sxema qo'llaniladi - bank arizachining to'lov qobiliyatini baholaydi va kredit tashkilotining roziligi asosida (hujjatlangan), qarz oluvchi ishlab chiquvchi bilan shartnoma imzolash uchun ketadi. Shuni ta'kidlash kerakki, hech bir bank "hisob-kitob sxemasi" uchun pul bermaydi, chunki bu juda xavfli operatsiya, endi ipoteka faqat DDU doirasida beriladi.

Agar dastlabki kelishuv kerak bo'lsa haqida gapiramiz allaqachon tayyor va hozirda kimgadir tegishli bo'lgan kvartira bilan bitim haqida. Bank quyidagilarga qiziqadi:

  • Mulk egasining mulkni sotishga roziligini hujjatli tasdiqlash;
  • Kelishilgan bitim qiymati;
  • Tranzaktsiyani amalga oshirish vaqti;
  • Bitim bo'yicha hisob-kitoblarni amalga oshirish tartibi va mulkni topshirish tartibi.

Oldindan to'lov bilan dastlabki kelishuv

Ushbu hujjat ko'pincha ikkilamchi uy-joy bozorida bo'lajak bitim shartlarini hujjatlashtirish va mablag'larning qisman to'lanishini asoslash uchun imzolanadi. Bunday hujjatni imzolash xaridorga sotib olish huquqini saqlab qolishga yordam beradi, chunki shundan so'ng sotuvchi ma'lum vaqt davomida mijozni topish uchun barcha sa'y-harakatlarni to'xtatadi, garchi foydaliroq bo'lsa ham. Asosan, bu shartnomani avans shartnomasi bilan osongina almashtirish mumkin.


Agar bitim tezligi sotuvchi uchun muhim parametr bo'lmasa, u, masalan, xaridor kerakli miqdorni yig'maguncha kutishi mumkin. Avans, bu holda, agar xaridor o'z majburiyatlarining bajarilishini ta'minlay olmasa, yo'qotishlarni qoplash imkonini beradi. Xaridor yaxshi uy-joy "ketish" haqida tashvishlanmasligi kerak va xotirjamlik bilan pul yig'ishi mumkin.

Dastlabki kelishuvning asosiy nuqtalari

Avvalo, hujjatda bitim taraflari to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud. Hozirgi vaqtda mulkka egalik huquqiga ega bo'lgan har bir kishining ismlari ko'rsatilishi kerak. Ularning har biri sizga yashash maydonini yakka tartibda sotish huquqiga ega emas, faqat yozma va notarial tasdiqlangan ruxsatnoma va boshqalarning ishonchnomasi bilan. Agar qandaydir tarzda uy-joyga da'vo qila oladiganlarning hammasi ham qo'shilmagan bo'lsa, unda quyidagilar sodir bo'lishi mumkin: yangi mulkdor sud orqali arizachiga yo'qotilgan nafaqalarni qoplashga majbur bo'ladi. O'z navbatida, xaridor barcha kelajakdagi egalarining ismlarini ham kiritadi (masalan, uning turmush o'rtog'i);

Yashash maydoni haqida ma'lumot. Kirish haqidagi barcha ma'lumotlardan keyin shartnoma munosabatlari har ikki tomonga o'rnatilgan bo'lsa, kvartiraning manzilini, uning tasvirini, xonalar sonini, kadastr raqamini va boshqalarni ko'rsatish kerak. Ob'ektning eng aniq tavsifi hujjatning noto'g'ri talqin qilinishini yo'q qiladi;

Tranzaksiya sanasi kiritiladi. Bitim taraflari birgalikda barcha muammolarni hal qilish va kerakli hujjatlarni tayyorlash uchun zarur bo'lgan vaqtni muhokama qiladilar va belgilaydilar. Belgilangan muddat mumkin bo'lgan tushunmovchilikni bartaraf etish uchun raqamlar shaklida ham, so'zlar bilan ham ko'rsatilishi kerak;

Sotuvchi uchun mijozning ma'lum vaqt o'tganidan keyin haqiqatan ham ushbu yashash maydonini sotib olish niyatida ekanligining ishonchli dalili bu naqd depozitdir. Qabul qilingandan so'ng, sotuvchi endi sotiladigan mulkni ko'rsatmaydi. Ishtirokchilar avans miqdorini o'zlari kelishib oladilar. Mulkning shartnoma narxining 10% dan ko'p bo'lmagan depozit qoldirish odatiy holdir.

Shunga ko'ra, shartnoma majburiyatlari bajarilmagan taqdirda, masalan, agar xaridor to'satdan narxi yoki joylashgan joyi bo'yicha o'zi uchun ko'proq mos keladigan boshqa kvartirani topsa, ushbu pul bilan qanday kurashish kerakligini aniqlashtirish kerak. O'zini zarardan himoya qilish uchun, masalan, foydaliroq xaridorni rad etish bilan, sotuvchi olingan mablag'ni xaridor o'z majburiyatlarini bajarmaganligi uchun jarima sifatida saqlab qolishi mumkin. Agar siz ushbu siyosatga rozi bo'lmasangiz, unda siz barcha to'lov shartlarini, shuningdek, qidiruvni davom ettirmoqchi bo'lsangiz, qaytarish imkoniyatini batafsil muhokama qilishingiz kerak. O'z navbatida, xaridor shartnomada sotuvchi shartnoma shartlarini bajarishdan bosh tortgan taqdirda etkazilgan zararni qanday qoplashi ko'rsatilgan bandni ko'rishi kerak.

Yana bir muhim nuqta. Egasi (yoki egalarining har biri) pul mablag'lari kelib tushganligi to'g'risida yozma kvitansiyani taqdim etishi shart, unda olingan miqdor va sana ko'rsatiladi.


Ishtirokchilar dastlabki va asosiy shartnomani imzolaganidan keyin bitim narxini aniq belgilashlari kerak, narx o'zgarishsiz qoladi;. Shartnomaning boshqa bandlari narx o'zgarishi mumkinligini ko'rsatishi mumkin ( masalan, agar xaridor pulni faqat bir yildan keyin topsa yoki boshqa holatlar yuzaga kelsa);

To'lovni amalga oshirish tartibi belgilanadi. O'tkazishda naqd pulsiz to'lov, ushbu operatsiyada ishtirok etadigan barcha bank hisobvaraqlarining rekvizitlari ko'rsatilgan;

Shartnoma majburiyatlarini buzganlik uchun javobgarlik belgilangan. Barcha shartlar kelishilgan bo'lishi va yozma ravishda qayd etilishi kerak;

Alohida bandda sotuvchining qo'shimcha chora-tadbirlarni amalga oshirish bo'yicha majburiyatlari belgilanadi. Misol uchun, agar siz ikkilamchi bozorda uy-joy sotib olayotgan bo'lsangiz, avval ro'yxatdan o'tgan barcha fuqarolar kvartirani tark etganligiga ishonch hosil qiling.

Xulosa

Ushbu shartnoma yordamida siz asosiy hujjatga kiritiladigan barcha fikrlarni kelishib olishingiz mumkin va bu bandlarning barchasi o'zgartirishlarsiz oldi-sotdi shartnomasiga o'tkaziladi. Agar qoidalardan biri bo'yicha shubha tug'ilsa, xulosa chiqarishni kutish yaxshidir, chunki kelajakda o'zgartirishlar kiritish mumkin bo'lmasligi mumkin. (hech qanday imtiyozlarsiz).

Agar xaridor omonatni topshirishga qaror qilsa, ishonch hosil qilish uchun buni manfaatdor bo'lmagan guvohlar ishtirokida qilish yaxshiroqdir. (sotuvchi bilan bog'liq emas). Shartnomani imzolashdan oldin uni diqqat bilan o'qib chiqishingizni tavsiya qilamiz. PDCPni tuzishda ajoyib shartlarni taklif qiladigan ishlab chiquvchiga ishonmang - bunday vasvasalar ko'pincha achchiq umidsizlikka olib keladi.

Igor Vasilenko