Kto powinien sporządzić przedwstępną umowę kupna-sprzedaży? Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest oficjalnym dokumentem potwierdzającym wolę sprzedającego i kupującego podpisania umowy głównej na określonych, szczegółowych warunkach. Wszystkie są określone w tekście niniejszej umowy, sporządzonym w formie głównej. Ważne jest, aby o tym pamiętać Niezastosowanie się do tych wymagań będzie skutkować jego nieważnością.

Dokument musi zawierać informacje o nieruchomości mieszkalnej, uzgodniony termin podpisania umowy głównej oraz wszystkie istotne warunki transakcji. Podstawę prawną do zawarcia tego rodzaju umowy sprzedaży stanowi art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Artykuł 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowa przedwstępna

W ramach umowy przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia przyszłej umowy o przeniesienie majątku, wykonanie pracy lub świadczenie usług (umowa główna) na warunkach określonych w umowie przedwstępnej.
Umowę przedwstępną zawiera się w formie ustalonej dla umowy głównej, a jeżeli nie ustalono formy umowy głównej, wówczas pismo. Niezachowanie zasad dotyczących formy umowy przedwstępnej powoduje jej nieważność.
Umowa przedwstępna musi zawierać warunki pozwalające na ustalenie przedmiotu umowy, a także inne istotne warunki umowy głównej.
Umowa przedwstępna określa termin, w jakim strony zobowiązują się do zawarcia umowy głównej. Jeżeli termin taki nie jest określony w umowie przedwstępnej, umowa główna musi zostać zawarta w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
W przypadku uchylania się przez stronę zawierającą umowę przedwstępną od zawarcia umowy głównej stosuje się przepisy przewidziane w art. 445 ust. 4 niniejszego Kodeksu.
Zobowiązania określone umową przedwstępną wygasają, jeżeli przed upływem terminu, w którym strony miały zawrzeć umowę główną, nie zostanie ona zawarta lub jedna ze stron nie złoży drugiej oferty zawarcia tej umowy.

Ważne jest, aby zrozumieć, że po jego sporządzeniu i zatwierdzeniu przez każdą ze stron, kupujący nie staje się właścicielem nieruchomości określonej w dokumencie, a jedynie nabywa możliwość podpisać przyszłą umowę na warunkach określonych w obecnej.

Bardzo często po sporządzeniu przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży kupujący przekazuje sprzedającemu określoną kwotę Pieniądze. Jest to jednak posunięcie błędne – płatność na podstawie tego dokumentu w ogóle nie powinna nastąpić. W takim przypadku tekst może wskazywać, jaką część zaliczki otrzyma sprzedawca po zawarciu umowy głównej.

Jakie niebezpieczeństwa niosą ze sobą zawarcie umowy?

Zdarza się, że zawierając umowę przedwstępną, strony transakcji uznają ją za „przybliżoną” lub niewiążącą. Jednak zgodnie z koncepcjami Kodeksu cywilnego tego typu umowa w istocie jest odroczona do czasu wystąpienia określonego zdarzenia, ale jednocześnie zobowiązana jest stron do dotrzymania jej warunków.

Dlatego przy podpisywaniu takiego dokumentu trzeba trzeźwo ocenić jego zalety i wady.

Zmiany cen pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej i głównej. Z uwagi na to, że dokument ten dokładnie określa ostateczny koszt zakupionego mieszkania, w oczekiwaniu na podpisanie umowy głównej może nastąpić zarówno skok, jak i załamanie cen nieruchomości.

W takich warunkach prawdopodobne jest, że dojdzie do sytuacji, gdy albo sprzedający będzie niezadowolony ze starej ceny (np. w nowych warunkach to mieszkanie będzie kosztować więcej, albo otrzymana kwota nie wystarczy na zakup nowego domu) ) lub kupującego (np. ceny mocno spadły, a w nowych warunkach mieszkanie można było kupić taniej).

Odpowiedzialność w sądzie. Jeżeli jedna ze stron umowy zmieni zdanie co do podpisania umowy głównej, wówczas druga strona może ją do tego zmusić na drodze sądu. Taki możliwość jest ustalona w klauzuli 4 art. 445 Kodeksu Cywilnego. W takim przypadku poszkodowany ma pełne prawo żądać od drugiej naprawienia wszystkich poniesionych kosztów.

Należy jednak tutaj pamiętać - umowa przedwstępna traci ważność, jeśli główna nie zostanie podpisana przed upływem określonego terminu lub jeśli którykolwiek z uczestników nie zgłosił również na piśmie zamiaru jej podpisania jako data, miejsce i godzina zdarzenia.

Depozyt. Zazwyczaj przy zawieraniu tej umowy kupujący płaci sprzedającemu kaucję jako gwarancję wykonania podjętych zobowiązań.

Koncepcja kaucji zakłada, że jeśli kupujący nie chce w przyszłości podpisywać umowy głównej, pieniądze pozostają u sprzedającego. A jeśli sprzedawca nie podpisze dokumentu, jest on zobowiązany zapłacić kupującemu podwójną kwotę kaucji.

Z drugiej strony coraz częściej w postępowaniach sądowych klauzule umowy zawierające dane dotyczące złożonego depozytu uznawane są za nieważne. Dlatego najlepiej w tym przypadku spisać umowę przedwstępną, a wraz z nią umowę depozytową.

Redukcja ryzyka

Umowa przedwstępna jest podpisana przez strony w celu ograniczenia ryzyka dalszego niezrealizowania transakcji. Jest kilka powodów, dla których wskazane jest jego sformalizowanie.

Kupujący nie ma jeszcze wymaganej kwoty pieniędzy- być może czeka na napływ środków, zatwierdzenie pożyczki itp.

Sprzedawca nie uzupełnił dokumentów, które należy przedstawić przy sprzedaży domu. Dlatego potrzebuje na to dodatkowego czasu.

Właściciel w ten moment jest nieobecny w mieście i potrzebuje czasu na powrót lub wydanie pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości.

Przed transakcją konieczne jest podjęcie pewnych działań, na przykład wyrejestrowanie się lub uzyskanie zgody władz opiekuńczych.

Każda ze stron umowy przystępuje do spadku (proces trwa zwykle do sześciu miesięcy) i chce utrwalić chęć sfinalizowania transakcji. Lepiej jednak nie podpisywać takiego dokumentu, dopóki notariusz nie wystawi poświadczenia dziedziczenia, aby dokument nabrał mocy prawnej.

Zakup mieszkania z wykorzystaniem dotacji lub zaświadczeń pieniężnych. Czasami pieniądze otrzymuje się na podstawie takich dokumentów dopiero po przejściu transakcji przez rejestrację państwową, co może zająć 2-3 tygodnie.

Mogą istnieć także inne przyczyny, które mogłyby skłonić strony do zawarcia umowy przedwstępnej. Zawarcie w dokumencie warunków istotnych dla którejkolwiek ze stron zmniejsza ryzyko dalszego zakłócenia planowanej transakcji.

Umowa przedwstępna musi zawierać następujące informacje:

kompletne dane o sprzedającym i kupującym mieszkanie;
adres i szczegółowy opis zakupione mieszkanie;
konkretny data, przed którym strony muszą podpisać umowę główną transakcji;
cena zakupu mieszkania oraz termin i sposób przekazania środków przez kupującego;
wskazanie rodzaju nieruchomości, w której znajduje się to mieszkanie, a także na podstawie jakich dokumentów powstało to prawo;
informacje o osobach zameldowanych w apartamencie oraz o tym, kto może nadal korzystać z apartamentu do czasu podpisania umowy głównej;
wszelkie czynności, które należy wykonać, aby sfinalizować transakcję. Wskazane są dokładne ramy czasowe przeznaczone na ich realizację.

Odpowiedzialność za to, że zobowiązania umowy przedwstępnej nie zostały dopełnione lub umowa główna nigdy nie została podpisana.

Jak komponować?

Bardzo ważne jest umiejętne sporządzenie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży, gdyż pozwoli to uniknąć ryzyka i ostatecznie doprowadzi do zawarcia transakcji na warunkach określonych w dokumencie. Przykładową umowę przedwstępną kupna-sprzedaży mieszkania można pobrać z Internetu, jednak takie podejście nie zawsze jest skuteczne.

Z każdej ze stron w podpisaniu tej umowy muszą uczestniczyć osoby, które podpiszą również główną. Oznacza to, że jeśli nieruchomość jest współwłasnością kilku osób, to wszystkie one również muszą być określone w tej umowie. To samo dotyczy kupujących, jeśli zakupu dokonuje kilka osób.

Obecność wszystkich uczestników transakcji na tym etapie jest bardzo istotna. Jeśli np. jednego z właścicieli nie będzie, a pozostali zapewnią, że „nie ma nic przeciwko”, to w efekcie końcowym może się okazać, że nie przyjmie zobowiązań sprzedaży i w związku z tym nie weźmie udziału w finale transakcji, co prowadzi do jej załamania.

Umowa musi jak najdokładniej i najpełniej opisywać mieszkanie będące przedmiotem jej zawarcia. Należy dokładnie podać adres mieszkania, piętro, dokładną powierzchnię (wspólną i mieszkalną), liczbę i lokalizację pokoi. Dopuszcza się dołączenie do tego dokumentu planu technicznego mieszkania z WIT.

Sprzedający może poprosić o zamieszczenie w tym miejscu informacji, że mieszkanie zostało przez kupującego obejrzane i nie ma do niego żadnych zastrzeżeń.

Ważne jest, aby dokładnie wskazać kwotę, na jaką zostanie przeprowadzona transakcja. Faktem jest, że nie podlega ona zmianie w przyszłości, nawet w przypadku znacznych wahań rynkowych cen nieruchomości. Również tutaj możesz jasno określić, w jaki sposób kupujący zapłaci - w całości lub w części, z zaliczką lub bez. Wpłacając pieniądze w ratach, warto wskazać terminy, w których należy wpłacić każdą kwotę. Dodatkowo odnotowywany jest sposób płatności za zakupiony apartament - gotówka, przelew, płatność kartą plastikową itp.

Jednym z najważniejszych punktów dokumentu jest wskazanie okresu, w jakim należy podpisać umowę główną. Należy mieć na uwadze, że jeśli nie określono dokładna data wówczas umowa główna musi zostać zawarta w terminie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo nielegalności przekazania zaliczki po podpisaniu tej umowy, jej uczestnicy nadal często to robią. Jeżeli przelew nastąpił, dokument może szczegółowo określać dalsze działania z przekazanymi pieniędzmi - kiedy zostaną zwrócone kupującemu i kiedy pozostaną u sprzedającego. Można też wyraźnie zaznaczyć, że kwota ta przeznaczona jest na spłatę kosztu mieszkania.

Kolejnym ważnym punktem, który powinien znaleźć odzwierciedlenie w umowie, jest wynik sprawdzenia dokumentów tytułowych dotyczących mieszkania. Konieczne jest wskazanie szczegółów dowodu rejestracyjnego, braku obciążeń mieszkania - hipoteki, najmu, aresztu, a także odnotowanie faktu, że przedmiot nie podlega alienacji.

Powszechne błędy

Czasami kupując mieszkanie w budynku, który jest jeszcze w budowie, deweloper chce podpisać z kupującym przedwstępną umowę kupna-sprzedaży. Jest to jednak błędne, gdyż przedmiotem umowy jest mieszkanie, które w chwili jej podpisania nie zostało wybudowane.

Bardzo ważne jest, aby podczas sporządzania wskazać wszystkie istotne warunki. Brak jakichkolwiek klauzul może w konsekwencji skutkować sporami pomiędzy stronami, a nawet unieważnieniem zawartej umowy. Dokument można uznać za nieważny, jeśli dane osobowe stron, cechy mieszkania i cena zakupu nie zostaną podane w całości lub błędnie.

Niejednoznaczne i ogólne niewyraźne frazy. Konieczne jest jasne określenie praw i obowiązków stron, jakie dokładnie działania muszą podjąć, aby zawrzeć umowę główną i w jakim terminie należy to zrobić.

Umowa przedwstępna - Jest to dokument potwierdzający chęć stron zakupu i sprzedaży mieszkania.

Jest ono wiążące i jeżeli jedna ze stron uchyla się od jego uchylenia, druga może na jego podstawie pozwać.

Dokument nie rejestruje jednak przeniesienia własności i nie podlega rejestracji państwowej. Musi zawierać dane stron, opis mieszkania lub udziału oraz kwotę, za jaką jest ono sprzedawane.

Transakcje dotyczące nieruchomości często poprzedzone są przedwstępną umową kupna-sprzedaży, której warunki określa Kodeks cywilny. Gwarantuje, że kupujący i sprzedający zawrą w przyszłości podstawową umowę, zgodnie z którą kupujący nabędzie nieruchomość, a sprzedający przeniesie jej własność.

Osobliwości

Zawierając tego typu umowę, kupujący nie staje się jeszcze pełnym właścicielem nieruchomości, a jedynie otrzymuje w przyszłości prawo do sformalizowania głównej transakcji kupna-sprzedaży tej nieruchomości.

W jakich przypadkach ma sens sporządzenie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości ()? Strony decydują się na zawarcie takiej umowy, gdy:

kupujący nie ma jeszcze określonej kwoty pieniędzy na zakup nieruchomości i musi poczekać na wystąpienie tego czy innego zdarzenia, aby otrzymać pieniądze: wpis w prawa do spadku, zatwierdzenie hipoteki;
sprzedawca potrzebuje czasu na zebranie/wykonanie niezbędnych dokumentów;
właściciel nieruchomości znajduje się w innym mieście/kraju: należy poczekać na jego obecność lub wystawić pełnomocnictwo do sfinalizowania transakcji przez osobę trzecią w imieniu właściciela.

Mogą zaistnieć inne okoliczności, w wyniku których strony zainteresowane przeniesieniem nieruchomości zmuszone będą do zawarcia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży.

Zatem przedwstępna umowa kupna-sprzedaży domu i działka, mieszkanie lub inny lokal mieszkalny stanowi gwarancję, że kupujący nabędzie w przyszłości nieruchomość sprzedającego. Ponadto umowa główna zostanie zawarta na warunkach określonych w umowie przedwstępnej.

Wymagania dla tego typu umowy

jest na piśmie;
poświadczenie notarialne nie jest obowiązkowe, strony mogą jednak zgodzić się na poświadczenie dokumentu przez kancelarię notarialną;
w przyszłości strony zobowiązują się do zawarcia głównej umowy kupna-sprzedaży na warunkach określonych w umowie przedwstępnej;
podstawowe warunki, które muszą zostać odzwierciedlone w dokumencie i które później zostaną uwzględnione również w umowie głównej: przedmiot transakcji (adres nieruchomości, jej przeznaczenie, powierzchnia całkowita/mieszkalna, liczba pięter, liczba pokoi i inne cechy ), koszt mieszkania/domu/działki, informacje o kupującym i sprzedającym (dane paszportowe, adres rzeczywiste miejsce miejsce zamieszkania), jeżeli transakcja dokonywana jest przez przedstawiciela: dane dotyczące pełnomocnictwa oraz informacje o upoważnionym przedstawicielu;
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży domu/mieszkania/gruntu polega na określeniu warunków, na jakich zostanie zawarta główna transakcja kupna-sprzedaży. Jeżeli nie określono konkretnych terminów, domyślnie przyjmuje się, że umowa główna musi zostać podpisana przez strony nie później niż rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Odpowiedzialność stron

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron uchyli się od głównego obowiązku: zawarcia umowy głównej, druga strona ma prawo wystąpić z pozwem o zmuszenie uchylającego się do zawarcia umowy i zwrotu wszelkich wydatków poniesionych w związku z tym uchylaniem się .

Jeżeli obie strony transakcji zignorują, wstępną transakcję uznamy za rozwiązaną. Obowiązki określone w umowie przedwstępnej wygasają również w przypadku upływu okresu obowiązywania, w którym konieczne było dokonanie głównej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości.

Sporządzając umowę przedwstępną sprzedaży działki/domu/mieszkania/lokalu mieszkalnego (), możesz także podać dodatkowe warunki w związku z realizacją zobowiązań stron. Warunki te obejmują wpłatę przez kupującego zaliczki lub zadatku.

Zaliczka to określona suma pieniędzy, która przekazywana jest sprzedającemu i uwzględniana przy dokonywaniu przyszłych płatności za sprzedawany przedmiot w trakcie realizacji głównej transakcji kupna-sprzedaży. Jeżeli zaliczka została przekazana, ale zobowiązania nie powstały lub nie zostały wypełnione, sprzedawca jest zobowiązany zwrócić kupującemu wszystkie pieniądze w całości. Tym samym zaliczka nie jest wiarygodną gwarancją wywiązania się ze zobowiązań.

Dokonanie depozytu to zupełnie inna sprawa. Jeżeli kupujący odmówi wypełnienia zobowiązań wynikających z transakcji, depozyt pozostaje u sprzedającego w pierwotnej wysokości, a kupujący traci swoje pieniądze. Jeżeli sprzedawca odmówi wypełnienia swoich zobowiązań, kaucja zostanie zwrócona kupującemu w podwójnej wysokości. Kaucja pełni zatem zarówno funkcję gwaranta wykonania zobowiązań wynikających z umowy, jak i rekompensaty za ich niespełnienie.

W praktyce korzystanie z kaucji stwarza dla kupującego duże ryzyko: chociaż sprzedawca wypisuje pokwitowanie, w którym stwierdza, że zwróci pieniądze w przypadku niewywiązania się ze swoich zobowiązań, zdarzają się przypadki, gdy oszust po prostu wyparowuje z otrzymanymi pieniędzmi. Aby uniknąć takiego rezultatu, warto skontaktować się z kancelarią prawną lub nieruchomością i całą kwotę kaucji pozostawić na przechowanie osobie trzeciej. Oczywiście należy kontaktować się wyłącznie ze sprawdzonymi, dużymi firmami o dobrej reputacji. Pracownicy organizacji są również zobowiązani do wypisania pokwitowania stwierdzającego, że otrzymali pieniądze i zobowiązują się do zapewnienia ich bezpieczeństwa.

Konkluzja

Umowa przedwstępna stanowi gwarancję zawarcia przez strony w przyszłości głównej umowy kupna-sprzedaży na wcześniej ustalonych warunkach.
Aby zapewnić wywiązanie się ze zobowiązań stron, można skorzystać z kaucji lub zaliczki.
Opisana umowa nie wymaga rejestracji państwowej.

Służy przedwstępna umowa intencji, sporządzona wcześniej dodatkowe ubezpieczenie dla każdego uczestnika transakcji.

Prawdopodobnie wielu obywateli, którzy mieli do czynienia z transakcjami na rynku nieruchomości, miało do czynienia z umowami przedwstępnymi. Dokumenty takie są dobrym narzędziem do nakładania obowiązków na strony planistyczne zawarcia transakcji w określonym terminie.

Wielu prawdopodobnie wyraziło wątpliwości co do przydatności takich umów przejściowych. Dlaczego należy odraczać procedurę kupna-sprzedaży nieruchomości i spisywać umowę przedwstępną, skoro wszyscy uczestnicy już to zrobili zgodził się na główne warunki umowy?

Czasami potrzebny jest czas i w tym czasie jedna ze stron może odmówić. W takich przypadkach bardzo wygodna jest umowa przedwstępna, która zostanie naprawiona zamiar zawarcia umowy. Nie bez powodu taki dokument nazywany jest często „umową intencyjną”.

Transakcja ta zostaje zawarta pomiędzy zainteresowanymi stronami po osiągnięciu pożądanych porozumień, jeżeli każdy uczestnik ma dalsze zamiary przeprowadzenia procedury kupna i sprzedaży, z uwzględnieniem wszystkich uzgodnionych warunków.

Powody, dla których nie można od razu podpisać dokumentu, są różne. Np. kupujący nie ma do dyspozycji uzgodnionej kwoty i może ją oddać dopiero po pewnym czasie, albo sprzedający musi przygotować dokumenty dotyczące nieruchomości itp.

Umowę przedwstępną można uznać za dokument określający wzajemne zobowiązania każdej ze stron. Dzięki takiej umowie wszyscy uczestnicy mogą otrzymać pełne gwarancje planowanej transakcji, ponieważ zobowiązują się ponieść osobistą odpowiedzialność za jego niepowodzenie.

W związku z tym podpisana zostaje umowa przedwstępna mająca na celu zabezpieczenie interesów stron, a także zabezpieczenie przed nieuczciwym zachowaniem stron transakcji.

W jakich przypadkach zawierana jest umowa?

Co jest najczęściej podpisywane w takich umowach? Ponieważ wszystko, co zostało powiedziane ustnie, nie może mieć mocy prawnej we współczesnym systemie prawnym, zaleca się, aby każdy ważny punkt związany ze zbliżającą się transakcją został wskazany na piśmie w umowie kupna-sprzedaży.

Wymaga osobnego opisu wszystkie warunki, uzgodnione wcześniej pomiędzy stronami transakcji.

Jeśli pominiemy szczegółowe rozważenie pełnej struktury dokumentu, możemy powiedzieć, że umowa przedwstępna powinna zawsze jasno wskazywać absolutnie wszystko istniejących warunków zawartej transakcji. W przypadku niewywiązania się z umowy lub całkowitego braku ustaleń przedwstępnych transakcja nie zostanie uznana za zawartą i nie będzie miała mocy prawnej.

W umowie przedwstępnej należy wspomnieć przynajmniej 3 główne warunki:

Pierwszym warunkiem jest przedmiot umowy. Tutaj znajduje się szczegółowy opis całej nieruchomości, np. mieszkania wymienionego na. Aby uniknąć w przyszłości wszelkiego rodzaju rozmów, że uzgodniono sprzedaż innego mieszkania lub domu, dokument wskazuje dokładny adres, a także główne cechy przestrzeni życiowej.
Drugi warunek to koszt obiektu, na podstawie którego ma zostać zawarta umowa główna. Warunek ten powinien być jasny dla każdego. Jej przestrzeganie jest ważne zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego, gdyż w przypadku braku uzgodnionej ceny na dokumencie właściciel może np. zadeklarować, że nie ma zamiaru odmówić transakcji, lecz jednocześnie zażądać nieruchomości wielokrotnie przekraczającą ustaloną cenę.
Trzeci warunek - termin zawarcia umowy głównej. Mając na uwadze zmiany w organizacji gospodarki państwa, nie zaleca się wskazywania w umowie przedwstępnej zbyt długiego okresu czasu. Dziś na rynek nieruchomości stale wprowadzane są nowe nieruchomości. Zmiany te mogą przynieść korzyści właścicielom lub kupującym. Dlatego też zaleca się zawieranie umów przedwstępnych na okres minimalny.

Jeżeli na etapie zawierania umowy przedwstępnej właściciel i kupujący omówią wszystkie szczegóły transakcji, to w przyszłości koordynacja i wykonanie podstawowej dokumentacji dotyczącej zakupu i sprzedaży powierzchni mieszkalnej nie będzie nastręczać żadnych trudności. Procedura jest niezwykle prosta: Wszystkie warunki zostają przeniesione z tekstu umowy przedwstępnej do dokumentu głównego.

Warunki wypowiedzenia

Możliwość wstępnego porozumienia w niektórych sytuacjach może być bardzo popularna. W wielu przypadkach agencje nieruchomości kierują się wyłącznie własnym interesem i nie zawsze dbają o bezpieczeństwo osób, które są skłonne zapłacić pieniądze i oczekują w zamian normalnej nieruchomości.

Jeżeli warunki umowy przedwstępnej nie przewidywały zapłaty części uzgodnionej kwoty pieniężnej, transakcja taka może zostać rozwiązana za obopólnym porozumieniem obu stron poprzez podpisanie wymagany dokument. Jeżeli jeden z uczestników nie wyrazi chęci rozwiązania umowy, można to zrobić za pośrednictwem.

Pieniądze wydane na wydatki z tym związane nie podlegają zwrotowi po rozwiązaniu umowy, chyba że zostało to wcześniej uzgodnione. Transakcje takie zawsze zawierane są w formie papierowej i podlegają późniejszemu poświadczeniu notarialnemu przy bezpośrednim rozpatrywaniu umowy przedwstępnej.

W przypadku odstąpienia od umowy z powodu niedotrzymania uzgodnionych warunków, uprawnienie przysługuje uczestnikowi transakcji, który zainicjował wypowiedzenie zebrać karę i ma możliwość zmuszenia drugiego uczestnika do zawarcia umowy głównej, ale przy udziale sądów.

Jeżeli zaistnieje sytuacja, w której umowa przedwstępna ulegnie rozwiązaniu z powodu niedotrzymania przez uczestników określonych terminów, postępowanie toczy się na odpowiednich warunkach z uwagi na niedopełnienie obowiązków nałożonych na uczestników umową.

Dlatego przed zawarciem umowy wstępnej należy upewnić się, że:

Formularz wskazuje akceptowalne sekwencja działań w celu jednostronnego rozwiązania umowy;
Dokument także należy określić okres podczas którego planowana jest procedura zawarcia umowy głównej;
Szczegóły umowy sekwencja działań po zakończeniu głównej transakcji;
Zapewnia warunki zwrotu zapłaconych środków potencjalnemu nabywcy jako zaliczka.

Jeżeli wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione, umowę przedwstępną można łatwo rozwiązać przy minimalnym ryzyku i stratach dla każdej ze stron. Oczywiście lepiej, aby procedura zawierania i anulowania takich transakcji była przeprowadzana wyłącznie przy pomocy wykwalifikowanych prawników.

Ważne: Umowa przedwstępna jest dokumentem zwykłym i nie pociąga za sobą wniesienia jakichkolwiek wkładów pieniężnych, a jedynie zobowiązuje strony transakcji do przeprowadzenia w uzgodnionym terminie działań przygotowawczych, aby móc zawrzeć transakcję główną w bliska przyszłość.

Prawo nie zabrania przekazywania środków pieniężnych na podstawie takiej umowy. Ponieważ inne istniejące możliwości wpłacenia kaucji po uzgodnieniu nie są uważane za normalne, we wstępnych umowach należy wskazać, że zgodnie z zawartą umową zostanie przekazana suma pieniędzy potwierdzająca pełną powagę intencji każdej ze stron do transakcji, a także dostępność kary, które zostaną nałożone na jedną ze stron w przypadku nie dotrzymania umowy.

Konieczne jest wyraźne rozróżnienie między wyprzedzeniem a. Zasadnicza różnica polega na tym, że w przypadku jednostronnego zerwania transakcji sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek, jednakże zaliczka podlega zwrotowi.

Czasami zawarcie transakcji głównej może wiązać się z dodatkowymi ryzykami, w przypadku których niepożądane jest sformalizowanie umowy przedwstępnej:

Dla jednej nieruchomości można zawrzeć kilka umów przedwstępnych;
Zapłata za niedokończoną nieruchomość mieszkalną w;
Prawdopodobieństwo istnienia niekorzystne warunki sporządzić umowę przedwstępną;
Czasami możliwa jest sprzedaż jednej nieruchomości kilku nabywcom jednocześnie. Sprzedawca może zawrzeć umowy z kilkoma potencjalnymi nabywcami, otrzymać od nich i po prostu zniknąć.
Czasem w trakcie finalizacji transakcji okazuje się, że na nieruchomości został ustanowiony zastaw, o istnieniu którego sprzedawca może nie być świadomy. Zostanie to wyjaśnione przez samego notariusza podczas finalizowania głównej transakcji.
Jeżeli w mieszkaniu lub domu zameldowane są małoletnie dzieci, nieruchomość nie może zostać sprzedana bez uprzedniej zgody opiekunów. Przy zawieraniu umów przedwstępnych nie podaje się informacji o dzieciach zarejestrowanych w domu, dlatego mogą pojawić się problemy przy sporządzaniu umowy głównej.

Przykładowa umowa na rok 2016

Przykładowa umowa przedwstępna na rok 2015 zawiera pełną treść lista wszystkich możliwych warunków, a także obowiązki, które należy określić później przy finalizowaniu transakcji głównej. To jeden z najpoważniejszych dokumentów, jaki można podpisać przed zakupem i sprzedażą nieruchomości mieszkalnej.

Prawidłowe zawarcie umowy wymaga podania wyczerpujących informacji o każdym uczestniku transakcji. Opisane z maksymalną dokładnością przedmiot transakcji. Konieczne jest również określenie okres, podczas którego musi zostać zawarta umowa główna.

Więcej o tym, dlaczego warto sporządzić umowę przedwstępną, dowiesz się z filmu.

Co oznacza umowa przedwstępna i czy jest ona w ogóle konieczna? Wideokonsultacja wyjaśni szereg kwestii związanych z odpowiedzią na pytanie: „Dlaczego warto sporządzać taką umowę?”

Zawarcie i podpisanie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży jest bardzo ważnym elementem przyszłej transakcji głównej. Na jej podstawie obie strony zobowiązują się w przyszłości do podpisania głównej umowy kupna-sprzedaży.

Główną zasadą przy sporządzaniu umowy jest rozważenie najważniejszych kwestii. Dokument ten powinien zawierać jasny plan dalszych działań. Ponadto należy uwzględnić wszelkie możliwe zagrożenia.

Zasady sporządzania umowy

Niniejsza umowa zawierana jest w zwykłej formie pisemnej.

Dokument jest oficjalny tylko wtedy, gdy strony transakcji osiągnęły porozumienia, które z kolei są zapisane w dokumencie tak wyraźnie, jak to możliwe.

Odpowiedzialność stron przy zawieraniu i podpisywaniu takiego dokumentu

Główne określone punkty odpowiedzialności obu stron to:

Jeżeli umowa główna nie zostanie podpisana i zawarta przed wyznaczonym terminem z winy sprzedawcy, wówczas będzie on zobowiązany do złożenia kupującemu zadatku. Kwotę kaucji należy wpłacić w podwójnej wysokości;
Jeżeli podpisanie umowy głównej nie nastąpiło z winy kupującego, wówczas zadatek, który już wpłacił sprzedającemu, nie podlega zwrotowi.

Istotne warunki umowy

W momencie zawarcia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży obie strony muszą jasno określić wszystkie możliwe punkty, a także warunki zawarcia transakcji głównej. Dokument ten zawiera:

Część wprowadzająca

Przede wszystkim należy zapisać nazwę kompilowanego dokumentu. Jeśli z jakiegoś powodu go brakuje, konieczne będzie dokładne przestudiowanie głównej części tego dokumentu.

Równie ważne jest wskazanie daty podpisania dokumentu. Fakt ten wskazuje, że umowa weszła w życie, ze wszystkim, co ona oznacza.

Jeśli spojrzeć na tę kwestię z prawnego punktu widzenia, to fakt ten jest bardzo istotny w momencie zawierania i podpisywania umowy. Bardzo istotne jest wskazanie miejsca podpisania dokumentu.

Prawidłowo sporządzona umowa i wszystkie zapisane w niej punkty są kluczem do przyszłego sukcesu. Podczas sporządzania takiego dokumentu należy podać wszystkie dane zarówno sprzedającego, jak i kupującego, a mianowicie dane kontaktowe, imię i nazwisko oraz zajmowane stanowisko.

Przedmiot przyszłej transakcji

Głównym przedmiotem umowy są szczególnie istotne warunki transakcji. Ta część dokumentu ściśle określa istotę stosunku prawnego, w jaki wchodzą obie strony transakcji.

Tutaj jasno określone są wszystkie prawa obu stron, a także ich wzajemne obowiązki, kwota, jaką należy zapłacić za zakupiony towar, w jaki sposób i kiedy będą dokonywane płatności, dokładny opis wszystkich terminów i innych niuanse.

Dodatkowe warunki umowy

Ten punkt jest całkowicie opcjonalny przy sporządzaniu dokumentu wstępnego, ale w taki czy inny sposób odgrywa znaczącą rolę we wdrażaniu przez obie strony własne prawa i obowiązki.

Inne warunki umowy

Ta klauzula umowy może zawierać wszelkiego rodzaju kwestie techniczne. Konkretne zalecenia w kwestii zawarcia umowy zależą wyłącznie od rodzaju transakcji.

Dziś bez problemu taką umowę można spisać samodzielnie, jeśli jednak dotyczy ona bardzo dużej i poważnej transakcji, wówczas najlepiej skorzystać z usług wykwalifikowanych specjalistów.

Odpowiedzialność obu stron przy zawieraniu umowy przedwstępnej

Równie ważnym punktem przy sporządzaniu takiego dokumentu jest odpowiedzialność obu stron transakcji.

To pytanie obejmuje:

Jeżeli w jakikolwiek sposób kupujący naruszył określone warunki płatności, sprzedający ma pełne prawo żądać zapłaty kary. Jej wysokość musi być również określona we wcześniej zawartym dokumencie.
Jeżeli z jakiegokolwiek powodu sprzedawca naruszył warunki przekazania towaru, kupujący ma pełne prawo żądać zapłaty kary. Procent tej właśnie kary musi być również ściśle określony. Od chwili otrzymania pisemnego żądania kupującego, sprzedający zobowiązuje się w ciągu kilku dni kalendarzowych zapłacić całą żądaną kwotę. Jeśli sprzedawca nie zgadza się z wymaganiami kupującego, musi sporządzić i przesłać uzasadnioną odpowiedź.
Pełna zapłata kary wcale nie zwalnia obu stron umowy z jej wykonania, a także zadośćuczynienie za wszelkie straty.

Rozstrzyganie sporów

Fakt ten jest istotny w momencie podpisywania przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży i musi zostać odnotowany w dokumencie.

Ta pozycja obejmuje:

Ewentualne sytuacje kontrowersyjne, które powstają w związku z realizacją niniejszej umowy, rozstrzygają sami kupujący i sprzedający. Ważne jest, aby przeprowadzić całą procedurę reklamacyjną.
Wszelkie istniejące roszczenia należy zgłaszać wyłącznie w formie pisemnej. Ważne jest, aby załączyć całą dokumentację potwierdzającą wszystkie istniejące wymagania w niej określone. Ważne jest, aby takie roszczenie zostało podpisane i opieczętowane przez upoważnioną osobę prawną.
Reklamacja powinna zostać rozpatrzona w ciągu kilku dni od chwili jego przekazania i podpisania. O terminach należy powiadomić samego nadawcę.
W przypadku braku odpowiedzi lub otrzymania przez nadawcę odmowy zaspokojenia roszczenia, wszelkie spory podlegają rozpoznaniu przez Sąd Arbitrażowy.

Okres obowiązywania umowy przedwstępnej

Zgodnie z klauzulą 4 art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w momencie podpisania umowy przedwstępnej, jeden z przedmioty obowiązkowe to okres, w którym obie strony transakcji zobowiązują się do podpisania ostatecznej umowy.

W przypadku braku tej klauzuli umowa główna może zostać zawarta w terminie 1 roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Zawarcie i podpisanie głównej umowy kupna-sprzedaży wiąże się bezpośrednio z momentem, w którym sprzedający otrzymał akt własności, a także otrzymał od kupującego zaliczkę w całości.

Na tej podstawie można powiedzieć, że warunki ustalają obie strony transakcji w dogodny dla nich sposób.

Ponadto ważne jest, aby w przypadku pilnej potrzeby obopólną zgodą obu stron transakcji, termin może ulec zmianie.

Główne błędy przy zawieraniu przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży

Ważne jest, aby w procesie podpisywania umowy przedwstępnej nie uwzględnić wszystkich głównych warunków przyszłej transakcji.

Fakt ten przyczynia się do powstawania bardzo poważnych nieporozumień w trakcie zawierania i podpisywania umowy głównej. Ponadto w takich sytuacjach umowa przedwstępna może zostać uznana za nieważną.

Skutek taki może wystąpić, jeśli we wcześniej zawartym dokumencie nie zostały określone wszystkie główne warunki transakcji. Faktem jest, że bez tych danych dokument nie ma mocy prawnej.

Na tej podstawie obie strony transakcji muszą podejść do kwestii sporządzenia przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży z maksymalną odpowiedzialnością, mając jednocześnie świadomość pełnego stopnia odpowiedzialności.

Ważne: przedwstępną umowę kupna-sprzedaży sporządza się w 3 egzemplarzach. Jeden z nich musi zostać osoba prawna, który faktycznie poświadczył ten dokument. Pozostałe dwie umowy muszą zostać zawarte pomiędzy kupującym a sprzedającym.

Wszelkie spory powstałe w wyniku realizacji zasad umowy lub wszystkie z niej wynikające mogą być rozstrzygane wyłącznie w sposób przewidziany przez ustawodawstwo danego kraju.

Ostatnią klauzulą tej umowy są szczegóły obu stron transakcji, a mianowicie:

Dane paszportowe obu stron transakcji – imię i nazwisko;
Adres prawny osób;
Adres, pod którym mieszka każda osoba biorąca udział w transakcji;
Numer identyfikacyjny każdej ze stron;
Możliwe dane bankowe;
Rachunek bieżący obu stron;
Podpisy każdej ze stron transakcji.

Prawidłowe przygotowanie takiego dokumentu i wszystkie jasno określone w nim warunki są kluczem do udanej przyszłej transakcji.

Przed sporządzeniem i podpisaniem przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży kupujący jest po prostu zobowiązany do dokładnego sprawdzenia wszystkich możliwych dokumentów i domu jako całości. To największy błąd i niedopatrzenie.

Należy zatem sprawdzić:

księgę całego domu i upewnij się, że nikt nie jest zarejestrowany w zakupionym mieszkaniu;
dokładnie sprawdź całą dokumentację prawną. Jeśli tego nie rozumiesz, zabierz ze sobą na transakcję kompetentnego prawnika, aby przejrzał i przestudiował wszystkie dokumenty;
porozmawiaj z sąsiadami i dowiedz się jak najwięcej o sprzedającym mieszkanie;
Nigdy nie należy podpisywać takiego dokumentu bez uprzedniego obejrzenia mieszkania;
Równie ważne jest, aby kupujący nie zostawił zadatku z góry, szczególnie w dużych rozmiarach.

Musisz zachować szczególną ostrożność i ostrożność!

Próbkadokument kontraktowy przedzakup obroty:

http://belforma.net/umowy.

Znalezienie odpowiedniego mieszkania spełniającego nasze kryteria często staje się bardzo pracochłonnym procesem, który wymaga wysiłku duża liczba czas. Jednak nawet po znalezieniu wymarzonego domu nie zawsze jego natychmiastowy zakup jest możliwy – sprzedający lub kupujący mogą napotkać różne przeszkody.

W większości przypadków takie okoliczności wynikają z opóźnień związanych z zatwierdzeniem kredytu hipotecznego i brakiem dokumentów niezbędnych do transakcji. W dzisiejszym artykule porozmawiamy o sposobie oficjalnego rejestrowania porozumień zawartych przez sprzedającego i kupującego.

Co to jest przedwstępna umowa kupna-sprzedaży?

Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży (PPSA) to dokument odzwierciedlający intencje stron dotyczące przeprowadzenia transakcji w przyszłości.

Dokument odzwierciedla warunki przyszłej transakcji, takie jak cena, warunki i inne zobowiązania stron wobec siebie. Ponadto umowa określa odpowiedzialność stron na wypadek niedopełnienia wzajemnych zobowiązań.Dokument nie podlega rejestracji w państwowych organach księgowych, jednakże każda ze stron w sądzie może żądać odszkodowania za niewykonanie obowiązków.

(PDKP) nie pozwala stronom odmówić transakcji tylko dlatego, że sprzedający znalazł innego kupującego, który jest skłonny zapłacić więcej, lub odwrotnie, ponieważ kupujący zainteresował się inną ofertą. Jednak dokument ten jest ważny tylko do czasu podpisania głównej umowy kupna-sprzedaży lub do czasu niewypełnienia wynikających z niej zobowiązań. Oznacza to, że jest to po prostu umowa intencji i sam dokument nie może być podstawą do zapłaty lub przeniesienia nieruchomości.

PDKP musi spełniać standardy określone w art. 429 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przeciwnym razie niniejsza umowa może zostać uznana za nieważną ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami. Przykładowo sprzedawca, znalazłszy hojniejszego nabywcę, odmawia wywiązania się z umowy i zawiera bardziej korzystną transakcję, a unieważnienie dokumentu przez sąd oznacza, że nie będzie on ponosił żadnej odpowiedzialności finansowej. Mimo że PDKP nie wymaga rejestracji, lepiej mieć dokument poświadczony notarialnie – notariusz sprawdzi także zgodność tekstu z normami prawnymi.

Co to jest umowa przedwstępna?

Istnieje kilka rodzajów przedwstępnych umów kupna-sprzedaży nieruchomości:

Umowa przedwstępna pomiędzy Deweloperem a Współinwestorem;
Wstępna umowa w sprawie programu hipotecznego;
Umowa przedwstępna z zaliczką.

Wstępna umowa z Deweloperem

Istnieje Prawo federalne o współdzielonym budownictwie, który stanowi, że deweloper musi pozyskać środki od wspólnika wyłącznie w ramach umowy o współudziale (umowy o udziałach). Prawo zapewnia ochronę akcjonariuszy przed bezprawnymi działaniami deweloperów oraz przed innymi ryzykami niezwiązanymi z działalnością dewelopera. Część spółek próbuje jednak ominąć to prawo, gdyż stawia ono dewelopera w dość rygorystycznych ramach w zakresie wywiązywania się z obowiązków wobec akcjonariuszy. Często oferowane jest to drugie „schemat rozliczeń” w zamian za warunki, które wydają się znacznie korzystniejsze w porównaniu do tych oferowanych przez innych deweloperów w ramach DDU.

Dla kupujących (do współinwestorów budowy) Proponuje się zawarcie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży mieszkania, które jest na etapie budowy. Główną umowę kupna-sprzedaży można zawrzeć dopiero po ukończeniu budowy domu i uzyskaniu statusu nieruchomości. Nie da się zawrzeć umowy kupna-sprzedaży nieistniejącego przedmiotu, ale prawo nie zabrania inwestowania w budownictwo i w takich przypadkach wykorzystuje się tę okoliczność.

Firma budowlana przystępuje do PDCP i otrzymuje płatność od zainteresowanej strony występującej w charakterze współinwestora (inwestycja ta nazywana jest kaucją) i przejmuje obowiązki związane z realizacją budowy. Na liście obowiązków dewelopera znajduje się także podpisanie ze współinwestorem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży, na podstawie której nastąpi ponowna rejestracja własności. Aby zabezpieczyć inwestycję współinwestora, firma budowlana wystawia mu weksel na kwotę równą wielkości inwestycji. Ustawa ta nie stanowi „prawa do roszczeń” (podobne prawo wiąże się z podpisaniem DDU), ale zgodnie z warunkami PDCP firma albo zawiera umowę główną, albo jest zobowiązana do zwrotu pieniędzy w zamian za przedstawiony weksel.

Ryzyko zakupu domu od dewelopera za pośrednictwem PDKP

Jest to dość ryzykowny format transakcji, ponieważ w przypadku bankructwa firmy lub problemów finansowych uniemożliwiających dokończenie budowy firma nie będzie w stanie zapłacić rachunku. W zasadzie firma może nawet odmówić przekazania gotowego mieszkania (jeśli na przykład ceny rynkowe znacznie wzrosły w trakcie budowy). Klientowi po prostu zwracana jest kwota rachunku i odszkodowania oraz zostaje znaleziony nowy nabywca, od którego w momencie realizacji Roboty budowlane możesz wziąć dużo więcej pieniędzy.

Oprócz, PDKP nie jest zarejestrowane w Rosreestr (w przeciwieństwie do DDU) a deweloper może sprzedać to samo mieszkanie kilku nabywcom; wówczas będą musieli walczyć między sobą w sądzie o ustalenie, kto jest właścicielem. Z kolei DDU musi przejść rejestracja państwowa, a jeśli po zakończeniu budowy nadal są osoby ubiegające się o mieszkania (który podpisał PDCP z deweloperem), wówczas sąd rozstrzygnie na korzyść właściciela DDU.

Wstępne porozumienie w sprawie programu kredytu hipotecznego

Tego typu umowa jest konieczna przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny w banku i dotyczy to głównie transakcji na rynku wtórnym. Przy zakupie mieszkania od dewelopera stosuje się nieco inny schemat - bank ocenia wypłacalność wnioskodawcy i na podstawie zgody instytucji kredytowej (udokumentowane), kredytobiorca udaje się podpisać umowę z deweloperem. Należy zauważyć, że żaden bank nie zapewni pieniędzy na „program wekslowy”, ponieważ jest to zbyt ryzykowna transakcja. Kredyty hipoteczne są obecnie udzielane wyłącznie w ramach DDU;

Wstępne porozumienie jest potrzebne, jeśli mówimy o o transakcji mieszkaniem, które jest już gotowe i jest aktualnie czyjąś własnością. Bank jest zainteresowany:

Dokumentowe potwierdzenie zgody właściciela na sprzedaż nieruchomości;
Negocjowana wartość transakcji;
Czas transakcji;
Tryb rozliczeń w ramach transakcji oraz tryb przeniesienia własności.

Umowa przedwstępna z zaliczką

Dokument ten najczęściej podpisywany jest na wtórnym rynku mieszkaniowym w celu udokumentowania warunków zbliżającej się transakcji i uzasadnienia częściowej wypłaty środków. Podpisanie takiego dokumentu pomaga kupującemu zastrzec sobie prawo do zakupu, ponieważ po tym czasie sprzedawca wstrzymuje na pewien czas wszelkie wysiłki w celu znalezienia klienta, choć bardziej opłacalnego. W zasadzie umowę tę można łatwo zastąpić umową z góry.

Jeśli szybkość transakcji nie jest dla sprzedającego parametrem krytycznym, może on np. poczekać, aż kupujący uzbiera wymaganą kwotę. Zaliczka w tym przypadku pozwoli na zrekompensowanie strat w przypadku, gdy kupujący nie będzie w stanie zapewnić wywiązania się ze swoich zobowiązań. Kupujący nie musi się martwić, że dobre mieszkanie „zniknie” i może spokojnie zbierać pieniądze.

Główne punkty umowy przedwstępnej

Przede wszystkim dokument zawiera informacje o stronach transakcji. Należy podać nazwiska wszystkich osób, którym aktualnie przysługują prawa majątkowe do nieruchomości. Każdy z nich nie ma prawa sprzedawać Ci powierzchni mieszkalnej indywidualnie, jedynie za pisemną i notarialnie potwierdzoną zgodą oraz pełnomocnictwem pozostałych. Jeśli nie uwzględni się wszystkich, którzy mogą w jakiś sposób ubiegać się o mieszkanie, może się zdarzyć, co następuje: nowy właściciel będzie zobowiązany za pośrednictwem sądu do zrekompensowania wnioskodawcy utraconych świadczeń. Z kolei kupujący wpisuje także imiona i nazwiska wszystkich przyszłych właścicieli (np. jego współmałżonka);

Informacje o przestrzeni życiowej. Po wszystkich informacjach o wejściu stosunek umowny są zamocowane po obu stronach, należy podać adres mieszkania, jego materiał, liczbę pokoi, numer katastralny i tak dalej. Najdokładniejszy opis przedmiotu eliminuje błędną interpretację dokumentu;

Wpisana jest data transakcji. Strony transakcji wspólnie omawiają i ustalają czas niezbędny do rozwiązania wszystkich kwestii i przygotowania wymaganych dokumentów. Ustalony termin powinien być podany zarówno w formie liczbowej, jak i słownej, aby wyeliminować ewentualne nieporozumienia;

Dla sprzedającego przekonującym dowodem na to, że klient rzeczywiście zamierza kupić to konkretne mieszkanie po upływie określonego czasu, jest kaucja gotówkowa. Po zaakceptowaniu sprzedawca nie wystawia już nieruchomości na sprzedaż. Osoby zainteresowane same uzgadniają wysokość zaliczki. Przyjęło się pozostawienie kaucji w wysokości nie większej niż 10% ceny umownej nieruchomości.

W związku z tym konieczne jest wyjaśnienie, jak postępować z tymi pieniędzmi w przypadku niewykonania zobowiązań umownych, na przykład, jeśli kupujący nagle znajdzie inne mieszkanie, które będzie dla niego bardziej odpowiednie pod względem ceny lub lokalizacji. Aby zabezpieczyć się przed szkodami związanymi np. z odmową bardziej dochodowego kupującego, sprzedający może zatrzymać otrzymane środki pieniężne jako karę za niewykonanie przez kupującego swoich zobowiązań. Jeśli nie zgadzasz się z tą polityką, powinieneś szczegółowo omówić wszystkie warunki płatności, a także możliwość zwrotu, jeśli masz zamiar kontynuować poszukiwania. Ze swojej strony kupujący powinien zobaczyć w umowie klauzulę określającą, w jaki sposób sprzedawca zrekompensuje szkodę, jeśli odmówi spełnienia warunków umowy.

Kolejny ważny punkt. Właściciel (lub każdy z właścicieli) musi przedstawić pisemne potwierdzenie otrzymania środków, które będzie zawierać kwotę i datę otrzymania środków.

Uczestnicy muszą jasno określić cenę transakcji; po podpisaniu umowy przedwstępnej i głównej cena pozostaje niezmieniona. Inne postanowienia umowy mogą wskazywać, że cena może ulec zmianie ( np. jeśli kupujący znajdzie pieniądze dopiero po roku lub zaistnieją inne okoliczności);

Ustala się tryb, według którego nastąpi płatność. Podczas dyrygowania płatność bezgotówkowa wskazane są szczegóły wszystkich rachunków bankowych, które będą zaangażowane w tę operację;

Przewidziana jest odpowiedzialność za naruszenie zobowiązań umownych. Wszystkie warunki muszą zostać uzgodnione i zapisane na piśmie;

Odrębna klauzula określa obowiązki sprzedawcy w zakresie wdrożenia dodatkowych środków. Przykładowo, jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, pamiętaj o tym, aby wszyscy wcześniej zarejestrowani mieszkańcy opuścili mieszkanie.

Wniosek

Za pomocą tej umowy możesz uzgodnić wszystkie punkty, które zostaną uwzględnione w dokumencie głównym, a wszystkie te punkty zostaną przeniesione do umowy kupna-sprzedaży bez zmian. Jeśli pojawią się wątpliwości co do któregoś z zapisów, z wnioskiem najlepiej poczekać, gdyż w przyszłości wprowadzenie zmian może nie być możliwe (bez żadnych koncesji).

Jeśli kupujący zdecyduje się na przeniesienie kaucji, to zdecydowanie lepiej zrobić to w obecności niezainteresowanych świadków (niezwiązane ze sprzedawcą). Zdecydowanie zalecamy dokładne zapoznanie się z umową przed jej podpisaniem. Nie ufaj deweloperowi, który oferuje bajeczne warunki przy zawieraniu PDCP – takie pokusy bardzo często prowadzą do gorzkich rozczarowań.

Igor Wasilenko